К 2010 году в Киеве будет почти полтора миллиона торгово-развлекательных площадей

Компания Соцмарт провела маркетинговое исследование, в котором изучила 32 функционирующих и 36 строящихся торговых центров.

Несмотря на то, что Украину нельзя отнести к стабильно развивающимся странам в связи с политической ситуацией в стране, она все равно является одной из самых интересных с точки зрения вложения инвестиций в Восточной Европе. Сферы экономики демонстрируют показатели роста, развивается жилая и коммерческая недвижимость, в том числе и торговая. В 2006 году розничный товарооборот предприятий Киева занимал 19,2% в товарообороте предприятий Украины. Розничный товарооборот предприятий города составил в 2006 году более 23,7 млрд. гривен, что почти на 51% превышает показатель 2005 года. В расчете на 1 жителя Киева в 2006 году пришлось 8,7 тыс. грн. официального розничного товарооборота.

В первой половине 2007 года объем операций с коммерческой недвижимостью в Украине составил примерно $293,75 млн. Львиная доля этой суммы - $231,25 млн. - пришлась на офисную недвижимость, остальная часть - на торговую. Для сравнения, согласно данным специализированного консультационного агентства Jones Lang LaSalle, за весь прошлый год объем операций с недвижимостью составил $497,2 млн., а в 2005 - всего $22 млн. Более 90% сделок заключено в столице страны, Киеве.

Структура рынка торговой недвижимости г. Киева. Рынок торговой недвижимости Киева представлен такими форматами, как торговые центры, гипермаркеты (и супермаркеты), street reteil.  Сейчас в Киеве и пригороде функционирует 32 профессиональных ТЦ (ТЦ Комод, ТЦ Большевик, УнивермагУкраина, Караван, Квадрат на Лукьяновке, Квадрат на Борщаговке,Ультрамарин, Городок, ПроменадаЦентр, Интервал  Плаза, Детский мир, Глобал UA, Метрополис, Макрос,Пирамида, Аладдин, Альта Центр, VMB, Плазма, Навигатор на Дружбынародов, Метроград, Глобус. Линия 1, Глобус. Линия 2, Глобус.Линия 3, Магеллан, Арена Сити, Мандарин Плаза, ЦУМ, Олимпийский,Европорт, Ритм, Терминал), площадью более 556 тыс. кв.м. К небольшим ТЦ можно отнести Навигатор на Шулявке, Навигатор на пл.Славы, Самсон, Сириус, Дом Одежды.К крупным гипермаркетам и супермаркетам можно отнести как зарубежные торговые сети, представленные в Киеве – Метро, Билла, так и украинских операторов – Эпицентр, Велика Кишеня, Фоззи групп, Фуршет. Основные стрит-ритейл в Киеве, это Крещатик, Красноармейская, бул. Т.Шевченко, пр. Красных Казаков.

Предложение рынка торговых центров. На данный момент распределение торговых центров в Киеве как по количеству, так и по площадям, неравномерное. На правом берегу Киева торговых центров значительно больше (81,3%, 26 ТЦ), чем на левом

Впрочем, хотя ситуация с количеством ТЦ на правом и левом берегах через 3 года измениться, но не значительно

К 2010 году в Киеве будет более 68 профессиональных торговых центров, или более 1421тыс. кв.м. торговых площадей. Бум по вводу в эксплуатацию торговых центров намечается на 2008 г. - более 340000кв.м. ( Мега Сити, Днепровская Пристань, Мультиплекс Плаза, Квадрат Аврора, т.д.)

Арендные ставки. В связи с большим спросом на торговые площади, арендные ставки увеличиваются в геометрической прогрессии. Средняя заполненность торговых центров по столице 98%. В Киеве можно выделить два места сосредоточения торговых комплексов - Петровка и Центр города.  В центральных успешных торговых центрах АС приблизились к 200 долларам за метр. Такая же стоимость в месяц квадратного метра и в успешных окраинных торговых центрах (Магеллан, Караван). В менее успешных ТЦ арендные ставки значительно ниже (50 долларов в окраинных, 100-150 в центральных). В одном из самых удачных ТЦ даже используют интересную практику, узнала компания Соцмарт - как только появляется свободная площадь (что бывает крайне редко), между потенциальными арендаторами, которые заблаговременно заполнили анкету арендатора начинается тендер по принципу торгов, где минимальная ставка за метр - 157 долларов.

