Обзор рынка офисной недвижимости на 2009 год

Рынок офисной недвижимости по-прежнему остается одним из самых многообещающих сегментов коммерческой недвижимости Украины. На протяжении последних нескольких лет рынок находился в фазе динамичного роста, о чем свидетельствовали крупные масштабы нового строительства, интенсивное поглощение выводимых на рынок помещений, низкий уровень вакантности в существующих зданиях и, как следствие, растущие арендные ставки. Стремительный рост национальной экономики в целом, а также ряд структурных изменений в экономике столицы в частности, послужили мощным стимулом для развития сегмента офисной недвижимости. Ситуация, однако, значительно изменилась в III квартале 2008 года, когда волна негативных последствий мирового финансового кризиса достигла Украины.

Отображая все еще позитивные тенденции экономики, в первом полугодии 2008 года неудовлетворенный спрос на офисные помещения по-прежнему оставался высоким. Потребность в новых офисных помещениях испытывали как национальные, так и зарубежные компании. Имела продолжение тенденция повышения требований арендаторов к качеству арендуемых помещений, в результате чего многие компании были заинтересованы в смене неэффективных зданий на офисные центры класса А/В, а также в консолидации рассредоточенных бизнес-юнитов в одном здании.

Не менее распространенными были сделки по аренде, связанные с расширением уже присутствующих на рынке компаний или появлением новых. Спрос на офисные помещения от 10 000 до 20 000 кв.м уже перестал быть уникальным явлением для столичного рынка. Большинство компаний были заинтересованы в аренде помещений, превышающих их текущие потребности, планируя расширение бизнеса в будущем, тем самым еще больше взвинчивая спрос.

Как и ранее, стабильное развитие украинской экономики создавало благоприятные предпосылки для динамичного роста спроса: валовый региональный продукт (ВРП) Киева в среднем ежегодно повышался на 12,8% в течении 2004- 2007 гг., а за первое полугодие 2008 года увеличился еще на 8,9%. Вполне закономерно, что Киев оставался наиболее динамично развивающимся городом Украины, что способствовало существенному притоку населения практически со всей страны. Наблюдался стабильный рост занятости населения, в частности в таких сферах как финансы, инвестиции, операции с недвижимостью, а также в сфере бизнес-услуг, на протяжении последних 6 лет этот показатель составлял в среднем около 9%. Сегодня данные компании являются основными пользователями офисных помещений и, как правило, занимают существенную долю в общей структуре арендаторов. Из общего объема сделок, заключенных с начала 2008 года, на долю компаний выше перечисленных сфер экономики пришлось 48% сданных в аренду офисных помещений.

Большая часть поглощенных на протяжении года офисных помещений пришлась на долю международных компаний. Высокий уровень активности зарубежных компаний находит отражение в первую очередь в значительном объеме прямых иностранных инвестиций, поступающих в экономику города. По состоянию на октябрь 2008 года приток ПИИ в Украину достиг $8 млрд., из которых порядка $4 млрд. пришлось непосредственно на долю Киева. Общий объем прямых иностранных инвестиций, поступивших в столицу за весь период, начиная с 1991 года, оценивается на уровне $15 млрд. или $5 000 на душу населения, что в 6 раз выше среднего уровня по Украине. Данные показатели являются прямым индикатором спроса на офисные помещения со стороны международных компаний.

Активность со стороны арендаторов заметно снизилась к концу III квартала вследствие быстрого ухудшения рыночной конъюнктуры. Будучи сильно закредитованным, корпоративный сектор оказался в весьма затруднительном положении из-за мирового кризиса ликвидности. Ситуацию еще больше усугубила резкая девальвация национальной валюты, вследствие которой значительно сократились финансовые резервы, как бизнес структур, так и конечных потребителей. По мере ухудшения экономических показателей, большинство компаний начали активно пересматривать и урезать свои бюджеты, а также проводить кадровые сокращения.

Наиболее болезненными последствия мирового финансового кризиса оказались для компаний, генерирующих основной спрос на качественные офисные помещения, т.е. для организаций, деятельность которых непосредственно связана с финансами, инвестициями, недвижимостью или с предоставлением бизнес-услуг. Для данной категории арендаторов дальнейшее развитие стало невозможным, и соответственно планы по расширению офисной площади или переезду в лучшие здания утратили свою актуальность.

