Откладывать нельзя покупать

Многие строительные компании испытывают сегодня серьезные трудности в реализации своих проектов. Однако при высокой степени готовности зданий, чтобы окупить затраты, застройщики вынуждены искать способы завершить начатое. Поэтому объемы вводимого в эксплуатацию жилья вряд ли существенно снизятся в 2009 году. Но дефицит неминуемо последует.

Достроить быстрее

По данным аналитической компании Socmart, в Киеве сегодня на разных этапах строительства находится 214 жилых объектов. Однако реально работы продолжаются лишь на четверти из них – примерно 55-60 объектах.

Аналогичное мнение высказывают и участники рынка – по их словам, в столице с осени прошлого года остановлено или заморожено 70-90% незавершенных жилых объектов. При этом официальные цифры пока отличаются. Так, по данным Главного управления статистики в г. Киеве, на 1 января 2009 г. число приостановленных строек составляло 26. «Это данные на начало текущего года, - объяснили расхождение в управлении. – Возможно, по его итогам цифра будет больше».

Очевидно, что многие девелоперы и застройщики, вложившие средства в жилой проект и выполнившие более 50-80% работ по его реализации, стараются ввести такое здание в эксплуатацию. «Поскольку сегодня основной интерес потенциальных покупателей сосредоточен на полностью готовом или близком к завершению жилье, компании после сдачи дома в эксплуатацию могут привлечь значительно больше средств от продаж», - говорит управляющий партнер консалтинговой компании «Диалог-Классик» Артем Новиков.

Именно поэтому большинство компаний стремятся достроить жилье с высокой степенью готовности, не затягивая, в 2009 г. Например, с начала года уже были сданы в эксплуатацию жилые комплексы (ЖК) «Никольский град» и «Лісова пісня». Обещают завершить стройку в этом году еще примерно на 80 площадках, однако с учетом реального ведения строительных работ, по данным компании Socmart, эта цифра окажется в 3-4 раза меньше.

Так, в III кв. 2009 г. смогут принять новоселов более 30 одно- и многосекционных домов (14 объектов, см. Таблицу). До конца года эта цифра удвоится – в IV кв. ожидается введение в эксплуатацию ЖК «Авиатор» и первой очереди ЖК «Сонячна брама» (компания ТММ), одной из 10 строящихся секций ЖК «Парковый» (НБК), первой очереди Park Avenue (Seven Hills) и других.

Но уже в 2010 г. объемы ввода в эксплуатацию новостроя резко сократятся, поскольку игроки свернули практически все существующие проекты «на этапе котлована» еще в ноябре-декабре 2008 г., а начинают работы по новым единицы. Это может привести к тому, что после того как строительство одних домов завершится, а других – окончательно заморозится, квартиры в современных комплексах на какое-то время станут остродефицитными.

Почем сегодня рисковать?

Пока же, по мнению большинства экспертов, предложение на первичном рынке значительно превышает спрос, а продажи минимальны. «За прошлый год в Киеве было реализовано около 10 тыс. квартир на первичном рынке, то есть в среднем – 800 в месяц. Сегодня застройщики продают в месяц суммарно до 80-100 квартир в домах, которые еще не введены в эксплуатацию», - приводит статистику директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко.

По мнению риелторов, на столичном рынке предостаточно жилья на продажу в новостройках – как строящихся, так и готовых. «Кроме непроданных квартир непосредственно от застройщика, значительный массив предложения в будущем сформируют те, кто приобрел «квадраты» в 2007-2008 гг. на ранних этапах строительства с целью последующей перепродажи и не успел реализовать их до наступления кризиса», - говорит Владимир Степенко.

Сегодня покупатели первички не хотят рисковать и останавливают свой выбор, как правило, на полностью готовом жилье. «Когда потенциальные покупатели слышат, что дом не введен в эксплуатацию, в большинстве случаев разговор на этом заканчивается», - делится наблюдениями директор АН «Сезам-Риелти» Станислав Шульга. По его словам, это связано как с «традиционно» высокими рисками вложения в украинские новостройки, так и звучащими с начала года обещаниями государства оказать поддержку объектам с высокой степенью готовности и приемлемой ценой, которые до недавнего времени не выражались в конкретных действиях.

В то же время, по словам партнера инвестиционной группы Мerit Володимира Кочеткова-Сукача, к концу весны ситуация стала меняться и объем продаж жилой недвижимости на первичном рынке начал расти во всех сегментах. «Те, кому нужно решать свой квартирный вопрос и у кого для этого есть такая возможность, перестали откладывать, - утверждает Владимир Кочетков-Сукач. – Активно продается не только полностью готовое жилье, но и объекты на завершающих этапах строительства». По его словам, согласно данным участников рынка, которыми располагает компания, количество продаж в мае по сравнению с февралем возросло в четыре раза.

Подстегивают интерес и невиданные ранее скидки, которые, как правило, не отражаются в прайсовой стоимости квартир. Благодаря различным акциям и программам рассрочки, итоговая цена квадратного метра снижается минимум на 5-30%. Заинтересованные в привлечении «живых» денег компании, по словам риелторов, нередко опускают планку для реального покупателя более чем на 50%.

Доверяй, но проверяй

Для тех, кто решится вложить свои накопления в строящиеся метры, важно удостовериться, что выбранный дом в итоге будет введен в эксплуатацию. Для этого, по словам специалистов, стоит предпринять следующие шаги.

1. Посетить несколько раз строительную площадку в рабочее время. Важно сопоставить количество техники и работников тому виду и объему работ, которые должны осуществляться на данном этапе. (На некоторых объектах сегодня ведутся работы не по строительству, а по консервации, то есть приостановке незавершенных объектов).

При этом полезно неформально поговорить с работающими на стройке людьми и попытаться получить информацию касательно сроков ввода дома в эксплуатацию. Если он не совпадает с указанным на щите-паспорте стройки, уточнить причины задержки. Этот же вопрос нужно задать, посетив центральный офис или отдел продаж компании.

2. Обязательно ознакомиться (самому или прибегнув к помощи юриста) с лицензией на ведение строительных работ или же финансовую деятельность, если квартиры реализует компания по управлению активами. Поинтересоваться основными документами компании-продавца (свидетельством о госрегистрации, уставом, справкой из ЕГРПОУ).

В отношении строящегося дома должны быть в порядке: решение о землеотводе; разрешение на строительство; согласованный и утвержденный проект; разрешение на осуществление строительных работ. Договора, которые предлагаются на подпись инвесторам, должны быть прозрачны и грамотно оформлены.

3. Если в компании заявляют о том, что дом будет сдан в ближайшие 2-3 месяца, уточнить в госкомиссии по приему объектов в эксплуатацию, на самом ли деле было обращение от застройщика.

4. Если компания сотрудничает с банком по данному проекту, попытаться получить мнение банка относительно успешности проекта и сроков его ввода в эксплуатацию.

В целом объект должен быть проанализирован с юридической, финансовой и технической точки зрения. В первом случае поможет юрист, а информация, полученная в банке-кредиторе компании, позволит косвенно судить о ее финансовом состоянии. Для оценки технической составляющей полезно пригласить специалиста, который бы разбирался в строительстве объектов подобного типа или представлял независимый технический надзор.

Жилые объекты Киева, на которых ведутся строительные работы.

(Планируемый срок ввода в эксплуатацию – II-III кв. 2009 г., по данным на 15 июня)

По данным компании Socmart, девелоперов, застройщиков и компаний-продавцов

Лидия Мицкевич, «Мир Квартир»