Коммерческая недвижимость по-крымски

Несмотря на то, что Крым нельзя отнести к наиболее развитым регионам Украины, по темпам развития отдельных рынков он входит в число лидеров. Это в полной мере справедливо и в отношении рынка недвижимости, бурный рост которого предопределен курортной привлекательностью Крымского полуострова.

Как говорят сами участники рынка, на сегодняшний день в Крыму наблюдается стабильный спрос на все виды коммерческой недвижимости — офисную, торговую, гостиничную. Данный спрос в значительной мере обусловлен острым дефицитом на объекты всех вышеперечисленных категорий.

    Офисный «голод»

  В крымской столице - Симферополе - ситуация на рынке офисных помещений чем-то напоминает картину на рынке так называемого «социального» малогабаритного жилья: спрос на порядок превышает предложение. Однако ситуация усугубляется еще и тем, что, в отличие от рядовых покупателей жилья, предприниматели предпочитают покупать или арендовать помещения лишь в определенных районах.

   Лидеры предпочтений — небольшие помещения в центре города. «Небольшие компании интересуются помещениями до ста метров, — отмечает директор агентства недвижимости и инвестиций Центра бизнес-решений «Оптимум» Вячеслав Дреев. — Но таких помещений в городе практически не осталось. К тому же всем этим небольшим компаниям, которые активно пытаются "влезть" в рынок, нужна так называемая "красная линия" в центре — проспект Кирова, улицы Пушкина, Карла Маркса. Но на этих улицах подобного рода помещений в принципе уже не осталось. Если даже по какой-то роковой случайности освобождается помещение и бывший арендатор уходит, то цены на подобные офисы просто астрономические». По оценкам В. Дреева, в центре города спрос на офисные помещения превышает предложения раза в три.

   Впрочем, такая картина характерна и для административного центра Крыма в целом, так как в Симферополе сосредоточена практически вся деловая активность автономии. По приблизительным оценкам специалистов агентства недвижимости «КТН», в Симферополе спрос на офисные помещения превышает существующее предложение не меньше, чем в 2 раза. «Предложение, естественно, есть, но спрос больше, — констатирует маркетолог агентства Татьяна Тетерина. — Именно на коммерческую недвижимость. Офисов не хватает на всех желающих в них разместиться». По словам Т. Тетериной, в основном наблюдается спрос на небольшие помещения - чаще всего площадью до 100 квадратных метров.

   С такой оценкой согласны и в ЦБР «Оптимум». Как говорит В. Дреев, небольшие фирмы предпочитают офисы от 40 до 60 кв. м. Сделки по приобретению или аренде таких помещений, по его оценке, составляют порядка 60% от общего количества. Данная тенденция объясняется тем, что собственно крымский бизнес — это, в большинстве своем, мелкие и средние фирмы, крайне ограниченные в финансовых ресурсах.

   В то же время в регион активно заходят и крупные бизнес-структуры. Как правило, это банки, открывающие здесь свои филиалы или отделения. «Под представительство нового банка необходимо уже большое помещение — как минимум 500-600 м, — говорит Т. Тетерина. — Хотя под банковское отделение и до 100 «квадратов» достаточно, то же самое — под страховые компании».

   По словам В. Дреева, именно банки на сегодня являются основными претендентами на средние по площади помещения. Как правило, они приобретают объекты по 100-120 кв. м. Примерно такие же интересы у крупных и развивающихся украинских компаний, которые открывают свои представительства в Крыму. Такие клиенты предпочитают покупать помещения, а не брать их в аренду. «Представительству банка или крупной компании легче купить помещение за $100-200 тыс., чем 2-3 года вкладывать такие же деньги в аренду, — отмечает Т. Тетерина. — Хотя для большинства клиентов все еще предпочтительнее аренда».

   В числе предпочтений банков можно выделить еще одну особенность — они избегают приобретать помещения, относящиеся к жилому фонду, и стремятся купить отдельно стоящие здания. При этом для них крайне желательно, чтобы такие здания хорошо просматривались с главной дороги.