Для большинства компаний, еще недавно демонстрирующих стремительный рост, приоритетными задачами стали сокращение фиксированных затрат, в том числе и затрат на аренду. В результате, к концу года существенно снизился общий объем сделок, а подавляющее большинство заключаемых сделок по аренде отображали сокращение площади занимаемых офисных помещений. Впервые за много лет, в IV квартале 2008 года, показатель чистого количества поглощенных площадей (net absorption) достиг отрицательного значения.

Предложение

На протяжении последних нескольких лет объемы выводимого на рынок предложения заметно отставали от быстро растущего спроса. В результате, на рынке усиливался дефицит качественных офисных площадей, который в свою очередь способствовал повышению стоимости аренды.

Крайне непрозрачный процесс согласования проектов являлся основным фактором, сдерживающим стремительное развитие рынка офисной недвижимости. Отчасти, сроки ввода проектов в эксплуатацию нередко откладывались из-за отсутствия соответствующего опыта со стороны самих девелоперов, а также по причине дефицита долгосрочного проектного финансирования.

Тем не менее на протяжении последних лет активность девелоперов на рынке была достаточно высокой, чему способствовали стабильный экономический рост, а также высокий спрос на офисную недвижимость. В 2007 году на рынок было выведено рекордное количество офисных площадей – около 270 000 кв.м, в результате чего кумулятивное предложение увеличилось на 52%.

В 2008 году темпы развития несколько замедлились. Новое предложение составило порядка 150 000 кв.м, и к концу года общая площадь функционирующих современных офисных центров приблизилась к отметке около 930 000 кв.м. Несмотря на то, что общий объем введенных в эксплуатацию в 2008 году проектов оказался на 46% ниже по сравнению с предыдущим годом, это – второй по величине показатель в истории рынка.

Среди введенных в эксплуатацию проектов преобладали небольшие и средние офисные здания общей сдаваемой площадью от 3 000 кв.м до 15 000 кв.м.

Около 17% нового предложения с некоторой натяжкой можно отнести к категории офисных помещений класса А, в то время как основная масса предложения – порядка 66% – соответствует классу В. В целом, доля высококачественных помещений в общей структуре рынка невысока и составляет лишь 15%. Основным объяснением данного феномена является тот факт, что спрос на данный класс офисных помещений был скорее исключением, нежели сложившейся тенденцией, вплоть до 2006-2007 гг. Соответственно девелоперам был необходим определенный период времени, чтобы адаптироваться к новым стандартам качества, поэтому примеры строительства высококачественных офисных зданий на сегодняшний день все еще единичны.

По состоянию на сегодняшний день порядка 725 000 кв.м современных офисных помещений находятся на различных этапах строительства, но при этом реальные шансы реализации в течение 2009-2010 гг. имеет лишь незначительная часть из них. В целом, перенос сроков реализации – характерное для столичного рынка явление (ранее объем поступавшего на рынок предложения был на 30-40% ниже заявленного). Однако на этот раз глобальный финансовый кризис и последующий экономический спад сыграли роль дополнительного ограничивающего фактора.

Финансовые трудности, возникшие во втором полугодии 2008 года, заставили многих девелоперов пересмотреть свои планы, в результате чего реализация большого количества проектов была отложена на неопределенный срок. Кроме того, строительство многих наполовину реализованных проектов было замедленно или вовсе приостановлено. Ввиду сложившихся обстоятельств в среднесрочной перспективе следует ожидать дальнейшего сокращения объемов будущего предложения.

Если ранее, согласно заявлением девелоперов, в 2009 году планировалась реализация 640 000 кв.м офисных помещений, и еще порядка 540 000 кв.м должны были быть введены в эксплуатацию в 2010 году, то с учетом нынешней ситуации данные объемы выглядят труднодостижимыми и, скорее, нереальными. Сегодня с большей вероятностью можно ожидать, что новое предложение в 2009 году не превысит 130 000 кв.м, а в 2010 году составит не более 150 000 кв.м. В то же время не стоит исключать возможности, что при дальнейшем ухудшении экономических показателей уровень будущего предложения снизится еще больше.

Другим не менее важным фактором, ограничивающим будущее предложение, является резкое сокращение спроса, в результате которого на рынке существенно усилилась конкуренция. Глобальный финансовый кризис и последовавший за ним экономический спад крайне негативно повлияли на бизнес-активность, заставив как национальные, так и международные компании бороться за выживание. В ответ на ухудшение ситуации, большинство арендаторов начали сокращать занимаемую площадь, предлагая освободившиеся офисные площади в субаренду. В результате, новые проекты вынуждены конкурировать не только с аналогичными по качеству новыми зданиями, как это было ранее, но и с уже существующими офисными центрами. В таких условиях многие девелоперы предпочтут максимально отсрочить дату ввода в эксплуатацию особо крупных проектов, а также будут активно пересматривать размеры планируемых проектов в сторону уменьшения.

