|
 |
Живительная вторичка
|
2009-06-16 16:32:04
 Первой волне мирового финансового кризиса, докатившейся до наших широт, удалось то, что еще совсем недавно казалось нереальным, – охладить, а местами и вовсе заморозить перегретый отечественный рынок недвижимости. Какое-то время на нем действительно зарабатывались быстрые, легкие и большие деньги. Именно это привлекло на рынок многочисленных спекулянтов, которые всеми доступными информационными средствами пропагандировали идею о постоянном и неуклонном повышении стоимости квадратных метров. Активное участие в раскрутке цен принимали и риэлторы, и застройщики, чьим прибылям бесконечно удивлялись зарубежные коллеги.
Увлеченные собственной «Монополией», инвесторы продолжали играть по своим правилам – привлекать кредиты, скупать «оптом» недвижимость от застройщика и выставлять ее на вторичном рынке. Их виртуальные доходы исчислялись сотнями процентов. Но, как известно, из любой финансовой пирамиды с хорошей прибылью выходят только первые 5% ее участников, следующие 15% довольствуются небольшим доходом, нижеследующие 15% остаются «при своих», остальные 65% оказываются в убытке.
«До 2005 г. ипотечные кредиты брали в основном конечные потребители. Но потом рост цен так захлестнул страну, что на рынке недвижимости появилось много непрофессионалов. Спекулянты, пытаясь приумножить капитал, закладывали имеющиеся квартиры, стоимость которых неуклонно возрастала, и на кредитные средства покупали новые объекты. К счастью, до использования производных финансовых инструментов, обрушивших рынок США, мы так и не дошли. Но получилось, что эти игроки не рассчитали своих сил», – делится опытом Андрей Онистрат, первый заместитель председателя правления «Партнер-банка».
Те, кто поддался соблазну войти в «недвижимую пирамиду» и не обладал достаточным опытом, чтобы вовремя из нее выйти, сегодня оказались наедине с растущими долгами и падающими в цене квадратными метрами. С одной стороны, сейчас в руках перекупщиков сконцентрированы огромные объемы столичного жилья (по оценкам специалистов, за период 2004-2008 гг. более 50% квартир на первичном рынке выкупалось именно спекулянтами). С другой – отсутствие реальных покупателей и давление кредитных обязательств вынуждают псевдоинвесторов принимать сложные и невыгодные для себя решения.
«Одни все еще не могут осознать произошедшее, – рассуждает Анатолий Топал, вице-президент Союза специалистов по недвижимости Украины, директор АН «Кияни». – Другие уже в декабре в панике распродавали квартиры по низким ценам. Сегодня же все убедились, что ничего катастрофического не случилось: массового изъятия залогов не наблюдается, падение цен замедлилось. Многие сняли объекты с продажи, вздохнули и начали искать решения. Конечно, спекулянтам выгоднее договориться с банком, добиться реструктуризации или отсрочки, чем продавать недвижимость себе в убыток и выплачивать остаток кредита из собственного кармана».
Покупателю на радость Специалисты рынка сходятся в подсчетах, что за прошедшие полгода (ноябрь 2008 – апрель 2009 г.) стоимость жилья в столице снизилась на 35-50% в зависимости от класса и характеристик объекта. При этом многие эксперты полагают, что фаза резкого падения цен уже пройдена и сейчас происходит относительная стабилизация с тенденцией плавного снижения стоимости. Сергей Козлов, руководитель корпоративных проектов, заместитель директора компании «Велфорт Риал Истейт», прогнозирует: «Ценообразование на рынке недвижимости прямо обусловлено спросом, которого на данный момент практически нет. Спрос, в свою очередь, зависит от функционирования ипотечной системы и уровня доходов населения. Учитывая, что до конца текущего года банки вряд ли начнут давать кредиты под разумные проценты, снижение цен продолжится, но оно не будет таким стремительным, как в декабре-феврале, и составит 3-5% в месяц».
