Считать по складам

Владельцы складов переживают кризис легче: торговые и офисные помещения подешевели более чем вдвое, их аренда — только на треть

По сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости такое падение — не критическое. К примеру, арендные ставки в столичных офисах при таком же уровне вакантности упали более чем на 50%, в некоторых региональных ТЦ аренда подешевела в три раза и более.

«Ставки на складские помещения были не настолько завышены, как в других сегментах коммерческой недвижимости, — объясняет Сергей Сергиенко, управляющий партнер CB Richard Ellis. — До кризиса многие компании стремились арендовать престижные офисы, половина сделок по аренде площадей в бизнес-центрах были заключены под влиянием имиджевого фактора. В то время как арендаторы складских помещений руководствовались исключительно прагматичным подходом».

И тем не менее в 2008-м Киев вошел в десятку городов мира с наиболее дорогой складской недвижимостью. По данным Colliers International, годовые арендные ставки в украинской столице в минувший период составили около EUR120 за кв. м — на 9% выше, чем в Москве. В аналогичном рейтинге Cushman & Wakefield Киев поднялся с 25-го на 13-е место: по подсчетам компании в 2008-м аренда складов подорожала на 30% — до 106,4 EUR/кв. м в год, Москва c EUR99,31 опустилась на 15-ю позицию по этому показателю.

В 2008-м в Киевской области открылись пять крупных логистических центров площадью от 28 до 98 тыс. кв. м. Большинство объектов расположены вдоль трассы Киев—Житомир, являющейся частью международной магистрали М-06/Е-40, соединяющей Украину с Венгрией, Польшей и Словакией. По данным компании DTZ, общий объем предложения складской недвижимости в области в прошлом году увеличился вдвое и составил около 735 тыс. квадратов. Причем 80% площадей в новых логистических центрах были поглощены арендаторами, а средние ставки превысили $10–11 за кв. м/мес. — намного выше, чем в большинстве восточноевропейских столиц.

В I-III кварталах минувшего года спрос на складские помещения определялся увеличением розничного товарооборота и ростом грузоперевозок. Падение арендных ставок и рост уровня вакантности в последние полгода примерно соответствуют уменьшению розничного товарооборота на 14–25%. Если кризисные явления в торговле не будут углубляться, в 2010-м склады вновь начнут дорожать.

Тем не менее, по словам аналитика компании Dragon Capital Алексея Зеркалова, даже сравнительно небольшое падение ставок было достаточно болезненным для бизнеса девелоперов. «Логистическая недвижимость — низкомаржинальный бизнес. Себестоимость строительства квадратного метра складского центра в черте Киева до кризиса составляла $500–600 против $800–1000 при строительстве торгового центра. При этом разница в ставках аренды была колоссальная (от 30 $/кв. м в месяц. — Прим. Контрактов) для торговых центров и всего лишь $10–15 — для складов».

Самые дорогие склады в 2008-м, EUR за кв. м в год

По словам Александра Ланецкого, управляющего директора консалтинговой компании Re & Solution, несколько введенных недавно объектов в Киевской области уже полупустые. При этом потеря даже одного крупного съемщика существенно влияет на доходы девелопера. К примеру, для объекта площадью 80 тыс. кв. м уход арендатора, занимавшего половину площадей при ставке в 10 $/кв. м в месяц, означает потерю $4,8 млн в год. Большинство экспертов уверены, что арендаторы и далее будут играть на понижение. Дабы удержать съемщиков, собственникам складских помещений придется снизить ставку до $6 кв. м в месяц.

Однако аналитики оценивают будущее складского сегмента не слишком пессимистично. По их мнению, ниже 6 $/кв. м ставки не снизятся, а троекратное удешевление стоимости недостроенных объектов приведет в Украину девелоперов из стран ЕС.

«Логистическая недвижимость будет востребована за счет расширения глобальных розничных сетей и развития отечественного производства, — оптимистичен управляющий партнер CB Richard Ellis Радомир Цуркан. — Положительное влияние на спрос окажет и Eвро-2012». Но эти счастливые времена для девелоперов складской недвижимости наступят не ранее чем через год — ближе к 2011-му.