Девелопмент в условиях кризиса

Сегодня у девелоперов практически отсутствует доступ к источникам внешнего финансирования, а ранее широко используемые стратегии по привлечению инвестиций оказались неэффективными в условиях кризиса. Из-за высоких рисков, ассоциируемых с рынком коммерческой недвижимости, а также неясных экономических перспектив, первичное размещение акций или выпуск облигаций для девелоперов более не представляется целесообразным или возможным.

Обслуживание банковских кредитов в тех редких случаях, когда удается их получить, на данный момент является чрезвычайно дорогим. В итоге при нынешней конъюнктуре рынка строительство новых проектов стало неосуществимой задачей, как из-за падающего спроса, так и по причине удорожания/недоступности проектного финансирования.

В условиях ухудшающихся рыночных показателей и негативных макроэкономических прогнозов лишь немногие решатся развивать проект с нуля, при этом основное внимание будет уделяться проектам реконструкций. Более того, ввод в эксплуатацию тех проектов, которые на данный момент близки к завершению, возможно будет затягиваться, так как девелоперы будут тщательно оценивать ситуацию, прежде чем вывести на рынок очередную фазу.

Далеко не все девелоперы будут в силах завершить начатые проекты самостоятельно. В условиях жесткого дефицита капитала и стремительно сокращающегося спроса многие начнут проводить оптимизацию своих портфелей, концентрируясь на приоритетных проектах и останавливая реализацию или выставляя на продажу остальные. При этом необходимо учитывать, что в структуре активов большинства игроков преобладают земельные участки и проекты на начальных этапах реализации, дальнейшее развитие которых требует привлечения заемных средств в больших объемах. Подобные активы будут выставлены на продажу в первую очередь, в то время как предложений по продаже качественных проектов можно ожидать, когда рынок достигнет стадии глубокой стагнации. В то же время спровоцированная кризисом ситуация позволит международным инвесторам и профессиональным девелоперам выйти на украинский рынок путем приобретения проектов по выгодным условиям. В свою очередь, это будет означать существенное повышение качества будущего предложения.

Следует отметить, что именно качество бизнес-центра будет играть решающую роль в определении успешности того или иного проекта, как в ближайшее время, так и в более отдаленной перспективе. Если ранее свободные площади в офисных проектах легко сдавались в аренду, зачастую независимо от качества помещений и месторасположения здания, то сегодня ситуация радикально изменилась. В условиях экономии для большинства компаний стоимость размещения персонала станет одним из основных критериев при выборе того или иного бизнес-центра. Соответственно те проекты, которые смогут предложить наиболее комфортные условия размещения по наименьшей цене, будут пользоваться спросом, в то время как в менее эффективных зданиях вероятен отток арендаторов. Учитывая качественные изменения спроса, новые бизнес-центры должны обладать сильными конкурентными преимуществами как по отношению к уже существующим зданиям, так и по отношению к будущим проектам. В данном случае девелоперам стоит уделить особое внимание выбору месторасположения, а также предусмотреть в своих проектах высокую эффективность планировок, хорошую обеспеченность парковочными местами и наличие профессионального управления.

Арендные ставки и уровень вакантности

Острый дефицит качественного предложения способствовал стабильному росту арендных ставок на рынке Киева, что было особенно заметно в 2005-2007 гг. В этот период ежегодный рост стоимости аренды качественных офисных помещений достигал 20-50%. Однако даже при столь высоком уровне арендных ставок количество заключаемых сделок не уменьшалось.

Как следствие утвердившегося на рынке огромного дисбаланса спроса и предложения, уровень вакантности был близок к нулю все эти годы.

При этом высокие показатели заполняемости были харак терны не только для центрально расположенных офисных центров класса А, но и для менее качественных зданий расположенных за пределами ЦДР.

Арендные ставки в лучших офисных зданиях продемонстрировали 29% рост, достигнув по итогам первого полугодия 2008 года рекордного уровня – $80/кв.м/месяц. По показателю стоимости аренды офисных площадей Киев вошел в пятерку самых дорогих городов региона EMEA (Европа, Ближний Восток и Азия).

