|
 |
Девелоперский кидок - офисы
|
2007-09-13 11:21:19
 Уже через месяц рынок офисных центров столицы ожидают всплеск дефицита
и скачок арендных ставок. Как и в случае с торговыми помещениями свою
роль сыграл человеческий фактор.
Девелоперы
опять не уложились в сроки сдачи бизнес-центров, и киевским компаниям,
готовившимся к переезду в новые помещения, придется подождать. Те же,
кто ждать не намерен, должны будут смириться с арендной платой, вдвое
превышающей показатели Западной Европы.
По данным компании DTZ,
с начала года на столичный рынок поступило лишь 90 тыс. кв. м офисных
площадей (за весь прошлый год — 120 тыс. кв. м). Большую часть новых
офисов обеспечили два бизнес-центра класса А — «Парус» и «Айсберг». Эти
объекты появились уже по новой цене. Если в сентябре 2007 г. средние
ставки в киевских БЦ класса А составляли $40–45 за кв. м/мес. (без
учета эксплуатационных расходов), то нынешним летом помещения в
«Парусе» предлагались уже по $58–90, а в «Айсберге» — по $60–70 (без
учета эксплуатационных расходов). Реальная плата в этих центрах
составляет, таким образом, $75–100 за кв. м/мес. Такие ставки в два
раза превышают показатели Западной Европы, где средняя арендная плата
за подобные помещения доходит до $35–40 в месяц.
Аналогичный рост был отмечен и на объектах класса В, арендные ставки на
которые повысились до $45–55 за кв. м/мес. без эксплуатационных
расходов (реальная же плата с учетом расходов — до $70) против $25–35 в
сентябре 2006 г.
По словам генерального директора компании Global Solutions Сергея
Тумасова, несмотря на высокий уровень цен, большая часть поступивших на
рынок предложений была разобрана в течение нескольких месяцев. По его
данным, в БЦ «Айсберг» на сегодняшний день уже нет свободных офисов, а в «Парусе»
под аренду осталось всего два — 214 и 1400 кв. м. Небольшое количество
помещений можно найти еще в нескольких бизнес-центрах класса В.
По словам президента компании Real Estate Solutions
Сергея Карамнова, основное давление на сегмент цивилизованных офисов
оказывают вновь созданные либо расширяющиеся отечественные компании и
иностранные фирмы, выходящие на украинский рынок. «Потенциальная
потребность в помещениях высокого класса составляет от 1,5 до 4 млн кв.
м, и спрос постоянно растет», — отмечает г-н Карамнов. Это связано с
тем, что основная масса столичных арендаторов выросла из формата
непрофессиональных офисов — для крупных компаний располагаться в
зданиях бывших НИИ или на первых этажах жилых домов уже не престижно. К
тому же даже самые высокие ставки в ОЦ сегодня зачастую ниже цены
аренды непрофессиональных помещений в центре города. Например, если
максимумом для БЦ являются $120 за кв. м/мес. в «Старом граде», то
рынок непрофессиональных офисов в самом центре столицы предлагает и
$150–185.
Если верить заявлениям маклеров, сентябрь станет последним месяцем,
когда у потенциальных арендаторов сохранится хоть какой-то выбор в
бизнес-центрах. Уже в октябре ожидается тотальный дефицит, вызванный
очередным провалом в сроках сдачи новых объектов. Первоначально
девелоперы планировали, что во втором полугодии 2007 г. будут сданы
свыше 200 тыс. кв. м офисных помещений. Однако эти цифры уже
откорректированы. По словам старшего агента департамента офисной
недвижимости DTZ в Украине Дарьи Рукиной, реально могут быть введены не
более трех объектов общей площадью около 35 тыс. кв. м: бизнес-центр на
улице Физкультуры, Mikom Palace на Дегтяревской, а также вторая очередь
бизнес-центра «Ильинский». Согласно прогнозам Сергея Тумасова в строй
введут только Mikom Palace и вторую очередь бизнес-центра «Леонардо», что не спасет ситуацию.
В очередной раз будут перенесены сроки сдачи заявленных на 2007 г.
проектов по улицам Уборевича, 5, Ковпака, Антоновича, 79, Ползунова,
Ильинской, 6-а, Светлицкого, 35, Новоконстантиновской, Руденко, 6-а,
Бориспольской, 9, Ушинского, 40, Донца, Московскому проспекту,
Московскому проспекту, 9, Харьковскому шоссе, 19, и др.
По словам директора компании Build& Live Development Виктора
Распутного, главными причинами переноса сроков, как и в прошлом году,
стали недостаточное финансирование проектов, протесты жильцов
близлежащих домов и проволочки в согласованиях документации. Также, по
словам Сергея Тумасова, многие собственники площадок под БЦ, желая их
продать, слишком завышают цены, что приводит к тому, что приход
реальных инвесторов и возможные сроки реализации переносятся из года в
год. «Строительство крупного БЦ требует десятков миллионов долларов —
не все заказчики заявленных проектов обладают необходимыми суммами, но
все хотят получить со своих площадок максимум выгоды при продаже, что
приводит к тому, что на многих объектах работы не могут начаться
годами», — отметил г-н Тумасов.
Учитывая проблемы девелоперов, столичным компаниям не остается ничего
иного, как корректировать сроки переезда и заключать предварительные
договоры аренды на помещения в строящихся бизнес-центрах. По таким
договорам предлагается резервировать площади в еще недействующих БЦ
«Ритм» на улице Героев Космоса ($25–32 за кв. м/мес.), в бизнес-центре
на Линейной ($38) и в Panorama ($60). На подходе предложения во вторых
очередях БЦ «Статус» и бизнес-городка «Форум ПаркПлаза» (Московский
пр.), в Alacor Business Park City (на пересечении ул. Заболотного и
Столичного шоссе), арендные ставки в которых еще не определены.
Эксперты прогнозируют, что уже в ближайшие месяцы средний уровень
арендной платы в новых офисных центрах класса А вырастет до $100 за кв.
м.
|
|
|
|
|
|
|
|
Поиск
|
Подписка
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