   Что касается прочих клиентов, то здесь риелторы затрудняются выделить какие-либо определенные предпочтения, кроме уже упомянутого желания иметь офис поближе к центру города. «Спрос достаточно высок, что-то конкретно выделить трудно, — говорит В.Дреев. — Интересуют и квартиры, которые переделывают из жилого фонда в нежилой, и специальные офисные помещения». Это могут быть кабинеты в административных зданиях, бывшие учебные или научные учреждения, даже бывшие производственные площади. Вместе с тем, по словам специалистов ЦБР «Оптимум», интерес коммерческих структур к подобного рода офисным помещениям гораздо выше, чем к специализированным бизнес-центрам, появляющимся в последние годы. Скорее всего, виной тому являются высокие цены на аренду и продажу площадей в них. «В основном бизнес-центры интересуют меньше, — отмечает В.Дреев. — Здесь влияют и ценовые параметры, к тому же в крупном бизнес-центре легко затеряться».

   «Город Симферополь как таковой не застраивается бизнес-центрами, поэтому пользуются спросом либо помещения, либо отдельно стоящие здания, либо однокомнатные и двухкомнатные пустующие квартиры на первых этажах», — отмечает маркетолог агентства «КТН» Т.Тетерина.

   Действительно, в Симферополе относительно крупные бизнес-центры можно пересчитать по пальцам одной руки. Среди наиболее известных — первый в городе торгово-офисный центр на Советской площади, построенный компанией «Консоль» несколько лет назад. Несмотря на достаточно долгую историю этого объекта, до настоящего времени в нем насчитывается немало свободных помещений, что обусловлено высокой стоимостью аренды и продажи. Недалеко от него, на ул. Октябрьской, — небольшой торгово-офисный центр, построенный компанией «Профессионал». Эта же компания недавно ввела в эксплуатацию офисный центр на ул. Самокиша.

   Самая последняя новинка подобного рода — бизнес-центр на ул. Буденного, презентованный весной этого года компанией «Союзстройтехнология». Он представляет собой 6-этажное здание, общая площадь помещений — порядка 4 тыс. кв. метров. На первых двух этажах предполагается размещение объектов торговли, верхние этажи предназначены для офисов фирм. Единственный недостаток этого объекта — его относительная удаленность от центра города. Впрочем, в перспективе компания планирует начать строить здесь элитный жилой квартал, что поднимет привлекательность торгово-офисного центра в глазах потенциальных покупателей. «Специализированные торгово-офисные центры пользуются стабильным спросом у большинства покупателей, так как поток посетителей будет обеспечен не только собственной рекламой фирмы, но и инфраструктурой комплекса и широким спектром его услуг», — утверждает Валерия Петрусевич, ведущий специалист по недвижимости компании «Союзстройтехнология».

   Параллельно с этим на рынке офисной недвижимости активизируется возведение мини-бизнес-центров. Как правило, это небольшие двухэтажные здания площадью от 100 до 200 кв. метров, рассчитанные на одну-две компании. По данным ЦБР «Оптимум», подобные проекты возводятся в крымской столице на улицах Турецкой и Некрасова — не слишком удаленных от центра, но и не слишком шумных. Такие объекты строятся специально на продажу, либо же затем сдаются в аренду. Однако реализацией этих проектов занимаются специализированные фирмы. Самостоятельное возведение какой-либо компанией помещения себе под офис, по оценке застройщиков, является достаточно проблематичным. «При строительстве собственного здания под офис возникает множество проблем и нюансов, которые достаточно сложно решить, если основная деятельность фирмы не связана со строительством, — отмечает Валерия Петрусевич. — Разрешительная документация и удачный проект, конструкция и внутренние коммуникации, даже отделочные работы могут преподнести неприятные сюрпризы».

   Сложившийся на сегодня уровень цен на офисную недвижимость в Симферополе примерно таков: аренда помещений в центре города составляет в среднем от $20 до $50 за кв. метр, а на окраинах и в спальных районах — $5-6 за кв. м.

    Продажа офисных помещений на первичном рынке, по оценкам специалистов ЦБР «Оптимум», в среднем держится на уровне от $2 до $2,2 тыс. за кв. метр. «Ценовой сегмент во вновь отстроенных зданиях или отреставрированных под евроремонт совершенно другой, — отмечает В.Дреев. — Он рассчитан на крупные компании, которые готовы платить большие деньги. Они платят именно за респектабельность, им важна имиджевая сторона офисного помещения, а не просто место, где народ будет сидеть и работать». Цены за помещения на вторичном рынке куда более разнообразны. Они могут варьироваться от $1 до $3 тыс. кв. м в зависимости от района, удаленности от центра, площади помещения, от того, является ли это помещение готовым офисом или просто квартирой, наличия ремонта и т.д.

