«Экспериментальные» проекты застройщиков. Часть II

Реально цифры куда больше. По данным Нацбанка, на начало сентября 2008 год на Киевский регион приходилась примерно треть от общей суммы ипотечной задолженности по стране, т.е. порядка 18,4 млрд гривен, причем львиная доля ее была валютной, пишет 100м2. 

За что получатели ипотечных кредитов и поплатились. Последовавший курсовой скачок всего за три месяца увеличил цену «киевского» долга по ипотеке почти на 11 млрд гривен.

Вдобавок аналогичный процесс произошел и на рынке потребительского кредитования, «подкинув» киевлянам еще порядка 12 млрд гривен свежих долгов. Всего к началу 2009 года киевляне должны банкам 93,3 млрд гривен, что больше годового фонда оплаты труда в столице.

По данным экспертов Укрсоцбанка, в настоящий момент в Киеве в ипотечных договорах предметом залога выступает порядка 50—55 тыс. квартир (как вторички, так и первички), т.е. до 5,5% от имеющихся в городе. В зону риска попадает порядка 13 тыс. из них.

Так что большинству потенциальных заемщиков минимум в ближайшие пару лет просто не до ипотеки. Им бы разобраться со старыми долгами. Особенно в условиях всеобщего «подвисания» депозитов.

Кстати, когда экономику заштормило, строители среагировали быстро и своеобразно — продавив закон о поддержке себя, любимых. Мудрый документ замечателен тем, что ориентирован строго на стройфирмы. Защиты прав покупателя там в упор не видно, а городские общины совершенно откровенно грабят.

И все бы ничего, только получившееся чудо лоббистской мысли покупателей скорее распугивает.

Повторимся, у большинства людей нужных сумм в условиях свертывания кредитования нет, а у тех, у которых есть (их в общем-то немало), желание что-то купить очень сильно сдерживается правовой незащищенностью. Чистить же покупателей ботинки и сдувать пылинки строители пока еще не готовы. Ничего, и этому научатся.

Масштабы проблем иллюстрируются даже цифрами Госкомстата. В прошлом году обороты киевского строительного рынка упали против 2007-го на 3,4 млрд гривен — до 18,4 млрд В основном тут сказались срыв строительства мостов, метро, развязок и инфраструктуры. Плакаты «КГГА гарантирует в 2009—2010 году…. « давно сняты за ненадобностью.

Жилищное строительство в 2008-м еще показало рост, но лишь по инерции предыдущих лет. Средств на его продолжение в прежних объемах нет.

Надежда на государство откровенно дохлая. Единственное, что оно пока сделало, — это принудительно «прикрепило» к стройкам рискнувших вложиться в них людей. Шансы забрать деньги что с банковского депозита, что у строительной фирмы стремятся к нулю.

А вот насчет живых денег все похуже. Пока есть разве что очередная, январская, «обещалка» от Минрегионстроя, что, возможно, будет финансироваться строительство домов со строительной готовностью свыше 70%.

При этом министерство уже публично пообещало наплевать на собственные индикативные цены и выкупать квартиры дороже. Так, в Киеве обещают выкуп построенного жилья по цене до 8 тыс. грн за квадратный метр (при расчетной стоимости самого министерства — 4,8 тыс. грн).

Есть смутные обещания, что Кабмин изыщет и выделит 3 млрд грн Между тем, по данным самого министерства, для достройки порядка 750 жилых объектов с готовностью от 70% необходимо минимум 14 млрд грн, из которых на замороженные стройки Киева придется 9,7 млрд грн.

По данным компании «Соцмарт», на конец ноября в Киеве велось строительство 308 новых объектов, в том числе 206 жилой и 102 коммерческой недвижимости. Большая часть их сегодня стоит.

Наиболее очевидный способ сбрасывать маржу пока непопулярен. Гривневые цены у большинства застройщиков не изменились. Некоторые, правда, начали предлагать квартиру в рассрочку. «Киевгорстрой» пока не слишком уверенно пообещал «может быть» скидку на 7—10%.

Большинство потребителей явно хотели бы намного больше, хотя бы процентов на 30%, причем за квартиру с нормальной отделкой. Подобные идеи звучали даже в парламенте, что, впрочем, не сильно много значит.

Важнее другое. Кризис рано или поздно закончится, а потребности населения в жилье никуда не денутся. В том же Киеве около 40% жителей имеют обеспеченность жильем ниже 14 метров, и ситуация не меняется годами. Зато на нее охотно ссылаются, пытаясь повысить цены.

Многочисленные и традиционно не обеспеченные ресурсами программы уже не в счет. В стране почти нет нового жилья даже для людей, зарабатывающих в несколько раз больше среднего.

А привычка спасать владельцев стройфирм, а не работать с потребителями успешно завела в последние годы отрасль в тупик. В стране появились мультимиллионеры от девелопмента, а объемы ввода жилья периода УССР были достигнуты лишь в столице. В целом по стране они вдвое ниже, достигнув в прошлом году аж уровня… кризисного 1995 года. Ну просто «строительный прорыв»!

Мы банально проедаем ресурсы 70—80-х годов и строим жилья много меньше всех соседей (исключая Молдову) на душу населения. В той же Польше в прошлом году сдали 166 тыс. квартир (четыре квартиры на тысячу поляков). В Украине аналогичная цифра застыла в районе двух на тысячу жителей.

Если нынешние власти не начнут делать что-то реальное, значит, рано или поздно это будут делать другие люди. Учитывая украинский менталитет, маловероятно, что это будет рано, но желательно, чтобы к тому времени не было слишком поздно…

Впрочем, есть в киевском строительстве сегмент, которому кризис особо не грозит. Это коттеджи. Вообще-то выделение земельных участков под индивидуальное строительство сначала приостановили, а потом ограничили. Но это уже как кому. Ну как, скажите, отказать хорошему человеку? Тем более что земля под это «благое» дело практически всегда выделяется бесплатно.

А потом наши лучшие и остро нуждающиеся сыны и дочери народа возводят на выделенных 10 и более сотках «сиротский домик». В 2006-м в Киеве построили 251 домик со средним метражом 372 квадратных метра. В 2007 году домиков построили чуть меньше, но метраж среднестатистического довели до 436 «квадратов».

Ну а в прошлом году все было замечательно и с количеством (253 штуки), и с размерами (471 м²). Сразу видно: абсолютное большинство из сданных за последние три года 727 «хатынок» строили на последние гроши. Скромненько так, глубоко за миллион британских фунтов каждая. И «лексус» есть где приткнуть.

Похоже, именно так наши власти и представляют решение жилищной проблемы — если не всего народа, то своей личной.