|
 |
Загородная дилемма: покупка vs строительство
|
|
2009-06-17 16:16:16
 Украинская рулетка
С 2005 года, когда цены на земельные участки в окрестностях Киева начали расти галопирующими темпами, «на коне» оказались те, кто имел доступ к администрированию земельных ресурсов. Таким операторам могли позавидовать даже не обделенные тогда прибылью столичные застройщики, поскольку перепродажа наделов не требовала дополнительных усилий и приносила внушительные суммы. Спекулянты следующей волны, уже вложившие собственные средства в приобретение участков, зарабатывали именно на их развитии. Этот процесс включал придание землям «правильного» целевого назначения, выбор «ходового» проекта особняка, затем – строительство и прокладку коммуникаций. Причем за год можно было выйти на показатели доходности более 100%.
| Сегодня появилась уникальная возможность за АДЕКВАТНУЮ СУММУ приобрести дом, который был ПОСТРОЕН ДЛЯ СЕБЯ качественно, грамотно и с удачным интерьером, но продается из-за финансовых проблем хозяина |
Однако многие из таких усадеб имели свои особенности. «У домов «на продажу» очень часто нерационально завышены метражи, – поясняет независимый аналитик, член Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Ярослав Цуканов. – Цена продажи коттеджа напрямую зависела от его площади, а себестоимость строительства квадратного метра без отделки невысока, потому многие «выгоняли» большие особняки по 400-600 кв. м. Подобных предложений на рынке сейчас «зависло» множество, но спроса на них нет. Владельцы этих объектов сегодня страдают от собственной жадности, поскольку в условиях кризиса покупатели стали рассудительнее».
Возможно, нынешний этап экономического перерождения научит украинцев считать. При этом расчеты строить не только на финансовых показателях, но и на принципах целесообразности и полезности. Покупая «коробку» в 500 кв. м, нужно не только оплатить каждый метр, но и предусмотреть средства на отделку, меблировку, а также эксплуатацию этой площади – обогрев, электрообеспечение, обслуживание. Кроме того, не за горами принятие закона о налогообложении недвижимости, который повлечет дополнительные расходы для владельцев просторных имений. И ко всему этому необходимо быть готовым.
По индивидуальному заказу
|
Начиная строительство, необходимо составить баланс своих доходов и расходов, чтобы "загородная мечта" не превратилась в очередной нерентабельный "долгострой"
| Для человека, мечтающего о доме для себя и своей семьи, достойной альтернативой покупке всегда было частное строительство. Выбор данного подхода в значительной степени обусловлен статусом заказчика и наличием свободного времени, необходимого для контроля над ходом работ. Крайне важна стабильность финансовых источников на протяжении всего периода, пока «загородную мечту» будут воплощать и доводить до пригодного для жизни состояния.
До недавнего времени самостоятельное возведение коттеджа было оптимальным вариантом для двух категорий людей. В первую очередь, это представители среднего класса, которые располагали достаточным, но все же ограниченным материальным ресурсом. Они разбирались в реальных расценках и не хотели переплачивать дельцам. На растущем рынке выгода от самостоятельного строительства заключалась еще и в «замораживании» стоимости участка. При продаже готового дома предприниматели непременно закладывали в его цену текущую стоимость сотки, которая за период строительства могла увеличиться в 2-2,5 раза. Таким образом, приобретая подходящий надел, заказчик нивелировал для себя риски удорожания земли. Но при этом против него играл временной фактор, а также постоянное повышение расценок на выполнение работ, удорожание материалов и их не всегда рациональное использование. Те, кто проходил «долгий и тернистый» путь частного строительства, единогласно утверждают, что конечная стоимость всегда превышала сумму, указанную в первоначальной смете, и в некоторых случаях очень значительно.
Вторая категория заказчиков – состоятельные, успешные люди с устоявшейся жизненной позицией и конкретными пожеланиями. Для них покупка готового жилья – это компромисс с самим собой, к которому не каждый готов. В таком случае, выбор земельного участка и проекта в соответствии со своими вкусами и пожеланиями, последующее их воплощение в тщательно подобранных материалах и технологиях – единственно правильное решение.
| Строительство - ПРОЦЕСС ДЛИТЕЛЬНЫЙ, и человек, принимая такое решение в нынешних условиях, ВОЗЛАГАЕТ НА СЕБЯ РИСКИ изменения рыночной конъюнктуры | Ирина Пустовит, директор АН «Пчела», делится наблюдениями: «Стремление жить в собственном доме отражает мировоззрение человека, его желание быть максимально свободным от внешних факторов, неизбежных в городской квартире. На загородном рынке ведущим является принцип индивидуальности. Практика показывает, что большинство готовых усадеб, предложенных к продаже, не удовлетворяет потенциальных покупателей либо по качеству, либо по архитектурно-планировочным решениям, либо по месторасположению. Причем цены таких объектов чаще всего завышены. Именно это приводит многих к решению строить самому, несмотря на все трудности, сопровождающие этот процесс».