Структура площадей в торговых центрах по товарным группам. Более всего в торговых центрах Киева представлена группа "Одежда и обувь" (более 40 процентов по количеству точек), потом следуют "товары для дома" и "развлечения"

Основные тенденции рынка торговой недвижимости г. Киева:

1. Инвестиции в торговую недвижимость Киева. Европейские показатели доходности и сроков возврата вложенных инвестиций давно стабилизировались, поскольку рынок торговых центров в большинстве развитых европейских стран уже насыщен. Можно говорить о 5-7% прибыльности от аренды площадей торговых центров в странах центральной Европы. Сроки окупаемости колеблются в пределах 10-15 лет. В лучших торговых центрах Москвы среднемесячная арендная плата за квадратный метр составляет от $140 до $180 (данные Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko). Доходность московских торговых центров составляет 10-12%. Ставка доходности объектов торговой недвижимости Киева составляет около 10%. В дальнейшем Украина будет приближаться к показателям ближневосточной Европы. Срок окупаемости торговых центров Украины составляет 5-7 лет. Это и привлекает иностранных инвесторов, готовых купить либо уже готовый торговый центр, либо участок под строительство. К примеру, ирландская Quinn Group за последние пол года приобрела в Киеве два объекта торговой недвижимости – отреконструированный  Универмаг Украина и Альта Центр. А вьетнамская компания N and K купила в Киева 4 участка под строительство торговых центров. На одном из них, на ул. Сивашской, 1, уже полным ходом идет реконструкция старого здания под новый торгово-офисный комплекс площадью более 20000кв.м.  Но далеко не всем иностранным компаниям удается приобрести землю и получить разрешение на строительство. К примеру, шведской компании IKEA, которая с 2005 года пытается получить землеотвод под строительство комплекса МЕГА более 200000кв.м (в Дарницком районе г. Киева), до сих пор это не удалось. Впрочем, проблемы с землеотводом и разрешительной документацией бывают не только у иностранцев – достаточно вспомнить некоторые торговые комплексы, где застройщиками выступают украинские компании – Троицкий (бывший Олимпик Плаза) и Лыбедь плазу. Более того, литовская Hanner, которая на равных правах с Недвижимость Столицы владела правами на Троицкий, продала свои акции, видимо, не захотев больше иметь дело со скандальным проектом.  Кроме IKEA, и другие иностранные ритейл-операторы имеют обширные планы в Украине – к примеру, французкий Aushan хочет построить несколько комплексов в Киеве, первый из них - ТЦ на Московском проспекте.

2. Украинские девелоперы, расширив поле коммерческих объектов, не забывают и о торговой недвижимости. Крупные инвестиционно-девелоперские компании имеют по несколько торговых проектов в своем портфеле. К примеру, 21 век собирается построить 5 ТЦ Квадрат в Киеве до 2010 года (правда реальное строительство идет лишь на Перова, и что-то похожее на начало строительства на Бальзака). Также 21 век начал экспансию в регионы. В планах другой крупной инвестиционно-девелоперской компании НЕСТ (Недвижимость Столицы) – достроить Троицкий (хотя с возведением этого комплекса постоянно возникают проблемы), начать строительство многофункционального комплекса на Златоустовской. Консалтингово-деволоперские компании также ведут сейчас немало проектов по Киеву. Украинская торговая гильдия разрабатывает концепции новых торговых центров на пересечении Семьи Сосниных и 50 лет Октября, на Окружной (возле Billa), на ул. Святошинской. Concorde Development разработал концепцию крупного ТРК на ул. Срибноколькой, проект недавно прошел согласования на градсовете столицы. По концепции Real Estate Solutions сейчас достраивается ТРК Материк на ул. Борщаговской. Colliers International выступало консультантом при создании проекта Квадрат Аврора (на Перова)

 
3. Строительство многих из ТРК, сдача в эксплуатацию которых намечена на этот год, даже не начато.

