Светлое будущее складской недвижимости

Отечественный рынок складской недвижимости в ближайшие годы может сделать стремительный рывок вперед.
  На такую мысль наводит достаточно быстрый рост инвестиционной активности в этом секторе рынка коммерческой недвижимости, благодаря чему новые и масштабные проекты по строительству складских комплексов стали появляться в последнее время, как грибы после дождя. Вместе с тем в секторе складской недвижимости прослеживается тенденция повышения не только количественных характеристик новых проектов, но и качественных. Некоторые компании даже заявили о планах создания складских комплексов невиданного доселе в Украине формата – логистических хабов. Но каковы перспективы проектов такого рода в Украине и можно ли считать, что потребительская среда созрела к появлению такого рода объектов? Ответы на эти вопросы интересуют сегодня многих операторов рынка коммерческой недвижимости.
    ХАБ – НЕЧТО БОЛЬШЕЕ, ЧЕМ ПРОСТО СКЛАД
   Что же представляет собой логистический хаб, и какова «технология» реализации такого рода проектов? Судя по объектам аналогичного формата, что работают за рубежом, хаб – это не просто крупный логистический центр, а скорее некий складской «поселок», инфраструктура которого весьма разнообразна и часто включает в себя не только склады, а и производственные помещения для обработки или подготовки к перевозке товарной продукции, ремонтные мастерские для грузового автотранспорта, железнодорожный, морской или речной грузовой терминал, участок таможни и прочие элементы, необходимые для организации бесперебойного грузопотока. Консультанты часто рекомендуют девелоперам такие проекты.
   Однако заранее надлежит позаботиться о нескольких моментах. Например, товар, поступающий на территорию хаба, нередко нужно не только принять, но и очистить, причем вне зависимости от того, в каком виде его привезли – в фуре, в паллетах, в россыпи или в контейнере. Любой приехавший груз должен быть обработан. Это касается и обработки специфических грузов – замороженных, охлажденных или сыпучих. Для обеспечения нормальной работы арендаторов площадей спектр предоставляемых услуг должен быть достаточно широк: связь, общепит, бензоколонки и мойки, ремонтные блоки для транспорта и пр. Это, кстати, станет и дополнительным заработком для девелопера комплекса.
   Разработка концепции подобных объектов складской недвижимости базируется на трех основных элементах. Она начинается с анализа наилучшего или уже существующего местоположения. То есть если комплекс строится на месте какого-то предприятия, то проводится анализ существующего в том месте положения, если создается проект без привязки к конкретному участку, то на этом этапе проводится анализ наилучшего его местоположения. В этот же момент рассматриваются возможные способы доставки товаров на территорию хаба – железнодорожным или автомобильным транспортом, авиационным, наличие трудовых ресурсов вблизи будущего объекта и прочее.
   Второй элемент концепции – организация территории с учетом существующей и планируемой инфраструктуры. Это достаточно сложная задача, и часто она становится головной болью для девелопера проекта, так как включает в себя не только взаимодействие с госорганами, но и зонирование территории. Речь идет не об изменении категории земель, а о том, что любую площадку надо разделять на зоны. Ведь нельзя на одну территорию посадить компанию, которая занимается производством цемента, а рядом – тех, кто производит йогурты. Зонировать арендаторов в рамках одной площадки приходится даже при схожих направлениях деятельности, и в любом случае возникнут «мертвые зоны», где невозможно будет ничего построить, потому что это запретят санитарные нормы.
   Третий элемент – коммуникации. Это очень обширный фронт работы, ведь для обслуживания столь крупных складских комплексов необходимо создать такую коммуникационную инфраструктуру, которой хватило бы для обслуживания небольшого населенного пункта. О том, какая это головная боль и как дорого все это будет стоить, – наверное, не нужно рассказывать никому.