Риэлторы, стоявшие у истоков рынка загородного жилья, могут поведать о многих домах, судьба которых – продаваться. В основной своей массе, это большие роскошные особняки с дорогим месторасположением (статусные поселения Обуховского и Киево-Святошинского районов), которые изначально были построены на продажу. Их целевая аудитория – люди с очень высокими требованиями к комфорту, безопасности, окружению и иным факторам, влияющим на качество жизни. И собственники не задерживались в таких усадьбах надолго, если приобретение было отчасти компромиссным и не удовлетворяло их на 100%.
Со временем список неликвидных объектов расширяется. Причины, по которым дом может в него попасть, – устаревший, неактуальный сегодня проект, множество архитектурных излишеств, непрезентабельное соседство и прочее.
Золотая середина
|
| Покупка готового особняка позволяет сразу "прочувствовать" дом, оценить его архитектуру, планировочные решения, качество постройки, прочие значимые нюансы | Влияние финансового кризиса, которое ощущается во всех сферах экономики, и в первую очередь на рынке недвижимости, нельзя считать однозначно негативным. Сегодня у многих потенциальных покупателей появилась уникальная возможность за адекватную сумму приобрести дом, который был построен для себя, а на продажу выставляется из-за финансовых проблем хозяина. «Цены на готовые дома сейчас достаточно привлекательны, и земельный надел часто идет «прицепом» к покупке. Средняя стоимость 1 кв. м без отделки – $ 1 тыс. – 1,2 тыс. (есть предложения и по $ 800), что примерно соответствует себестоимости строительства в прошлом году. Те, кто хотел иметь загородный особняк, но не знал, какой путь выбрать, сегодня активно изучают рынок. Вероятно, что цена просядет еще на 30% – до $ 700-800 за кв. м, но только при условии, что максимальная себестоимость строительства 1 кв. м будет укладываться в $ 500», – рассуждает Ярослав Цуканов.
Хорошие перспективы открываются и для тех, кто, воспользовавшись падением цен на земельные участки и снижением стоимости строительных работ, начал возведение коттеджа «с нулевой отметки». Владимир Парфененко, владелец частной подрядной организации, рассказывает: «Если у заказчика есть сбережения в долларах, то сооружать дом сегодня выгодно. Стоимость услуг подрядчики «заморозили» в гривнах на уровне прошлого года, многие при хорошем заказе готовы торговаться. Стройматериалы отечественного производства подорожали незначительно, на 10-15%, а некоторые расходные компоненты, например бетон и деревянный брус, даже немного просели в цене (на 15-20%). Учитывая курсовую разницу между прошлым и текущим годом, возведение особняка сейчас обойдется дешевле».
Сегодняшние цены на земельные участки также дают внимательному наблюдателю повод для размышлений. «По информации, которой может оперировать наше агентство, снижение стоимости наделов колеблется в диапазоне от 30 до 60%, в зависимости от их месторасположения и качественных характеристик. Но активным рынок земли сегодня назвать нельзя, поскольку расходы на приобретение надела – это лишь часть необходимых затрат. Для возведения дома в участок нужно вложить еще как минимум 100% его стоимости, плюс собственные силы и немало времени. В нынешних экономических условиях к этому готовы немногие», – поясняет Ирина Пустовит. Также эксперт подчеркивает, что в продажу сегодня поступают в основном участки, владельцы которых остро нуждаются в средствах. Большая часть действительно качественных земель (а их не так много), удерживается собственниками с надеждой переждать кризис.
Кроме того, не стоит забывать, что строительство – процесс длительный, и человек, принимая решение в его пользу, возлагает на себя все риски изменения рыночной конъюнктуры. К тому же, от начала освоения участка до переезда владельца в новый дом пройдет несколько лет. С этой точки зрения намного привлекательней «горячие» варианты – коттеджи с отделкой «от хозяина», способные сразу обеспечить новое качество жизни.
Нельзя обойти вниманием тот факт, что при самостоятельном строительстве заказчик принимает участие не только в процессе возведения дома, но и в поиске и утверждении проекта, что также требует немалых усилий и капиталовложений. К примеру, готовый проект коттеджа на 250-300 кв. м обойдется в $ 500-600, еще треть этой суммы уйдет на его адаптацию к особенностям участка. Затраты на создание индивидуального проекта будут в несколько раз выше – $ 3 тыс. – 5 тыс. в зависимости от сложности и метража. Трудности возникают и при подключении коммуникаций: необходимость общения со специализированными службами – «Облэнэрго», «Облгаз», «Облводоканал», районными и сельскими советами – ни у кого не вызовет восторга.
Представитель среднего класса, еще вчера стоявший перед дилеммой: ввязываться в долгий строительный марафон либо в не менее длительные отношения с банком для приобретения готового дома, сегодня оказался в выгодном положении. На рынке появились эксклюзивные варианты, которые раньше «расходились» в узком кругу, с весьма заманчивым соотношением цена-качество. Что касается строительства «своими силами», то здесь темпы проседания расценок меньше, но и восстанавливаться они будут медленнее. Второй шанс рассмотреть интересные «горячие» предложения у покупателя вряд ли появиться, а начать строительство собственного дома можно и позже, когда все действительно стоящие усадьбы найдут своих новых собственников.
http://www.domindex.com.ua/
|
|
|
|
|
|
|
|
Поиск
|
Подписка
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
