Разбазаривание

В кризис девелоперы забывают об имидже — превращение торгового центра в базар под крышей может на треть увеличить выручку владельца ТЦ

Украинский рынок торговой недвижимости возвращается в прошлое. Признаки регресса проявляются не только в значительно подешевевшей аренде, но и в возвращении старых форматов торговых центров. Аналитики компании Concorde Development уверяют, что в Украину вновь приходят базары под крышей — некая переходная форма между открытыми рынками начала 1990-х годов и профессиональными ТЦ.

Действительно, даже после снижения ставок на 30–50% многим сетевым магазинам известных брендов, занимавшим более 100 кв. м, аренда в ТЦ не по карману. Если сетевикам не удается добиться существенных скидок от девелопера, они выезжают из торговых центров. И собственники сдают в аренду освободившиеся площади десяткам мелких предпринимателей, торгующих товарами no name.

Эксперты отмечают, что второе пришествие базаров под крышей вызвано не только желанием девелоперов как можно скорее заполнить свободные площади. «В последние годы все больше украинцев предпочитали совершать покупки в комфортных условиях современных ТЦ. Однако на фоне падения доходов часть покупателей уже сейчас готова вернуться на вещевые и продовольственные рынки», — говорит Марина Крестинина, старший консультант департамента стратегического консалтинга CB Richard Ellis. Владельцы торговых объектов идут навстречу потребителям. Тем более что экономический эффект подобного шага может значительно превзойти простое снижение ставок для уже имеющихся арендаторов.

К примеру, до кризиса якорный арендатор за 1,5 тысячи квадратов площади в ТЦ платил девелоперу $180–216 тыс. в год (10–12 $/кв. м в месяц). Как правило, даже в небольших торговых центрах с «якорем» соседствовало от 5 сетевых non-food-магазинов площадью около 100 кв. м, каждый из которых платил хозяину ТЦ $30–48 тыс. аренды в год (25–40 $/кв. м в месяц).

По утверждению управляющего директора консалтинговой компании Re & Solution Александра Ланецкого, арендные ставки, предлагаемые мелким предпринимателям, на 30–40% выше, чем для съемщиков среднеразмерных торговых точек. На площадь в 100 кв. м, раньше арендовавшуюся одним сетевым магазином, можно пригласить 10–20 ЧП, занимающих по 5–10 кв. м. Каждое их них готово платить по $700 в год за квадрат — в сумме выручка девелопера на 100 квадратах составит $70 тыс. — на треть больше, чем платил один средний арендатор.

В пользу популярности базаров под крышей и тот факт, что даже в столице они и до кризиса спокойно соседствовали с современными торговыми центрами. К примеру, в ТЦ «Метроград», приютившем тысячи магазинчиков, благодаря удачному местоположению в центре, на пересечении транспортных и пешеходных потоков, ставки до кризиса достигали 100 $/кв. м в месяц. А торговый центр «Пирамида» на Позняках (с похожей концепцией крытого рынка) в 2006-м за $25 млн купила лондонская компания «1849 PLC» — англичане заплатили по $1500 за квадрат при себестоимости строительства $400 за кв. м.

Тем не менее эксперты утверждают, что в базары под крышей будут превращаться в основном непрофессиональные торговые объекты, до кризиса зарабатывающие благодаря перегретости рынка и, как следствие, высокому спросу на торговые площади. В более успешных ТЦ уровня столичных «Глобуса» или «Каравана» и сейчас сохраняется очередь из желающих арендовать площади, уверяет Александр Ланецкий. «Успешные торговые центры в I квартале 2009 года демонстрируют устойчивость к негативному влиянию кризиса, владельцы менее удачливых проектов с низкой посещаемостью декларируют готовность к пересмотру арендной платы, чтобы бороться с растущей вакантностью, поскольку заменить арендаторов становится все сложнее», — говорится в аналитическом отчете CB Richard Ellis.

Впрочем, большинство ТЦ в регионах — независимо от докризисной успешности — все же пойдут по этому пути. Резкое снижение покупательной способности обрушили ставки аренды в провинции в 2–3 раза — до уровня складских помещений. Некоторые съемщики ТЦ сегодня в состоянии платить только за коммунальные услуги. По данным Concorde Development, в Украине за последние полгода аренда торговых площадей в среднем подешевела на 39%: в Донецке — на 47% — до 25 $/кв. м, в Днепропетровске — на 44% — до 29 $/кв. м, а в Одессе — на 40% — до $30 за квадрат. По прогнозам CB Richard Ellis, до конца нынешнего года аренда в регионах и в киевских торговых центрах с неудачной концепцией подешевеет еще на 50–60%.

Надежда ГОНЧАРУК