Офисный голод

Эксперты сходятся во мнении, что в Украине еще рано говорить о развитии рынка профессиональных офисных площадей в масштабах всей страны. Развитие этого сегмента происходит сейчас и будет продолжаться в ближайшем будущем, в основном, в городах-миллионниках (Донецк, Днепропетровск, Харьков, Одесса) и наиболее крупных областных центрах (Львов, Запорожье, Винница). Однако, учитывая продолжающийся экономический рост, можно прогнозиро­вать активизацию рынка во многих областных центрах, где еще нет ни существующих качественных офисных зданий, ни их проектов.

   Профессионалам негде работать
   За истекший год новые офисные помещения в регионах почти не стро­ились, в то время как спрос на них вырос в несколько раз. Это уже при­вело к увеличению арендных ставок на офисы в областных центрах, и, по прогнозам специалистов, в этом году цены на аренду продолжат повышать­ся. Согласно данным исследований, проведенных компанией «Украинская Торговая Гильдия», на сегодняшний день в регионах работает чуть более 50 профессиональных бизнес-центров общей арендной площадью около 200 тыс. кв. м, которые можно условно от­нести к классу В.
   Как и в предыдущие годы, спрос на офисные помещения в региональных городах преимущественно удовлет­воряется предложением площадей в старых административных зданиях, нежилом фонде жилых домов и пере­оборудованных под офис квартирах. На них приходится примерно 85-90% общего офисного фонда. На профес­сиональные офисы, таким образом, приходится всего 10-15% от фонда региональных городов. Большинство из функционирующих профессио­нальных офисных объектов в реги­ональных городах расположены в деловых центрах или в прилегающих к ним районах. Причем анализ только планирующихся к вводу объектов показывает, что в ближайшее время эта тенденция не изменится и в реги­ональных городах профессиональные бизнес-центры не станут строиться на окраинах.
   Согласно информации  «УТГ», так как спрос на качественные помещения на сегодняшний день превышает предложение, вполне логичным явля­ется низкая вакантность площадей в функционирующих объектах. В сред­нем наполняемость в бизнес-центрах региональных городов составляет порядка 90-100%.
   Исходя из этого, неудивительно, что прошлый и нынешний годы от­метились на региональных рынках бизнес-центров продолжением ак­тивного роста арендных ставок и цен продажи, особенно в крупных городах. По словам заместителя генерального директора «УТГ» Виталия Бойко, средний прирост ставок аренды за год в региональных центрах составил 30-40%, а цена продажи офисов выросла на 25-35%.
   Во всех региональных городах наиболее дорогие офисные помеще­ния — в центральных деловых райо­нах. Ставки аренды в городах-миллионниках здесь достигают $40-50 за кв. м, цены продажи — $3000-4000 за кв. м. В других областных центрах помещения с аналогичным месторас­положением сдаются по ставке до $30 за кв. м, а продаются по цене до $2000 за кв. м. В прилегающих же к центру районах уровень цен и ставок значи­тельно ниже — в среднем на 45-55%.
   По свидетельству операторов рын­ка, с точки зрения аренды офисных по­мещений самыми дорогими регионами Украины на сегодняшний день явля­ются: на юге — Одесса и Севастополь, в центре — Днепропетровск, Винница и Житомир, на востоке — Харьков, на западе — Львов и Тернополь. Самые дорогие помещения — в Одессе, где аренда достигает $60/кв. м, недешево обходятся офисы и в Ялте, Львове, До­нецке — они сдаются по $25-50 за кв. м, а то и дороже. Президент компании Real Estate Solutions Сергей Карамнов считает, что вышеперечисленные города занимают сегодня ведущие позиции в рейтинге инвестиционной привлекательности регионов, что и является причиной такого уровня цен на коммерческую недвижимость. «Со­гласно нашим исследованиям, сейчас в Одессе, Харькове, Ялте и Днепропетровске офисные помещения составля­ют второй по емкости сегмент рынка недвижимости после жилого фонда. В этих региональных центрах происхо­дят процессы, которые наблюдались на столичном рынке недвижимости 1,5-2 года назад, когда произошел ощутимый скачок цен. Теперь подоб­ная тенденция дошла до регионов», — рассказывает г-н Карамнов.
   Относительно высокие ставки аренды, по словам операторов рынка, отмечаются и в таких городах, как Винница, Житомир, Львов и Терно­поль. Особенно интересным среди этих городов является Житомир, где ставки аренды офисных помещений намного выше, чем в других городах с таким же количеством населения. По словам директора житомирской риелторской компании «Квадрат» Вячеслава Немировского, основная причина заключается в том, что новых помещений в городе почти не строят, а старого фонда всем желающим не хватает. «На цены здесь накладывают отпечаток, с одной стороны, близость Киева, где ставки намного выше, а с другой — тот факт, что через город проходят все выездные пути в Европу. У нас активно покупают и арендуют офисы киевские, днепропетровские и одесские компании. Такое давление на рынок со стороны арендаторов, по всей видимости, приведет к тому, что в следующем году цены на житомирс­кие офисы станут еще выше», — прогнозирует г-н Немировский.
