Уступка продавцов при заключении реальных сделок на рынке вторичной жилой недвижимости Киева в марте 2009 года достигала в среднем 22-24% цены предложения. Согласно информации агентства недвижимости (АН) «Планета Оболонь» (Киев), такие данные получены на основании анализа реальных сделок, заключенных в феврале при непосредственном участии АН «Планета Оболонь», а также на основании сделок, о которых имелась проверенная и достаточно полная информация.
В целом средняя цена продажи на вторичном рынке жилья Киева в марте составила $1596 за 1 м² по сделкам, осуществленным с участием АН «Планета Оболонь», и $1549 за 1 м² по всем сделкам, о которых наличествует достаточно полная и проверенная информация.
По данным аналитиков, цены продаж на столичном рынке в течение марта были практически стабильны, что может свидетельствовать о достижении определенного ценового дна.
Вместе с тем все сделки в марте происходили преимущественно в сегментах дешевого жилья. «Сделки в марте шли преимущественно в сегментах дешевого, физически и морально устаревшего малогабаритного жилья, а также в новостройках. Поэтому распространять на весь киевский вторичный рынок жилья тенденции, обозначившиеся в этих сегментах, можно лишь весьма условно», – отмечают риелторы. Количество сделок в АН «Планета Оболонь» в марте увеличилось на 21% по сравнению с февралем, однако если брать динамику по сравнению с мартом 2008 года, то сделок стало в 2,6 раза меньше.
«Потенциальные покупатели, уже привыкшие к быстрому падению цен, пока занимают выжидательную позицию. Продавцы в основной своей массе также перестали спешить; многие из них сняли квартиры с торгов» – отмечают аналитики АН «Планета Оболонь».
В то же время отмечается увеличение внимания участников вторичного рынка жилья к прямым обменам квартир. «В условиях кризиса люди ищут пути решения жилищных проблем, используя опыт шестидесятых-восьмидесятых годов (благо, за доплаты при обменах сейчас уже не преследуют, а соотношение уровней цен по типам жилья и жилым массивам не составляет тайны). Другое дело, что подобрать квартиру подобным образом очень сложно», – отмечают специалисты.
Апрельское снижение
По оценкам аналитиков компании «Канзас» (Киев), цены на вторичное жилье в Киеве, по итогам апреля, снизились на 7,4% – до $1818 за 1 м².
«Коррекция цен в сторону снижения будет продолжаться, однако темпы замедлятся. Таким образом, цены предложений выйдут на некий стабильный уровень, что позволит надеяться на некоторое увеличение реальных сделок. Так, путем вычислений, мы пришли к выводу, что индекс стоимости вторичного жилья за апрель равен $1818 м², то есть снижение цен предположительно составит 7,4%», – сообщили специалисты компании.
В марте вторичное жилье в столице подешевело на 4,5% – до $1965 за 1 м². «Несмотря на то, что ипотечное кредитование заморожено, а общая платежеспособность населения имеет негативную динамику, спрос на жилье сохраняется на достаточно высоком уровне. Только в настоящее время, он формируется в так называемый отложенный спрос, поэтому реально количество сделок не растет. Покупатели ждут момент, когда рынок будет близок к ценовому дну, то есть цены перестанут снижаться, либо будут снижаться, но не значительно», – считают в «Канзасе».
По мнению экспертов компании, период стремительного падения цен на вторичное жилье в городе уже прошел и в дальнейшем следует ожидать умеренных темпов снижения. «Если экономическая ситуация будет ухудшаться, стоимость жилья будет стремиться к уровню, на котором спрос отвечает финансовым возможностям покупателей. Когда же цены достигнут «дна» – точно неизвестно. Однако аналитики сходятся во мнении, что период минимальных цен будет растянут во времени, поскольку предпосылок для резкого роста не будет», – считают специалисты компании.
Сегодня максимальная стоимость 1 м² вторичного жилья в Киеве в марте была зафиксирована в Печерском районе и составила $17,439 тыс., минимальная – в Дарницком районе ($990/ м²).
По данным компании, в марте цены на однокомнатные квартиры снизились на 6,8%, двухкомнатные – на 5,8%, трехкомнатные – 7,4%.
Индекс доходности вторичного жилья в Киеве в марте 2009 года составил «минус» 3,5%. Доходность вложений в недвижимость рассчитывается как сумма прироста стоимости квартиры за прошедший месяц и месячного дохода от сдачи квартиры в аренду и выражается в процентах за месяц.
Стабильная «вторичка»
Средняя цена предложения 1 м² вторичного жилья в Киеве с 30 марта по 4 апреля 2009 года не изменилась и составила $1946 за 1 м², сообщает компания «Канзас» (Киев) со ссылкой на выводы ее аналитиков.
