Распродажа шедевров, или Кризисный менеджмент по-царски

Вежливый дом

Он всегда соответствует ожиданиям. Открыв тяжелые двери, вы окажетесь в просторном холле, если повезет, то с люстрой и зеркалами, хранящими воспоминания не об одном поколении коренных киевлян и их именитых гостей. В квартире вы обнаружите высокие потолки (до 5 м), зачастую украшенные аутентичной изысканной лепниной, и широкие подоконники – в старых домах очень толстые стены. Вы почувствуете неповторимый дух благородного дома, построенного без спешки, по проекту известного архитектора и согласно с пожеланиями заказчика.

Соответствовать ожиданиям – редкое и очень ценное качество. В сфере недвижимости это требует больших усилий, а порой кажется просто абсурдным. Например, в окнах парижского отеля «Ритц», выходящих на Вандомскую площадь, запрещено менять цвет штор – они такие же светло-серые, как и 100 лет назад. Вежливость столицы Франции – оправдывать ожидания гостей даже в мелочах. Париж всегда точно такой, каким мы его представляем или видели в последний раз. Считается, что именно по этой причине людям так нравится туда приезжать.

Киев не может похвастаться подобной неизменностью – слишком многое было разрушено во время войн, особенно в Великую Отечественную. Потому здания, которые уцелели и уже не один век радуют жителей благородством фасадов и удобством квартир, наиболее ценны. Правда, есть у них свои досадные минусы: старые системы отопления и водопровода, «раритетные» лифты. Впрочем, эти проблемы решаемы при сравнительно небольших вложениях – нужно всего лишь поменять трубы и лифт. Главное же достоинство старинных домов – толстые (около 80 см) стены, благодаря которым в квартирах тепло даже осенью (до начала отопительного сезона), а летом прохладно и в 30-градусную жару.

Адресная книга

Именно здания дореволюционной постройки сохраняют неповторимый исторический облик центра столицы, а изысканность их архитектуры позволяет Киеву по праву считаться одним из самых красивых городов Европы. «Дома, возведенные во второй половине XIX ст., называют еще царскими. Чаще всего они были доходными, т. е. квартиры в них сдавались в аренду, – объясняет Руслана Мокренко, директор АН Park Lane на Золотых Воротах. – Не все сохранившиеся до наших дней дореволюционные здания одинаково ценны. Особый интерес представляют те, которые были спроектированы знаменитыми зодчими и изначально предназначались для состоятельных постояльцев».

Гуляя по улицам Киева, мы и сейчас любуемся удивительной архитектурой этих домов, их пышными фасадами, изящными скульптурными колоннами, роскошными парадными. А высокие потолки с восхитительной лепниной создают эффект необыкновенного простора и великолепия внутренних помещений. Такие объекты возводились преимущественно в центре города – там, где жизнь «кипела». Потому архитектурно наиболее целостными в наши дни считаются улицы именно в сердце столицы. «Сегодня достойным внимания покупателей является жилье в царских домах по ул. Городецкого, 9 и 12; Заньковецкой, 7; Станиславского, 1; Большой Житомирской, 8а; Пушкинской, 21; Владимирской, 61/11 и др., – отмечает г-жа Мокренко. – Безусловным лидером по востребованности в сегменте элитной недвижимости является уникальный дом по ул. Владимирской, 20/1 («Софийская Брама»). Здания по ул. Институтской, 16, 18, 27 и Шелковичной, 21 популярны среди любителей довоенной сталинской архитектуры. Из послевоенных «сталинок» интерес вызывают здания по ул. Грушевского, 24/1; Малоподвальной, 21; Банковой, 1/10 и 3, а также по ул. Крещатик».

В то же время у покупателей апартаментов в старинных домах есть свои «фавориты». К таковым, например, относится уже упоминавшаяся «Софийская Брама». Бывший доходный дом киевских митрополитов, построенный в 1898-1905 гг. по проекту архитектора Е. Ермакова, на момент возведения был самым дорогим и престижным в Киеве – таким он остался и по сей день. Квартиры здесь имеют большие метражи (от 160 до 300 кв. м) и высокие потолки (около 5 м). В 2003 г. здание реконструировали и надстроили, а также облагородили внутренний двор, создали паркинг, открыли фитнес-центр «Софийский».

«Объектов, по всем параметрам попадающих в категорию «премиум» или «де-люкс», на рынке сейчас не много, – уверена Валентина Боркун, директор филиала АН Park Lane «Софийские ворота». – Однако дом №20/1 по ул. Владимирской по своим характеристикам отвечает требованиям, предъявляемым к элитному жилью». Квартиры здесь под стать самому зданию: в отделке использованы натуральные материалы и мозаика, а интерьеры украшают дорогие аксессуары. Так, апартаменты площадью 310 кв. м вместе с мебелью известных брендов, люстрами Swarovski, высококачественной  бытовой техникой и двумя местами в подземном паркинге сейчас можно приобрести за $ 9 млн.

Это предложение – одно из самых дорогих на киевском рынке, цены других объектов значительно ниже. Эксперты сегодня не спешат называть конкретную стоимость жилого квадратного метра, сообщая лишь, что она существенно снизилась по сравнению с прошлым годом даже на квартиры в царских домах и «сталинках». Так, апартаменты площадью около 200 кв. м по ул. Пушкинской обойдутся покупателю в сумму от $ 1,5 до 2,5 млн. 

Квартиру с панорамным видом в «царском» доме по ул. Большой Житомирской можно приобрести по цене от $ 7 тыс. за кв. м. Впрочем, квартиру площадью до 100 кв. м с не очень дорогим ремонтом в районе Майдана Незалежности (ул. Михайловская, ул. Малая Житомирская) или в районе пл. Львовской (ул. Артема) можно приобрести по цене до $ 500 тыс. При этом независимо от того, исчисляется ли стоимость объекта в сотнях тысяч или же в миллионах, у клиента есть все основания требовать скидку.