   По словам специалистов, тради­ционно высокие ставки на аренду офисных помещений в Одессе и Днеп­ропетровске объясняются активным развитием среднего и мелкого бизнеса в этих городах, а также большой долей на их рынках различных российских компаний и зарубежных представи­тельств, которые привыкли работать в комфортных условиях. В дальнейшем, по прогнозам экспертов, рост аренд­ных ставок здесь не предвидится и за те же деньги будут предоставляться более современные профессиональные офисы, которых в Днепропетровске и Одессе планируется построить до­статочно много. «Практически по всем ценовым показателям как жилой, так и коммерческой недвижимости Одесса сегодня занимает второе после столи­цы место в Украине, — рассказывает директор АН «Монарх» Тельман Аббасов. — Хотя цены в этом областном центре практически равны киевским, дефицит профессиональной недви­жимости ощущается в городе гораздо острее, чем в Киеве».
   Несмотря на довольно высокие ставки на аренду офисных помеще­ний в наиболее развитых регионах Украины, средний уровень цен на региональных рынках существенно отстает от столичных показателей. Специалисты объясняют это тем, что там практически нет профессиональ­ных помещений. «Сегодня в област­ных центрах рынок офисов на 90-98% представлен помещениями бывших НИИ, админзданиями и переоборудо­ванными квартирами. Тут нет такого уровня сервиса, как в профессиональ­ных офисных центрах, — рассказыва­ют специалисты «УТГ». — Например, в таком большом городе, как Днепро­петровск, на 350 тыс. кв. м офисных помещений приходится всего порядка 25 тыс. кв. м в профессиональных биз­нес-центрах класса В или С, и даже увеличение количества професси­ональных офисов в 4 раза не решит проблему недостатка качественных площадей». Согласно данным «УТГ», практически нет профессиональных офисных центров и в Виннице, где к разряду  бизнес-центров  можно  отнести лишь два объекта суммарной площадью 1,7 тыс. кв. м, в то время как общая площадь используемых в городе под офисы помещений состав­ляет 97 тыс. кв. м. «Количество про­фессиональных офисных помещений в Запорожье составляет лишь 10% от всех используемых, а в Харькове — только 2%. В некоторых областных центрах нет даже офисов класса В, не говоря уже о классах В+ или А», — отмечает Сергей Карамнов. Тем не менее специалисты утверждают, что такое положение вещей закономерно.  «Рынок недвижимости любого реги­она насыщается постепенно. Сначала появляется хорошее жилье, затем начинается бурно? развитие ритейла, после чего качественные предложения появляются в офисном сегменте», — полагают специалисты компании Real Estate Solution.
   Одесса лишена «элиты»
   По   мнению  экспертов,   спрос  на высококачественные офисные  помещения в Одессе не может быть сегодня удовлетворен из-за отсутствия подходящих земельных усатков. Как сообщила начальник регионального управления статистики строительства и инвестиций Раиса Орнатовская, в 2006 году в Одессе было введено в эксплуатацию лишь три офисных комплекса общей площадью 5,7 тыс. кв.м, что для города с динамично развивающейся инфраструктурой явно недостаточно. Частично дефицит, особенно в центре города, был восполнен за счет отводимых под офисы первых этажей жилых комплексов.
Спрос на профессиональные офисы в городе достаточно высок, ведь выбирать компаниям практически не из чего. Офисная недвижимость в Одессе классифицируется по трем категориям – А, В, С. Однако эксперты выделяют еще и подкласс В+. Офисы этого подкласса представляют собой, по сути,  помещения класса А, которые не дотянули до элитных по одному из параметров. К примеру, введенный в эксплуатацию в 2005 году бизнес-центр «Шевченковский » изначально претендовал на класс А, однако из-за отсутствия комнат для переговоров получил классификацию В+.