| Жилье бизнес-класса, как и его целевая аудитория, оказалось самым уязвимым в период кризиса. Однако фаза резкого падения цен уже пройдена, и сегодня наблюдается относительная стабилизация с тенденцией плавного снижения стоимости |
Наиболее уязвимыми в период кризиса оказались квартиры категории «бизнес». По словам Анатолия Топала, ранее такая недвижимость зачастую использовалась как актив, ее отдавали в залог, а полученные кредитные средства вкладывали в собственное дело. Поскольку сейчас целевая аудитория данного сегмента – средний класс – испытывает наибольшие финансовые сложности, снижение цен на жилье здесь максимальное – 45-55%. «Раньше, имея $ 50 тыс., можно было привлечь еще $ 100 тыс. на приобретение достойной квартиры. Сегодня же, при отсутствии кредитования, извлечь необходимую сумму из бизнеса или резервного фонда смогут очень немногие – придется или отказаться от покупки, или рассчитывать на уже имеющиеся деньги», – резюмирует г-н Топал. Заметного оживления на рынке квартир бизнес-класса ожидать нет смысла, пока неизвестна дальнейшая судьба национальной валюты, мелкого и среднего бизнеса, а также строительной отрасли в Украине.
Что касается жилья эконом-категории, то здесь покупательская активность хоть и снизилась на порядок, но до нуля все же не упала. В основе этого рынка – популярнейший способ решения жизненных вопросов путем операций с недвижимостью. Зачастую сделки в данном сегменте образуют цепочку купли-продажи, и денежные потоки со стороны играют здесь второстепенную роль. «Отечественный рынок недвижимости с квартир начинался и к квартирам вернулся. Пройдя этапы популярности вложений в землю, в коммерческие помещения, в загородные дома, мы вернулись к истокам – готовым квартирам вторичного рынка. Именно эти объекты показали свою устойчивость в условиях кризиса. Данная тенденция, отражающая основные человеческие потребности, для нашей страны показательна», – отмечает Сергей Злыдень, вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, директор АН «СИ-информ».
Инвестор меняет «лицо»
|
| В престижных районах столицы, в отличие от спальных массивов, еще остался интерес к просторным апартаментам, при условии их адекватной стоимости | В марте-апреле сего года заметное оживление в эконом-сегмент внесли также те, кто собирал средства на первый взнос по ипотеке, а сегодня получил возможность за накопленную сумму приобрести жилье. Не секрет, что по «горящим» предложениям 1-комнатную или даже 2-комнатную квартиру в спальном районе Киева можно купить за $ 30 тыс. – 35 тыс. Такой ситуацией поспешили воспользоваться многие нуждающиеся в жилье граждане, которые ранее рассчитывали на кредитную поддержку.
По наблюдениям Сергея Злыдня, на рынок вышли и другие категории покупателей. Первая – это мелкие и средние инвесторы, которые, имея в распоряжении определенные средства, желают их выгодно вложить. В нынешних условиях они ищут «вкусную» цену на интересные объекты. Свой пул таких клиентов есть у каждого опытного риэлтора. Вторая категория – это те, кто вернул свои депозиты и уже не доверяет ни банкам, ни фондовому рынку, ни частному бизнесу, а единственным надежным капиталовложением считает вторичное жилье. «Такая инвестиция, безусловно, выгодна, учитывая, что цена в 2009 г. самая низкая за последние 6 лет, – подтверждает тенденцию Сергей Козлов. – После выхода из кризиса и возобновления кредитования цены опять начнут расти, хотя в обозримом будущем вряд ли достигнут прежних «неадекватных» высот».
Возможны также компромиссные сделки, выгодные обеим сторонам. «Вариант, когда покупатель погашает остаток кредитной задолженности владельца и переоформляет квартиру на себя, позволяет продавцу избежать судебных разбирательств и обеспечивает привлекательную цену для потребителя, – поясняет Галина Пикула, руководитель отдела продаж АН Park Lane.
У участников рынка, выставляющих имущество в период спада, есть свои мотивы. В основном это финансовые сложности, которые инвесторы пытаются решить за счет реализации приобретенных ранее активов, и стремление снять с себя излишнюю кредитную нагрузку. Спекулянты, имеющие «до верху забитый» портфель объектов, сегодня тоже предлагают недвижимость к продаже, так как не имеют возможности ее содержать и обслуживать. Некоторые из таких горе-инвесторов видят выход в переводе собственности «до лучших времен» на рынок аренды. Однако это не спасает незадачливых предпринимателей, поскольку в сфере аренды также наблюдаются ниспадающие тенденции, а спекулятивные квартиры малопригодны для проживания (зачастую в них нет мебели, а порой даже и отделки). К тому же, никто пока не прогнозирует, когда наступят те самые «лучшие времена».