   В других регионах Крыма картина не столь выразительная по причине более низкого уровня деловой активности. Исключением является только Южный берег Крыма, где цены на коммерческие объекты соразмерны с ценами на курортную недвижимость. Правда, здесь предложение незначительное. Есть несколько строящихся объектов, громко именуемых строительными компаниями «бизнес-центрами» или даже «элитными бизнес-комплексами». Однако на самом деле они представляют собой жилые комплексы, «усиленные» магазинами, барами, аптеками, заведениями отдыха и иногда — несколькими офисными помещениями.

   Несмотря на явный дефицит на рынке офисных помещений, риелторы не прогнозируют значительного роста цен в этом сегменте. Как поясняет Вячеслав Дреев, спрос на офисы хотя и растет, но не слишком радикально. «Фирмы, которые вошли в рынок, уже свои амбиции удовлетворили, а новых компаний сейчас появляется достаточно немного, — говорит он. — Практически все ниши на рынках заняты, и найти какой-то новый сегмент достаточно трудно». К тому же платежеспособность местного бизнеса, который и является основным клиентом на покупку и аренду офисных помещений, ограничена. По оценкам ЦБР «Оптимум», стоимость аренды помещений в год поднимается на 10-15%, рост цен при продаже — гораздо скромнее, «потому что цены и так заоблачные».  

    Торговый бум

   Наиболее востребованными из всех объектов коммерческой недвижимости в Крыму являются торговые помещения. Этот сегмент рынка сегодня самый быстрорастущий, что и понятно. В Крыму торговая отрасль по своим экономическим показателям намного опережает все остальные сферы экономики. Так, по данным статистики, в I полугодии текущего года розничный торговый оборот в Автономной Республике Крым составил 5,1 млрд грн., что на 24% превышает показатель за аналогичный период 2006 года. По итогам прошлого года в торговле был достигнут прирост на 29% — до 9,7 млрд грн. Рост отрасли влечет за собой спрос на помещения для все новых бутиков, магазинов, мелких и крупных торговых центров, супер- и гипермаркетов.

Для сегмента торговой недвижимости во многом характерны те же особенности, что и для офисной, описанные выше. Также популярны объекты, расположенные в центре города или в непосредственной близости от него. В этой связи в крымской столице на данные помещения — острый дефицит. «Город малюсенький, и все хотят в центре, — говорит директор фирмы «Город» Валерий Шевердак. — Всем же нужен поток пешеходов, и чтобы троллейбусы прямо на крыльцо заезжали. Поэтому владельцы помещений на шумных перекрестках заламывают огромную цену, и тот, кто торгует, к примеру, мобильными телефонами, все равно соглашается. Ведь крымчанин — ленивый, он за двести метров от остановки искать мобильный телефон не пойдет».

   Но достаточно высок спрос и на объекты в спальных районах, в основном под небольшие магазины, ориентированные на обслуживание широких масс населения. «Пользуются спросом на рынке бутики, магазины — в основном продуктовые. Сейчас часто ищут помещения под мебельные магазины, под продажу бытовой техники. Огромный спрос под автосалоны, но предложение минимально», — рассказывает Вячеслав Дреев. — Площадей сильно не хватает, потому что те торговые помещения, которые были построены ранее, уже все заняты, и там дальше двигаться некуда».

   Среди представителей местного бизнеса больше востребованы небольшие торговые площадки. «Есть огромные офисные помещения на Советской площади, — приводит пример В.Шевердак. — Там фрагмент этажа, допустим в тысячу квадратных метров, предлагается по тысяче долларов за квадратный метр. Этажом ниже, где торговые площади нарубили на бутики, они могут уходить по $3 тыс. за квадратный метр. Потому что бутик — он рабочий, он позволяет отбить эти деньги. А задействовать в производственном процессе большие площади трудно — чем там торговать, что там производить? Поэтому весь Симферополь превратился просто в гигантский бутик». Аналогичным образом сегодня раздроблены не только новые торговые центры, но и все оставшиеся с советских времен специализированные торговые площади — бывшие гастрономы и универсамы. Кроме того, крымские предприниматели предпочитают покупать под торговые объекты отдельные помещения или же квартиры на первых этажах.