   Уже несколько лет откладывается строительство, и, соответственно, сдача в эксплуатацию, торгового комплекса Оазис на ул. Тростянецкой, 1а. Общая площадь 28 500 кв.м. 4-х уровневый ТЦ с продовольственным супермаркетом (3000 кв.м.), крупноформатными магазинами парфюмерии, аудио-, видеотехники, аптечный с/м, химчистка, одежда, с/м спорттоваров, универмаг одежды, крупноформатные магазины обуви, детский с/м. Мультиплекс, дискотека, фуд-корт (4 оператора), зона фитнеса и здоровья, детский развлекательный центр, интернет-клуб. Паркинг - 385 авто. Изначально объект планировали ввести в эксплуатацию в 2005 г. Более того, появилась новая информация, что землеотвод по этому адресу  получила Billa.

    Так и не начато строительство подземного торгового центра Универ Сити (на ул. Владимирской, возле университета им. Т.Шевченка). По плану это должен быть торгово-развлекательный комплекс, который будет представлен как общегородской культовый молодежный центр, имеющий три главные функции: торговая, развлекающая и функция предоставления услуг населению. В состав торгового центра должны войти  крупный книжный супермаркет, площадью порядка 400 кв.м., супермаркет канцелярских товаров, современный магазин компьютерных технологий и мобильной связи, магазин мультимедийной продукции, супермаркет подарков, квартал магазинов для экстремального отдыха и спорта, мультибрендовый стоковый магазин (распродажи со скидкой вещей из магазинов всего города) и уникальные для Киева двухуровневые супермаркеты молодежной одежды и спортивных аксессуаров площадью порядка 3000 кв.м.

     По адресу, где должен был еще несколько лет назад появится ТЦ Одиссей – на ул. Булгакова, 12 – действительно идет строительство, правда не торгового комплекса, а пристройки к школе.

     До сих пор не ведется строительство Лыбедь Плаза на Московской площади. В состав ТРК должны войти непосредственно торгово- развлекательный комплекс общей площадью 100 тыс.кв.м., а также две высотные башни офисных центров, подземная автостоянка на 1,8 тыс. мест, сеть ресторанов, кафе, залы игровых автоматов, боулинг, фитнес-центр, 11 кинозалов. Строительство комплекса изначально планировали завершить в феврале 2006 г., однако точная дата открытия ТРК не известна.

4. Продолжается активное строительство торговых комплексов в центре города, в районе метро Петровка, но больше проектов появилось и на Левом берегу Киева. Спальные районы Киева – Деснянский, Днепровский, Дарницкий явно не могут похвастаться необходимым количеством торговых центров и торговых площадей, хоть в этих районах и проживает более одной трети киевского населения ( около 947 тысяч человек). К функционирующим ТЦ на Левом берегу столицы можно отнести Детский мир, Алладин, Пирамида, Глобал ЮА и недавно открывшийся КОМОД. Но в течении ближайших лет ситуация кардинально измениться – уже сейчас строятся  Мега-Сити, два Квадрата (и проектируются еще 2 Квадрата на Левом берегу), Днепровская Пристань, ТЦ на Маяковского, ТРК Тельбин, Мастер Парк. Проектируются ТЦ на Срибнокольской, Бальзака, Попудренка.

Последние важные события на рынке торговой недвижимости Киева.