«По итогам прошедшей недели, средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке Киева не изменилась», – считают специалисты компании, отмечая в то же время временный характер такой стабилизации.
Кроме того, аналитики компании подчеркивают, что, несмотря на появление на рынке квартир по адекватным, не завышенным ценам, большая часть потенциальных покупателей по-прежнему занимает выжидательную позицию.
«С приходом традиционно активной в плане продаж весны, оживились те, кто поспешил снять с продажи свои объекты еще осенью. Такие продавцы не «играют наперегонки» и не понижают стоимость квартир еженедельно. Их цена, в большинстве случаев, адекватна сегодняшним реалиям рынка, однако реальный спрос это не увеличивает. Происходят единичные сделки, но основная платежеспособная часть покупателей продолжает ждать большего снижения цен», – отмечают специалисты компании.
По данным компании «Канзас», индекс ценового ожидания за указанный период повысился на 0,5% и составил 0%.
«Это означает, что на рынке жилья отсутствуют резкие ценовые колебания. Однако, с учетом общей отрицательной тенденции, аналитики компании «Канзас» прогнозируют дальнейшее умеренное снижение стоимости жилья», – сообщают специалисты.
Индекс доходности вторичного жилья в Киеве в марте 2009 года повысился на 1%, однако по-прежнему находится в отрицательной области и составляет «минус» 3,5%.
Индекс ценового ожидания отражает темпы изменения цен на рынке недвижимости. Повышение индекса ожидания дает основания предполагать дальнейшее повышение цен на жилую недвижимость. Снижение индекса до нуля означает стабилизацию рынка, а отрицательное значение означает возможное снижение цен.
Доходность вложений в недвижимость рассчитывается как сумма прироста стоимости квартиры за прошедший месяц и месячного дохода от сдачи квартиры в аренду и выражается в процентах за месяц.
Компания «Канзас» с 2005 года рассчитывает индексы недвижимости в Киеве и анализирует их динамику.
Арендуйте, пожалуйста
Средняя стоимость аренды одно-, двух– и трехкомнатных квартир в Киеве с 30 марта по 5 апреля 2009 года снизилась на 1,5% и составила в среднем $463 за квартиру в месяц. Как сообщила консалтинговая компания SV Development (Киев), такая динамика средних цен аренды выведена на основании реальных сделок по аренде жилья в столице.
Согласно данным компании, в течение указанного периода средняя стоимость аренды одно-, двух– и трехкомнатных квартир снизилась по всем районам Киева. При этом, по средним показателям аренды жилья, самый дешевый – Дарницкий район, где аренда однокомнатной квартиры за этот период снизилась на 1,85% – до $276 в месяц, двухкомнатной – на 0,33%, до $371/месяц, трехкомнатной – на 0,3%, до $469/месяц.
Самым дорогим для съема жилья по-прежнему является Печерский район столицы, где аренда однокомнатной квартиры за этот период подешевела на 0,74% и составила $465/месяц, двухкомнатной – на 0,9%, до $662/месяц, трехкомнатной – на 0,69% и составила $793/месяц.
Согласно данным SV Development, наибольшее количество квартир в аренду с 1 января по 1 апреля текущего года предлагалось в Шевченковском районе (13% общего количества), наименьшее – в Печерском районе (6%). По словам Сергея Костецкого, ведущего специалиста отдела маркетинга SV Development, продавцы квартир, которые не могут сегодня продать их по желаемой цене, выходят на рынок аренды жилья, при этом с легкостью идут на значительное снижение стоимости аренды. При этом С. Костецкий прогнозирует усиление конкуренции на рынке аренды столичного жилья и увеличение размера торга.
В то же время аналитики портала www.realt.ua отмечают, что средние ставки предложения аренды жилья в Киеве в долларах США с 3 по 10 апреля 2009 года понизились на 4,15%. Согласно анализу данных портала, средняя ставка однокомнатных квартир понизилась на 2,87%, двухкомнатных – на 5%, трехкомнатных – на 4,56%. Цены предложения 1 м² на рынке вторичного жилья в Киеве в долларах США за указанный период понизились в среднем на 0,15%.
В частности средняя стоимость предложения 1 м² в долларах США в однокомнатных квартирах повысилась на 0,56%, тогда как в двухкомнатных – понизилась на 0,12%, а в трехкомнатных – на 0,9%.
Мария Иванова
Специалисты столичного рынка недвижимости в последнее время не могут похвалиться активностью заключения сделок. В то же время, риелторы отмечают, что стоимость столичного жилья снизилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. 