Однако в IV квартале негативные веяния, вызванные глобальным финансовым кризисом и общим экономическим спадом, потрясли основания рынка офисной недвижимости, вызвав резкий спад уровня деловой активности и последующее за ним снижение спроса на офисные помещения. Стремительно сокращающийся спрос начал оказывать сильное понижающее давление на арендные ставки, а девальвация гривны ускорила этот процесс. В результате, еще к концу 2008 года арендные ставки снизились на 30% до $55-60/кв.м/месяц. Ожидается, что в течение 2009 года стоимость аренды понизится еще на 40% и будет варьироваться в диапазоне $28-35/кв.м/месяц в лучших проектах, а также $18-25/кв.м/месяц в менее качественных офисных зданиях.

Уровень вакантности к концу 2008 года увеличился до 4-5% по сравнению с 1-2%, которые были зарегистрированы в начале года. Увеличение доли свободных помещений на рынке происходило за счет ввода в эксплуатацию новых офисных центров, а также за счет некоторых проектов класса А/В+, в которых вакантность образовалась в результате резкого сокращения занимаемых площадей арендаторами, в особенности финансовыми и инвестиционными компаниями. В 2009 году уровень вакантности может достигнуть 15% и даже превысить эту отметку (согласно наиболее пессимистичному сценарию), по мере того как разница между сокращающимся спросом и растущим предложением будет увеличиваться. Подобный показатель вакантности абсолютно изменит ранее утвердившиеся на рынке условия, предоставив всю рыночную власть арендаторам.

Вынужденные бороться за арендаторов, собственники офисных зданий будут готовы даже понести дополнитель ные затраты, если это позволит поддерживать стабильный уровень заполняемости проекта. В качестве стимулирующего спрос фактора, арендаторам будет предлагаться широкий спектр различных поощрительных скидок, особенно в тех проектах, которые должны вводиться в эксплуатацию в ближайшее время и/или являются неэффективными.

Максимальные затраты понесут собственники проектов с наиболее низким конкурентным потенциалом, которые будут вынуждены пойти на невиданные ранее уступки вплоть до отделки помещений за свой счет или предоставления длинных арендных каникул (rent free), что, безусловно, существенно снизит эффективный арендный доход.

Прогнозы

По мере того, как экономика начала вступать в стадию серьезной рецессии, в течение 2009 года ожидается резкий спад уровня деловой активности. Для корпоративного сектора процесс адаптации к новым рыночным условиям будет достаточно болезненным, поэтому рост занятости населения ранее второго полугодия 2010 года маловероятен. Однако даже при появлении позитивных тенденций требуется еще некоторое время, прежде чем станут заметны первые признаки восстановления рынка офисной недвижимости.

Возобновление прежних темпов роста объемов нового предложения также маловероятно в ближайшем будущем. Отсутствие финансирования, неблагоприятные экономические прогнозы, спад деловой активности – в совокупности данные факторы крайне негативно повлияют на девелопмент. Ожидается значительное сокращение объемов будущего предложения, поскольку в 2009-2010 гг. в эксплуатацию будут вводиться только те проекты, которые на данный момент находятся на финальных стадиях реализации. Основной задачей для девелоперов на период кризиса станет пересмотр своих планов и коррекция проектируемых зданий, а именно концептуальных решений, функциональных составляющих, размеров и т.п. в соответствии с новыми реалиями рынка. Активность на рынке аренды будет достаточно высокая, однако преобладающее большинство сделок будет сопряжено с уменьшением занимаемой офисной площади.

Оживление на рынке субаренды будет наблюдаться на протяжении всего 2009 года и далее. Постепенное снижение объемов вакантных площадей и восстановление рынка офисной недвижимости станет возможным только после того, как местная экономика начнет демонстрировать положительную динамику, т.е. не ранее 2011 года.

Сокращение спроса, активизация рынка субаренды, а также повышение уровня вакантности будут способствовать стремительному росту конкуренции на рынке, что в свою очередь вынудит собственников офисных зданий идти на уступки касательно коммерческих условий аренды. Стоимость аренды должна снижаться на протяжении 2009 года до $28-35/кв.м/месяц в наилучших бизнес центрах, достигнув, таким образом к концу года уровня 2004-2005 гг. Повышение арендных ставок вероятно только после 2011 года, когда, предположительно, вакантность начнет снижаться.