Сейчас на рынке царских домов выставлено уникальное здание – особняк по ул. Ярославов вал, 1. Остроконечная башня и узкие стрельчатые окна делают его похожим на средневековый замок. Просят за данный дом не так уж много – $ 12 млн, но это – ценнейший памятник архитектуры, один из символов Киева, и очень хочется, чтобы он попал «в хорошие руки».

Стоит отметить, что проведенный в дореволюционном здании капитальный ремонт значительно повышает цену квартир в нем. Царский дом по ул. Рейтарской, 20/24, украшенный башней со шпилем, был спроектирован известными архитекторами того времени А. Вербицким и М. Шкарубой. После капитального ремонта, в ходе которого деревянные перекрытия заменили железобетонными и провели новые коммуникации, дом стал еще более прочным, что существенно отразилось на стоимости апартаментов. Среди покупателей пользуются популярностью здания № 9 и 12 по ул. Архитектора Городецкого. В квартирах последнего сохранилась не только лепнина на потолках, но и старинные камины.

Наследие режима

Сталинские дома если и уступают царским, то лишь по площади апартаментов, а не по их стоимости. Эти строения не украшены колоннами и вензелями, однако некоторым покупателям кажутся более привлекательными благодаря строгости фасадов и удобству планировок. «Застройка Киева домами сталинской архитектуры осуществлялась в два этапа: до Великой Отечественной войны и после, – объясняет Руслана Мокренко. – В первый этап (1934-38 гг.), когда Киев снова стал столицей Украины, «сталинки» строились в центре – преимущественно на Липках, а также на территории современных Шевченковского и Голосеевского районов. Предназначались такие дома, как правило, для правительственного аппарата».

Яркими представителями довоенной сталинской архитектуры эксперты считают дома по ул. Институтской, 16 и 18. Эти здания имеют красивые фасады и оснащены лифтами. Их характерной особенностью является отсутствие 1-комнатных квартир, средняя же площадь 2-комнатных составляет 65 кв. м, 3-комнатных – 85 кв. м, высота потолков – 3,4 м. В «сталинке» по ул. Институтской, 15/5 апартаменты площадью 650 кв. м предложены к продаже по цене $ 3,5 млн. Самые дорогие сталинские дома находятся на ул. Банковой – стоимость эксклюзивных апартаментов площадью 200 кв. м достигает $ 2,5 млн. Примером лучших «сталинок» послевоенного периода могут служить дома по ул. Банковой, 1/10 и 3. Здесь апартаменты имеют разные планировки и метражи, а высота потолков равна 3,1 м.

Золотой запас

Одна из самых престижных улиц города – Пушкинская – наиболее гармонична и целостна по застройке. Тут почти каждый дом – шедевр дореволюционной архитектуры. «Здание по ул. Пушкинской, 21, реконструированное в 90-х гг. XX века, изначально задумывалось как элитное, и в свое время считалось одним из лучших, – отмечает Руслана Мокренко. – Роскошные парадные и изысканные декоративные элементы придают ему респектабельный вид и сегодня».

Своей элегантностью завораживает строение на углу ул. Владимирской и Льва Толстого – дом купца Мороза (или «профессорский»). Его просторные квартиры – одни из самых дорогих в Киеве. «При реконструкции в 1990-х гг. здесь были заменены старые перекрытия и все инженерные коммуникации, отреставрирован фасад, улучшены планировки, – рассказывает Елена Лантвойт, руководитель отдела продаж АН Park Lane на Золотых воротах. – Общая площадь этого 7-этажного дома, оформленного в стиле модерн, составляет 17 тыс. кв. м, а высота потолков достигает 4 м. Ранее он был доходным и считался неким «урбанистическим чудом»: в нем были оборудованы бесшумные лифты, переговорные устройства, внутрикомнатные пылесосы и прочее техническое оснащение».

Время покупать камни

Жилье в старинных зданиях – весьма выгодный актив. Красивые, просторные и престижные апартаменты охотно арендуют как украинцы, так и граждане других государств. «Обеспеченные иностранцы предпочитают снимать жилье в царских домах, – рассказывает Валентина Боркун. – Что же касается постояльцев «сталинок», то их круг весьма широк. Он зависит, в первую очередь, от месторасположения дома и стоимости аренды».

Для собственного проживания апартаменты в таких домах приобретают, как правило, состоятельные люди с хорошим вкусом, понимающие ценность подобного капиталовложения. «Качественное жилье в качественном доме с качественным ремонтом можно сравнивать с произведением искусства, – считает Валентина Боркун. – Такие вещи не теряют в своей стоимости, время лишь увеличивает ее, вне зависимости от колебаний рынка. Это – товар не для массового потребителя».

Почему выгодно приобретать антиквариат? Потому, что его больше не производят. Так и с царскими домами – их больше не строят. Даже стилю не пытаются подражать – невыгодно: слишком большой расход стройматериалов на необходимую высоту потолков и толщину стен. К тому же пышные фасады архитекторам сегодня никто не заказывает: не хотят застройщики возиться с вензелями, колоннами и кариатидами. Но даже если вдруг и захотят, то это будет уже подделка, репродукция картины Ван Гога. Поэтому приобретайте шедевры, пока еще есть возможность. Сегодня покупатель на рынке недвижимости – царь и бог, так что смело торгуйтесь и становитесь счастливым владельцем квартиры в роскошном доме. С выходом страны из кризиса цена на нее снова пойдет вверх, а вы в очередной раз порадуетесь удачной покупке и своей дальновидности.