Снова замерзло все...

По данным экспертов, начиная с последних трех месяцев прошлого года все сегменты коммерческой недвижимости столицы (офисные, торговые и производственно-складские помещения) перешли из фазы роста в фазу спада, перешагнув, таким образом, фазу насыщения. Весна хоть и оживила рынок (в новом сезоне прекратилось падение арендных ставок в торговых центрах, а посещаемость последних выросла), однако стоимость продажи всех видов коммерческой недвижимости продолжает падать.

Основными причинами такой ситуации, по словам главного маркетолога консалтинговой компании "Украинская Торговая Гильдия" Владимира Даниленко, является то, что сектор коммерческой недвижимости продолжает ощущать влияние кризиса. "Проблемы рынка вызваны в большинстве своем внешними факторами. Среди основных причин — резкое ухудшение экономической ситуации и, как результат, снижение деловой активности. Причем сами изменения произошли достаточно быстро, а рынок отреагировал на них еще быстрее", — отмечает г-н Даниленко.

По данным портала "Недвижимость Украины", только за последние недели апреля цена продажи офисной недвижимости упала на 3,24%, торговой — на 3,38%, а складской — на 0,52%. При этом рекордными темпами подешевела офисная недвижимость в Голосеевском (–9,9%) и Дарницком районах (–5,24%) и торговая в Подольском (–15%), Оболонском (–10,7%) и Соломенском (–8,4%) районах. Менее всего сдали позиции в секторе офисной недвижимости Оболонский (+0,08%) и Святошинский районы (+0,39%), в секторе торговой недвижимости — Печерский (+1,12%) и Шевченковский (–1,43%) районы, а также центр города.

Падение продолжается
В целом, по данным компания "Траектория", начиная с января, стоимость продажи офисной недвижимости в среднем по Киеву по всем районам снизились на 45%. Наибольшее снижение цен было отмечено в Голосеевском и Деснянском районах города, а в последнюю неделю — в Святошинском и Шевченковском районах. Стоимость торговых помещений с января также снизилась весьма существенно — на 42%. Наибольшее снижение было зафиксировано в Деснянском и Днепровском районах.

На текущий момент, по данным специалистов, стоимость офисной недвижимости составляет в столице в среднем $3183 за кв. м (месяц назад — $3430), торговой — $4771, складской — $1159. При этом специалисты портала "Недвижимость Украины" отмечают, что в то время как офисная недвижимость подешевела одновременно по всему Киеву, торговая недвижимость больше всего "сдала" на Левом берегу (–6,89%).

Самые дорогие офисы сегодня располагаются в центре ($4597 за кв. м), Печерском ($4320 за кв. м) и Шевченковском ($4064 за кв. м) районах, самые дешевые — в Святошинском районе ($2064 за кв. м). Наиболее дорогая торговая недвижимость — в Печерском районе ($7216 за кв. м) и в центре ($6722 за кв. м), самая дешевая — опять же в Святошинском районе ($2252 за кв. м). Стоимость 1 кв.м складской недвижимости на Левом берегу составляет на данный момент $976, на Правом берегу — $1211.

По данным аналитиков рынка, сейчас львиную долю в объектах, выставленных на продажу на вторичном рынке, составляет офисная недвижимость (72%), далее следуют торговый (24,28%) и складской (3,86%) сегменты.
На первичном рынке средняя стоимость коммерческой недвижимости в мае составила на Левом берегу 13 914 грн ($1807 за кв. м), на Правом берегу — 16 299 грн ($2116 за кв. м).

Готовые крупные объекты на продажу уже выставили такие компании, как "XXI Век" и FIM Group. Так девелоперская компания "ХХI Век" заявила о намерении продать ТРК "Квадрат-Аврора" на бул. Перова за $80 млн, которые компания планирует направить на погашение кредиторской задолженности, составляющей, по оценкам аналитиков, около $200 млн. Аналитики также отмечают, что изначально "XXI Век" планировала продать центр за $120 млн, теперь же выставила цену в $80 млн, однако на данный момент ТРЦ реально продать лишь за $45–50 млн ($1,2 тыс. за кв. м общей площади).

Выставила на продажу свой крупный логистический комплекс и компания FIM Group. Речь идет о логистическом комплекс класса А "Чайка". Как поясняют в компании, комплекс продается вместе с земельным участком под развитие. Еще весной 2008 года стоимость "Чайки" составляла около $30 млн, в то время как сейчас за него вряд ли удастся выручить более $15 млн. По словам директора "Украинской Торговой Гильдии" Виталия Бойко, в сегодняшних условиях покупателями "Чайки" могут выступить либо компании, которым выгоднее купить склад, чем арендовать его, либо постоянные арендаторы складского комплекса.

Ищут, но не покупают
Аналитики отмечают, что несмотря на постоянно растущее количество выставляемых на продажу проектов коммерческой недвижимости и то, что рынок трясет от нехватки средств, а также снижающийся спрос на площади, тем не менее качественные проекты компании берегут для себя.

По словам специалистов, качественные объекты не хотят продавать за бесценок, а по сложившимся на данный момент рыночным ценам выставляют преимущественно неликвид (за исключением проектов, собственники которых имеют долговые обязательства).