   По словам руководителя отдела департамента коммерческой недвижимости ООО «Ремстрой-Украина» Юлии Сухаревой, сегодня в Одессе отсутствуют офисы класса А. «Многие из бизнес-центров претендуют на то, что бы быть элитными, однако ни один из них таковыми не является. Офисы класса В+, несмотря на повышенный спрос, занимают на рынке всего 10%»
   По словам руководителя отдела департамента коммерческой недви­жимости ООО «Ремстрой-Украина» Юлии Сухаревой, сегодня в Одессе отсутствуют офисы класса А. «Многие из бизнес-центров претендуют на то, чтобы быть элитными, однако ни один из них таковым не является. Офисы класса В+, несмотря на повышенный спрос, занимают на рынке всего 10%. Правда, по словам коммерческого директора компании «Энергобуд-Девелопмент» Андрея Кучерова, в 2007-2008 гг. в Одессе будет введено в экс­плуатацию около 12 тыс. кв. м новых офисных помещений и реконструиро­вано 22 тыс. кв. м. «Большинство ре­конструируемых зданий расположено в центре Одессы, поэтому основная масса новых офисов будет хотя и хо­рошего качества, но все же категории С», — отметил г-н Кучеров.
   Цена на офисы категорий В+ и В, расположенные в престижных райо­нах, колеблется от $1,8 тыс. до $4 тыс. за кв. м. Офисы категории С можно приобрести по цене от $1,5 тыс. до $1,7 тыс. за кв. м. Аренда офисов категории В+ и В составляет $30-60 за кв. м, ка­тегории С — $14-20 за кв. м. Эксперты утверждают, что арендные ставки в Одессе достигли предела и дальше расти не будут.
    Донецк догоняет Киев
   В Донецке не принято делить профессиональную офисную недви­жимость по классам. Как рассказала директор   агентства   недвижимости «Дина» Дина Зеленская, представ­ление офисной недвижимости, выставляемой на продажу, сопро­вождается лишь указанием на сте­пень ее готовности к эксплуатации: евроремонт, в хорошем состоянии, в отличном состоянии, под ремонт... Цена на продаваемые офисы скла­дывается исключительно из расчета приобретаемых квадратных метров и удаленности от центра. «Здесь не учитывается ни ремонт, ни проезжая часть, ни наличие телефонных линий, ни благоустройство», — говорит г-жа Зеленская. Согласно данным АН «Ди­на», за 2006 год в отдаленных районах Донецка цена офисной недвижимости выросла на 66% (с $1,2 до $2 тыс. за кв. м) за офисы площадью менее 200 кв. м и на 70% (с $1 до $1,7 тыс. за кв. м) за помещения площадью более 200 кв. м. В центральных районах цены вырос­ли на 50% (с $2 до $3 тыс. за кв. м) и на 53% (с $1,7 до $2,6 тыс. за кв. м).
   Не меньшими темпами дорожает и аренда. За год арендные ставки в це­лом по Донецку возросли на 60-70%, в центральных районах - от $35 до $50 за кв. м. Офисы, расположенные в ад­министративных зданиях, обходятся дешевле.
   Эксперты уверены, что запрет местными властями перевода жи­лых помещений в нежилые обострит существующий дефицит    офисных помещений, а, следовательно, продол­жится и рост цен.
    В Харькове почти нет бизнес-класса
   Несмотря на то, что в прошлом году в Харькове было построено бо­лее 21 тыс. кв. м офисных площадей, дефицит качественной коммерческой недвижимости в городе ощущается по-прежнему остро. В этом году пла­нируется сдать в эксплуатацию еще 28 тыс. кв. м, однако разрыв между спросом и предложением останется значительным — более 150 тыс. кв. м. Как следствие, к концу нынешнего года цены на офисную недвижимость могут подняться еще на  12-15%, а арендные ставки — на 20-25%.
   На сегодняшний день в Харькове спрос на офисную недвижимость оценивается риелторами в 650 тыс. кв. м, а объем предложения — немногим более 570 кв. м, из них более 90% — это площади класса С, D и Е, то есть реконструированные    квартиры    на первых этажах жилых домов, адми­нистративные здания промышленных предприятий, гостиницы, помещения НИИ или корпуса учебных заведений. «Рынок коммерческой недвижимости в основном состоит из объектов старой постройки, перепрофилированных под офисы, — сообщил директор агент­ства недвижимости «Мир квартир» Константин Пугачев. — Большинство харьковских офисов располагаются в квартирах, причем эти помещения не переводятся в нежилой фонд». Более половины всех офисных площадей расположены в центральных районах. «Если раньше под офисы покупали квартиры на первых этажах жилых домов, то теперь дошла очередь до вторых и третьих этажей. И так будет продолжаться до тех пор, пока исто­рическая часть города не превратится в деловой центр», — считает директор АН «ACT» Андрей Стрелков.