   К примеру, на пр. Кирова — центральной магистрали крымской столицы уже невозможно обнаружить «населенную» квартиру на первом этаже многоэтажки, за последние 2-3 года их окончательно вытеснили магазины. Также активно уходят частные дома на «проходных» перекрестках. При этом обычно «прижимистый» крымский покупатель не стоит за ценой на такие объекты. «Бывает, что какая-нибудь "избушка на курьих ножках" уходит за $300 тыс., — рассказывает В.Шевердак. — Но в данном случае это обоснованная покупка. Коммерсанты, которые берут такие объекты, платят за место. Человек берет кредит или лезет в долги, но в итоге ему это выгодно. Затем на таком месте из пенопласта и гипсокартона быстро слепят торговый центр, свой товар выложат в самом удобном месте, а остальное раздадут в аренду по кусочку». Примерно также появляются бутики, «шиномонтажки», различные мастерские, поэтому на удачно расположенные небольшие строения — порядка 100 кв. м - спрос не падает.

   Цена на аренду торговых помещений в крымской столице составляет от $10 до $25 за кв. м, но в центре она может превышать и $75. Цены на продажу примерно те же, что и для офисных помещений — в пределах $1-3 тыс. за метр.

Но, как отмечают риелторы, интерес к небольшим по площади помещениям — удел начинающих или мелких фирм, преимущественно крымского происхождения. Таким структурам нужны площади от 60 до 120 кв. м, чтобы сэкономить на аренде. Однако большинство сделок в сфере торговой недвижимости, и в этом — главное отличие от офисного сегмента, — заключают компании из других регионов Украины. «Если строят что-то большое и просторное – значит, это люди из Донецка, Киева, Москвы, откуда угодно, только не наши», — отмечает В.Шевердак.

   По оценке специалистов Центра бизнес-решений «Оптимум», из общего числа сделок по покупке торговой недвижимости на покупателей из других регионов приходится больше 80%. При этом «неместные» покупатели проявляют интерес как к имеющимся объектам, так и просто к земельным участкам под застройку. «Очень большой спрос, часто обращаются крупные компании, которые хотят открыть здесь свои филиалы, в том числе сетевые супермаркеты. Это в основном клиенты из Донецка, Днепропетровска, Киева, Харькова, — говорит В.Дреев. — Они готовы рассматривать любые предложения, покупать и готовые помещения, и землю, лишь бы привязаться к месту. Но предложение для них очень маленькое». Сейчас строительство торговых центров и супермаркетов ведется в Симферополе повсеместно — и в промышленной зоне, и на объездной трассе. Огромен спрос на землю в черте города, но свободных участков практически нет.

   Тем не менее, по прогнозам риелторов, спрос на торговые площадки и земельные участки под них в дальнейшем будет только расти. «Спрос будет расти однозначно, сейчас в Украине очень много развивающихся и мощных компаний, для которых интересен крымский рынок, потому что он еще не так насыщен, как в крупных городах», — уверен В.Дреев. Кроме того, по его прогнозу, по мере насыщения Симферополя торговыми объектами инвесторы обратят внимание и на другие регионы Крыма. «Много еще неохваченного. Я думаю, что когда они "наедятся" Симферополем, начнется большое расширение, в первую очередь — в Западный и Восточный Крым: Евпаторию, Судак, Феодосию. В Ялте и так дикий спрос на подобного рода помещения», — резюмирует директор Агентства недвижимости и инвестиций ЦБР «Оптимум».

   «Передовой опыт» Южного берега Крыма в этом отношении понятен — наплыв туристов в период курортного сезона стимулирует и развитие инфраструктуры для их обслуживания. Строители жилых апартаментов тоже все чаще отводят первые этажи новостроек под объекты торговли и сервиса. «Немаловажным является тот факт, что покупатели квартир на Крымском полуострове, среди которых немало состоятельных жителей других регионов Украины, а также россиян и жителей дальнего зарубежья, стремятся не зависеть от уровня местного сервиса и тратить время своего отдыха у моря на поиск магазинов, аптек и прочих благ цивилизации вблизи своего дома, — отмечают в Инвестиционно-консалтинговой компании «Конэкс». — Поэтому спрос на квартиры в жилых комплексах, имеющих встроенные торговые и сервисные помещения, растет». К примеру, в Ялте, по данным компании, из 17 многоэтажных жилых комплексов, строившихся на начало лета 2007 года, 12 будут включать в себя обширную торгово-сервисную инфраструктуру.