Самый нужный человек Эксперты отмечают, что, несмотря на снижение цен, требования потенциальных покупателей к самим квартирам и к качеству риэлторской услуги постоянно растут. Явный дефицит спроса приводит к тому, что рынок, традиционно в нашей стране ориентированный на продавца, переходит на сторону потребителя. Анатолий Топал рисует такую схему эволюции предпочтений клиентов: если в 2006 г. сделки происходили под девизом «Хватай, что есть!», то в 2009 г. – «Смотри, что берешь». «Сильно возросли запросы к объекту, качеству жизни, окружению. На рынок возвращается понятие «состояние квартиры». Покупатель сам решает, что лучше – платить за жилье с качественной отделкой или проводить ремонтные работы за свой счет. Я бы сказал, что у нас сегодня зарождается новый рынок, определяются конкретные требования к недвижимости. Потому сейчас самый удобный момент для проведения четкой сегментации», – резюмирует эксперт.
Что касается оплаты услуг риэлтора, то существовавшая прежде практика возложения этих расходов на покупателя медленно, но уверенно отходит в прошлое. Сегодня рынок покидают многие дилетанты, которые видели в риэлторском бизнесе лишь «легкие деньги». Специалисты надеются, что такие изменения поспособствуют восстановлению имиджа профессии и поднимут ценность риэлторской услуги. «Сегодня происходит массовое бегство брокеров-любителей, на рынке остаются преимущественно профессионалы. Благодаря этому распространяется и укореняется практика, согласно которой работу посредника оплачивает тот, кто ее заказывает. Мы умеем убеждать в этом клиентов, да и собственники недвижимости, понимающие ситуацию, готовы к таким условиям», – делится опытом Сергей Злыдень. Без сомнения, время легких сделок для риэлторов закончилось, и сейчас комиссионные надо отрабатывать. При этом за качественную, профессиональную услугу, которая дает желаемый результат, клиенты согласны платить.
Безусловно, многие продавцы и риэлторы готовы подстраиваться под возможности потенциальных покупателей, их реальные доходы и ожидания. В такой ситуации лучший совет тем, кто рассчитывает на дальнейшее падение цен, – не откладывать правильное приобретение надолго. При имеющемся широком предложении можно выбрать хорошую квартиру за разумные средства. И тот, кто быстрее других начнет исследовать рынок с этой целью, действительно станет обладателем «бриллианта» по очень «вкусной» цене.
ЛИКВИДНОСТЬ «ЗОЛОТОЙ СЕРЕДИНЫ»
|
Оценочная компания «Увекон» (г. Киев) обнародовала свой прогноз о наиболее вероятном для Украины сценарии развития рынка недвижимости.
• Снижение стоимости жилья будет продолжаться в 2009 г., цены достигнут своего минимума в I квартале 2010 г. и составят 25% от пиковых показателей августа 2008 г. При этом уже со II квартала 2010 г. следует ожидать начала плавного роста на вторичном рынке жилья, а в конце 2010 г. – на первичном. Данное предположение строится на аналогии с кризисом 1997-98 гг. в Гонконге, где, как и в Украине, высокие цены на жилье имели скорее спекулятивный, чем экономически оправданный характер.
• Объем предложений на рынке жилой недвижимости будет определяться двумя противоположными тенденциями:
– сокращение предложения на первичном рынке вследствие уменьшения объемов строительства, замораживания начатых проектов, переноса сроков сдачи новых объектов, сокращения проектного финансирования, банкротства строительных компаний;
– увеличение предложения на вторичном рынке вследствие продажи квартир, приобретенных в спекулятивных целях, и вынужденной реализации ипотечных залогов.
• В случае снятия моратория на выдачу депозитов населению ожидаемая активизация на рынке жилой недвижимости возможна уже во II квартале 2009 г.
• Наиболее ликвидными в период кризиса будут квартиры средних метражей в зданиях, построенных после 1991 г., с удобным месторасположением.
• Наименее ликвидными станут квартиры в домах первого периода индустриального домостроения («хрущевки» и «чешки»). |
Автор: Леся Панченко
http://www.domindex.com.ua/
|
|
|
|
|
|
|
|
Поиск
|
Подписка
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