По словам руководителя отдела инвестиций компании DTZ в Украине Натальи Стельмах, хорошие активы компании, не имеющие значительной долговой нагрузки, не будут продавать, в то время как в период кризиса инвесторы готовы покупать и вкладываться только в такие. Многие из инвесторов, обладающие свободными средствами, сегодня постоянно ищут выгодные для приобретения объекты на рынке. Однако таковых или нет, или их цена, по мнению покупателей, слишком завышена. Именно поэтому, по словам управляющего директора компании Colliers International в Украине Юрия Нартова, сейчас большинство потенциальных покупателей все еще находится в выжидательной позиции, надеясь на дальнейшее удешевление объектов коммерческой недвижимости. "Как только разрыв в ожиданиях у покупателей и продавцов будет существенно уменьшен, можно говорить об увеличении количества трансакций. В основном покупки будут происходить в сегментах офисной и торговой недвижимости. Данные сегменты рынка являются наиболее стабильными, а также имеют наибольшее предложение инвестиционного продукта в виде готовых объектов и проектов для развития", — комментирует г-н Нартов.

Пока же рынок не балует аналитиков большим количеством сделок. По словам директора по маркетингу компании Aurora Development Натальи Долговой, в начале 2009 года на рынке в основном закрывались сделки по приобретению объектов недвижимости и земельных участков, которые стартовали в период с весны до начала осени 2008 года. "До начала кризисных явлений уже были достигнуты договоренности, начался аудит объектов", — говорит г-жа Долгова. Основными сторонами этих сделок стали крупные отечественные компании, в том числе и те, для которых недвижимость не является профильным бизнесом, а также иностранные компании и крупные украинские ФПГ. Сейчас же реальных сделок на рынке значительно меньше, чем в начале года, поскольку продавцы и покупатели ведут длительные переговоры относительно стоимости объектов.

Тем не менее, по словам управляющего партнера консалтинговой компании "Диалог-Классик" Артема Новикова, некоторые из иностранных компаний, которые обосновались на нашем рынке всерьез и надолго, в данный момент уже решились на приобретения типа "купить сейчас, чтобы продать потом". "Такие компании не согласны в период кризиса снимать офисные помещения по высоким (хоть и подупавшим ценам) и, обладая свободными капиталами, предпочитают приобрести офисные помещения по кризисным расценкам с целью их использования в течение 5–6 лет, пока рынок опять не достигнет своего пика. Тогда такие компании смогут выгодно продать купленные за бесценок офисы и вложить вырученные средства в свое развитие", — рассказывает г-н Новиков.

По словам экспертов, основной интерес сегодня компании проявляют к офисным помещениям в виде отдельно стоящих зданий площадью от 1,5–2 тыс. кв. м, а также к торговым помещениям площадью 200–500 кв. м. Кроме того, некоторые инвесторы не прочь купить высококачественные объекты офисной и торговой недвижимости, сданные в аренду и расположенные в наилучших районах Киева и других городов-миллионников с готовым пакетом документов. Причем возможность заключения подобных сделок рассматривается при минимальной чистой начальной ставке доходности на уровне 16%. Таких сделок немного, но все-таки они есть.
По словам Юрия Нартова, значительную же активизацию инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости столицы можно будет ожидать только тогда, когда стороны сделки будут иметь больше уверенности в дальнейшем развитии ситуации в экономике в целом и на рынке недвижимости, в частности. Кроме того, важным шагом в активизации сделок должно стать возобновление банковского финансирования.

Стройки не останавливаются
Несмотря на значительное и стремительное падение стоимости продажи квадратного метра коммерческой недвижимости, по свидетельству независимых экспертов, стройки на коммерческих объектах столицы, в отличие от жилого сегмента, в данный момент зачастую не прекращаются и идут полным ходом.

По словам ведущего специалиста отдела маркетинга компании SV Development Сергея Костецкого, это связано с тем, что изначально коммерческие объекты строятся за деньги одного крупного инвестора, в то время как жилые — за счет частных инвесторов, которые сегодня перестали доверять первичному рынку недвижимости. "Крупный инвестор, который изначально запланировал средства на строительство того или иного коммерческого объекта, настроен сегодня его продать, а сделать это без ввода объекта в эксплуатацию и наличия всего пакета документов практически невозможно. Поэтому стройки активно идут", — говорит Сергей Костецкий.

С ним согласен и Артем Новиков, который отмечает, что если раньше девелоперы, построив торговый, офисный или складской центр, планировали сдавать его в аренду, сейчас они нацелены пусть не на столь выгодную как ранее, но продажу. Покупателями таких только введенных в эксплуатацию объектов, по словам г-на Новикова, выступают экспортно-ориентированные отрасли, которые успели в момент падения гривны конвертировать ее в доллары, а также предприятия агропромышленного сектора.

Правда, в компании CB Richard Ellis прогнозируют, что в этом году крупных сделок ожидать не следует, их ставки снизятся. "О крупных покупках стоимостью более $40 млн на ближайший год можно просто забыть. Уровень объема инвестиций приблизится к историческому минимуму", — отмечают в компании.
По данным "Украинской Торговой Гильдии", на большой прирост площадей коммерческой недвижимости рассчитывать в текущем году также не стоит. Так, по оптимистическим оценкам компании, в 2009 году будет около 100 тыс. кв. м офисных площадей, а торговый сегмент получит порядка 120 тыс. кв. м новых площадей. Это связано с тем, что в ближайшие год-два ожидается существенное смещение сроков реализации проектов на этапе строительства и перенос начала строительства объектов на стадии проекта на неопределенный срок. При этом больше всего потеряют в цене офисные помещения. Цены на них еще до конца 2010 года могут упасть в 2–3 раза. В то время как производственно-складские помещения "просядут" в цене не более чем на 30–40%. Торговая же недвижимость, согласно прогнозам экспертов, уже в этом году вновь подорожает, к чему есть все предпосылки.
Автор: Михаил ОРЛОВ

http://www.br-ua.com/