|
 |
Киевский рынок гостиничных услуг
|
2007-08-28 14:24:45
 Сегодня
ситуацию на столичном рынке гостиничных услуг можно охарактеризовать
несколькими тенденциями. В последние годы наблюдается значительный рост
инвестиций в развитие гостиничного хозяйства. Но этого объема
капитальных вложений явно недостаточно для обеспечения Киева достойным
фондом гостиничных апартаментов, которые бы соответствовали
международным стандартам качества.
Сегодня в Киеве функционируют 118 гостиниц разной формы
собственности и ведомственного подчинения, которые не способны
удовлетворить существующие спрос на качественное проживания. Среди них
23 большие гостиницы (более 100 номеров), 60 – малые гостиницы (до 100
номеров). Сегодня в Киеве функционируют 2 пятизвездочные гостиницы, 5
четырехзвездочные, 16 трехзвездочных и 24 двухзвездочных. По данным
компании Build & Live Development нынешний показатель загрузки
гостиниц Киева составляет около 55%. Сегодня он наибольший из всех
городов Украины. Самая высокая загруженность у 4-5 звездных отелей
(больше 70%). Объясняется это высоким качеством, разнообразием
предоставляемых услуг и удобным расположением в центре города.
Интеграция
Украины в Европу предполагает проведение различных международных
мероприятий спортивного и культурного значения, что обостряет вопросы
уровня не только спортивных и концертных площадок, транспортной
инфраструктуры, но и состояния отечественных гостиниц. Старый же
гостиничный фонд Киева оставляет желать лучшего. Многие гостиницы Киева
существуют еще с советских времен. Часть из них реконструирована, но
современным требованиям не отвечает: отсутствует качественное
обслуживание и удобство проживания.
По данным Build &
Live Development инфраструктура гостиничного рынка не удовлетворяет
спрос на гостиничные услуги ни по количеству, ни по качеству.
Гостиничный рынок остается одним из наиболее неразвитых секторов рынка
недвижимости Украины. С развитием международных отношений Киев стал
ощущать нехватку гостиниц высокого класса, способных удовлетворить
самых требовательных гостей столицы.
В то же время рынок
недвижимости Украины - один из самых привлекательных во всей Европе,
так как, в отличие от рынков других стран, он находится на стадии
роста. Его стремительное развитие и увеличивающийся спрос позволяет
рассчитывать на быстрый возврат инвестиций. Однако есть некоторые
препятствия.
Не смотря на высокую стоимость строительства
гостиничных комплексов приход на украинский рынок иностранных
девелоперов тормозят совсем иные причины. Среди основных преград можно
озвучить:
- невозможность четкого прогнозирования полученных доходов
- сложность прогнозирования затрат
- непрозрачность украинского бизнеса
Build
& Live Development советует начинать подготовительный этап
реализации проекта с изучения того земельного участка, где планируется
построить объект. Для этого необходимо провести анализ характеристик
самого участка, исследовать локальный район его расположения. Если
участок расположен в рекреационной зоне, то вполне целесообразно
построить здесь гостиницу курортного назначения. Расположение участка в
центральной деловой части города может быть предпосылкой к возведению
пятизвездочной гостиницы. Кроме того, специалисты советуют организовать
на прединвестиционном этапе маркетинговые исследования рынка
недвижимости – изучить спрос, предложение, тенденции, ценовую политику
основных игроков, конкуренцию, провести анализ деловой активности
региона, перспектив его развития. На базе проведенных исследований
разрабатывается концепция будущего гостиничного комплекса,
предполагающая создание такого объекта, который был бы востребован на
рынке, быстро окупился и приносил стабильный доход владельцу.
Результатом
изучения рынка также будут рекомендации относительно класса и масштаба
будущего объекта, что важно для определения заполняемости и окупаемости
проекта. Например, пятизвезвездночные гостиницы предполагают размещение
в деловой, либо в исторической части города. Если это условие нарушено,
то гостиница уже не может быть подобного класса. Хотя украинские реалии
вносят свои коррективы. Сейчас на уровне слухов строительство
нескольких пятизвездочных проектов на Левом берегу, что уже не
соответствует международным стандартам и заявленному классу.
Основное
отличие гостиниц, от других видов недвижимости – планировка здания.
Здание, построенное под гостиницу невозможно использовать не по
назначению, даже перепрофилирование влечет за собой большие затраты.
Основной аспект, который можно выделить в неуспешных гостиницах – не
соответствие цены качеству предоставляемых услуг. И наоборот, если
качество предоставляемых услуг будет соответствовать цене, то проект
будет успешным.
Вопрос проектирования большого гостиничного
комплекса необходимо решать только совместно со специалистами, имеющими
опыт не только проектирования, но желательно и строительства таких
объектов. Поскольку только опытная компания способна учесть все
необходимые нюансы при проектировании:
- планировку служебных помещений, помещений служебного сервиса;
- размер и структуру номеров, их планировку;
-
внутренние инженерные сети (проектировка может быть выполнена в
нескольких вариантах, поскольку важно выбрать наиболее функциональный)
- дизайн комплекса, внутреннюю отделку, оформление интерьера;
-
специализированное оборудование: система охранной и пожарной
сигнализации, система оповещения, система автоматизации комплекса
- мебельное проектирование;
-вентиляционные системы, кондиционирование (стоит выделить отдельно).
Стоимость строительства гостиничных комплексов зависит от множества факторов:
- стоимость земельного участка
- себестоимость проектирования
- себестоимость строительства
- класс объекта, от которого напрямую зависят следующие показатели: стоимость оборудования, мебели, отделочных работ и т. д.
Кроме проектирования и строительства, гостиницей необходимо профессионально управлять.
Гостиничное
дело само сложное и дорогое с точки зрения реализации, и управления.
Оно требует обширных площадей для размещения вспомогательных помещений
– прачечной, химчистки, менеджмента, room-service и др.
Управление
гостиницей своими усилиями сохранилось только в старых гостиницах. В
современных гостиничных комплексах отдают управление в руки иностранных
девелоперов. Несомненно, качество услуг иностранных девелоперских
компаний лучше, чем у отечественных, сказывается многолетний опыт
проведения проектов. Но на украинском рынке недвижимости большим
доверием пользуются услуги девелоперских компаний, деятельность которых
основывается на опыте иностранных коллег, но при этом в ней работают
украинские специалисты, которым известны особенности отечественного
рынка недвижимости.
Одна из самых высоких себестоимостей
строительства, большие сроки окупаемости гостиничной по сравнению с
другой коммерческой недвижимостью, являются сдерживающими факторами для
украинских инвесторов. Если говорить о мировой практике, то особенности
гостиничного девелопмента там такие же, однако доход более стабильный и
прогнозируемый. Вывести гостиничный рынок на более качественный уровень
способны лишь иностранные инвесторы, если будут достигнуты все
положительные изменения на рынке недвижимости на законодательном
уровне.
Источник : http://www.bld.com.ua
|
|
|
|
|
|
|
|
Поиск
|
Подписка
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