-. Архитектурно-градостроительный совет Киева одобрил концептуальный проект застройки Лыбедской площади (проект многострадальной Лыбедь Плаза). Проект предусматривает строительство многофункционального комплекса, который включает в себя 4-этажную стилобатную часть с торгово-развлекательным центром, крытым катком, кинотеатрами, ресторанами, боулингом, кортами, детскими площадками и фонтанами, многоуровневый подземный паркинг на 7 тыс. машиномест. Общая площадь 4-этажного ТРЦ составит 151,9 тыс. кв.м. По периметру ТРЦ будут возведены многоэтажные башни офисного центра класса «А», пятизвездочный отель, а также два жилых здания. Высота самой высокой башни составит 230 метров. В офисный центр войдут 29-этажная северо-восточная башня, 49-этажная восточная башня, 22-этажная юго-восточная башня и 30-этажная западная башня. Общая площадь 42-этажной гостиницы составит 56 тыс. кв.м, жилого здания с апартаментами - 70,4 тыс. кв.м. Проект разработан ТАМ «А.Пашенько» совместно с канадской компанией Brisbin and Company. Заказчиком проекта выступает ООО «Инвестиционный союз «Лыбидь» , Ориентировочная стоимость проекта составляет около $800 млн.

- Архитектурно-градостроительный совет Киева одобрил предпроектные предложения по строительству объектов общественного и жилого назначения на участке возле метро Лукьяновка (4,14ГА) Предложение, представленное на Градосовете, предусматривает строительство жилых, офисных и торговых объектов общей площадью 317,4 тыс. кв. м.. Из них жилье – 76,3 тыс. кв. м, офисы – 132 тыс. кв. м, торгово-развлекательные комплексы - 28 тыс. кв. м.. Также планируется строительство паркинга на 1 970 машиномест. Предпроектное предложение было разработано ООО Архитектурно-строительная мастерская "Жежерин" по заказу Главного управления культуры и искусств Киева. Проект предполагает возможность сноса Лукьяновского рынка

- Собственники торгово-развлекательного центра «Караван» продадут 10% торговых площадей (около 4 тыс. кв. м). Помнению экспертов, при нынешней арендной ставке в торговом центре стоимость 1 кв. м. будет колебаться в пределах $5-8 тыс. Общая торговая площадь ТРЦ «Караван» — около 40 тыс. кв. м.Максимальное количество посетителей — 55 тыс. человек в день. Один из самых успешные проектов на рынке киевских ТЦ

- Депутаты Киевсовета передали в аренду два участкав Днепровском районе, общей площадью около 8 га компаниям ООО «Майк» иООО «ЛВ-Холдинг». В начале этого года градостроительный совет Киева утвердил эскизный проект освоения данного участка. Здесь предполагается построить девять высотных домов и несколько малоэтажных зданий: гостинично-офисный комплекс, который разместится в двух 47-этажных домах общей площадью более 460 тыс. кв. м, ТРЦ, площадью 310 тыс. кв. м, жилой комплекс на 650 квартир. Высота всех зданий около 200 метров (43 этажа). Оценочная стоимость реализации проектасоставляет $0,5 млрд. Проект разрабатывала архитектурная мастерская бывшего главного архитектора столицы Сергея Бабушкина

- Киевская городская государственная администрация инициирует проведение аудита и оценки затрат компании-застройщика торгово-развлекательного центра «Троицкий» перед Национальным спортивным комплексом "Олимпийский". Горадминистрация предлагает создать правительственную комиссию, которая по итогам аудита подаст ей предложения о необходимости компенсации застройщику затрат, связанных с демонтажом ТРЦ.  Потом Киевгорадминистрация определит заказчика и подрядчика по демонтажу, разработает график и обеспечит его выполнение. Задача демонтировать ТРЦ поставлена Кабинетом Министров.

При желании вы можете приобрести Марткетинговое исследование рынка ТЦ г.Киева или Подробный обзор-отчет исследования рынка ТЦ г.Киева


http://www.socmart.com.ua

Мерчендайзинг, как правило, направлен на стимулирование торговой деятельности. Агентство мерчендайзинга нашего партнера предлагает услуги по организации эффективного ведения продаж. Заказать необходимые услуги можно по невероятно низкой цене!