   Учитывая ограниченность пред­ложения офисных помещений в центральной части Харькова, а также достаточно низкое качество большинства из них, в последнее время растет спрос на современные офисы эконом- и бизнес-класса. При­чем потенциальные арендаторы или покупатели при наличии транспор­тных магистралей согласны даже на периферию. Но тут выбирать тоже практически не из чего, так как и на окраинах качественных площадей пока нет. «Иностранные компании, которые приходят в Харьков, хотят приобрести готовые офисные центры класса А, заполненные арендаторами с долгосрочными договорами аренды без прав досрочного их расторже­ния, в худшем случае — класса В. То есть инвесторов интересует покупка готового бизнеса, а не отдельных площадей офисного центра», — конс­татирует генеральный директор ООО «Проконсул-Девелопмент» Андрей Моченков. По его словам, приличных офисных помещений класса В в горо­де немного — около 60 тыс. кв. м, и как только на рынке появляется качест­венная недвижимость, ее мгновенно разбирают. Например, в октябре про­шлого года был сдан в эксплуатацию бизнес-центр «Сократ» на ул. Культу­ры общей площадью 3,2 тыс. кв. м, и, несмотря на относительно высокую по харьковским меркам арендную став­ку — от $15 до $20 за 1 кв. м, свобод­ных помещений в здании не осталось. Практически полностью заполнен и общественно-деловой комплекс «Про­тон» на ул. Б. Хмельницкого общей площадью 12 тыс. кв. м, который был открыт в конце прошлого года. В 2005 году в Харькове появилось первое офисное здание, претендующее на высшую категорию, — 9-этажный бизнес-центр «Поэма» в переулке Те­атральном, общая площадь которого составляет 5,8 тыс. кв. м. «По боль­шинству параметров — местораспо­ложение, инженерия, планировка, инфраструктура — новостройка соответствует классу А, — говорит  заместитель генерального директора ООО «Проконсул-Девелопмент» Елена Ус. — Но основное требование, предъ­являемое к офисным зданиям этого класса — один собственник и наличие управляющей компании, не выполне­но. Из-за того, что помещения были проданы различным компаниям, это уже не чистый класс А». Но как бы там ни было, желающих приобрести офисы в «Поэме» по цене $1,3 тыс. за 1 кв. м оказалось предостаточно.
   Что касается цен, то сейчас аренд­ные ставки на самые «убитые» офи­сы составляют $6-10 за «квадрат», относительно приличные офисные помещения можно снять за $10-15, качественные — от $20. Покупка офиса класса D или Е обойдется в $450-550 за кв. м, класса С — $500-900, а более высокой категории — $1,1-1,3 тыс.
   Отчасти проблема дефицита качес­твенных площадей будет решена уже в этом году: в Харькове планируется ввести в эксплуатацию шесть круп­ных объектов офисной недвижимости класса В. «В июле будет открыт биз­нес-центр «Аристократ» на пр. Гага­рина, который предложит более 9 тыс. кв. м офисных площадей, — рассказы­вает Елена Ус. — Стоимость аренды составит от $15 за кв. м». Кроме того, предполагается сдать в эксплуатацию бизнес-центры «Велтон ЭлитСтрой» по ул. Иванова (общая площадь — 5,4 тыс. кв. м), «ИнвестМаркет» по ул. Новгородской (6 тыс. кв. м), «Лира» на пересечении улиц Чернышевского и Скрыпника (4,2 тыс. кв. м) и еще два офисных центра по улицам Бакулина (2 тыс. кв. м) и Сумской (1 тыс. кв. м). 
   Офисы Днепропетровска: время перемен
  Количество деловых центров в Днепропетровске растет буквально на глазах. Рынок офисной недвижимости претерпевает необратимые измене­ния: на первый план выходят поме­щения, соответствующие высоким современным стандартам.
   Сегодня общий метраж офисных площадей в городе составляет при­мерно 350 тыс. кв. м. Объем новых предложений    ежегодно    увеличи­вается в среднем на 25-30 тыс. кв. м. И, судя по планам застройки, в бли­жайшие два-три года подобная ситу­ация сохранится. Сейчас стоимость _о аренды составляет $15-25 за кв. м в § зависимости от класса офиса. При покупке офисных площадей сегодня придется раскошелиться на $2,1-2,3 тыс. за кв. м, а к концу года эксперты прогнозируют увеличение цены еще на 20-30%.
   В структуре сделок на рынке офис­ной недвижимости сегодня преобла­дает аренда, которая составляет до 90% договоров. Тогда как, по мнению практически всех операторов рынка, спрос на покупку площадей в собс­твенность остается неудовлетворен­ным. Однако доля таких предложений на рынке неуклонно уменьшается. В связи с этим крупные корпорации предпочитают строить себе помеще­ния самостоятельно.

Аренда офиса Парк Культуры - это прекрасная возможность снять помещение для своей компании. На сайте нашего партнера представлено огромное число вариантов по невероятно низкой цене!