   В Севастополе, где дефицит площадей не столь велик, как в Ялте, картина несколько иная. Здесь сервисно-торговый блок представлен только в 13 из 32-х строящихся многоэтажных жилых комплексов. Зато в этом городе активно представлены практически все крупные торговые сети Украины — Fozzy Group, «Фуршет», «Велика кишеня», «Фокстрот», чего не скажешь о Ялте. Как отмечают в компании «Конэкс», по насыщенности торговыми центрами Севастополь уступает только Симферополю, однако, по прогнозу аналитиков этой компании, такое отставание, вероятнее всего, будет преодолено в ближайшие год-два.

   В компании «Конэкс» также отмечают, что стоимость продажи торгового помещения в Севастополе составляет $1,5-3,8 тыс. за кв. м. в центре города и $850-$2 тыс. в других районах. Арендные ставки колеблются в интервале от $25 до $108 за метр в центральной части Севастополя и от $13 до $66 в других районах.

   По темпам роста цен на торговую недвижимость Севастополь, а также Симферополь и Ялта являются лидерами в южных регионах Украины наряду с Одессой.

    Гостиничная неопределенность

   Еще одно, крайне перспективное направление для инвесторов и покупателей — гостиницы и пансионаты в Крыму. Однако в этом сегменте развитие рынка натыкается на административную неурегулированность вопроса. Объектов, которые можно назвать классическими гостиницами, в Крыму не так уж и много. К примеру, в Симферополе относительно крупных гостиниц менее десятка. Остальные — так называемые мини-гостиницы, которые де-юре являются не объектами бизнеса, а частными домовладениями. Такая же картина во всех прибрежных регионах полуострова — на Южном берегу, на Западном и Восточном побережье. В Севастополе, по данным компании «Конэкс», более 16 гостиниц, рассчитанных на 12 тыс.человек, тем не менее в городе остро не хватает комфортабельных гостиничных номеров. Начиная с 1991 года, в Севастопольском регионе, как и повсюду в Крыму, строили только мини-гостиницы. Более крупные проекты на этом рынке стали появляться лишь в последние годы.

   По данным Государственной налоговой администрации в АРК, на сегодняшний день в автономии насчитывается 1250 частных домовладений, нелегально работающих как мини-гостиницы и мини-пансионаты. «Это приблизительные расчеты, поскольку посчитать, сколько в Крыму подобных домовладений, очень сложно, — отмечает зампредседателя крымской ГНА Ольга Тулякова. — Поскольку все это частная собственность, то просто зайти туда и проверить, предоставляются ли там услуги отдыхающим или нет, нельзя». По информации налоговиков, официально зарегистрировано в Крыму лишь порядка 400 частных мини-пансионатов, то есть менее трети от общего числа.

   По оценкам ялтинских властей, в Большой Ялте насчитывается порядка 300 частных мини-гостиниц при официально зарегистрированных 112, и количество новых объектов ежегодно увеличивается на 50-60. Как признают местные власти, у них нет законных рычагов, чтобы заставить частников работать легально. Да и наказание невелико: даже если владелец частного мини-пансионата и будет уличен в незаконно оказываемых услугах (а сделать это очень сложно), то максимум, что ему грозит, — это примерно 200-300 грн штрафа. Да и то после длительного судебного разбирательства. К слову, крымские власти уже в течение нескольких лет пытаются добиться утверждения Кабинетом Министров Украины положения о порядке регистрации и налогообложения частных гостиниц и пансионатов. Время идет, правительства меняются, однако результата достичь пока не удалось.

   На сегодняшний день именно мини-гостиницы составляют основную часть гостиничного имущества, предлагаемого на продажу. И, судя по всему, их полулегальный статус не является особой помехой для покупателей. «На такие объекты всегда есть спрос, — отмечает маркетолог агентства «КТН» Татьяна Тетерина. — Продаются объекты на южном берегу, западном, восточном». При этом разброс цен — крайне широк. Мини-гостиница может продаваться в интервале от $500 тыс. до $12 млн. На цене сказываются регион расположения, приближенность к морю, наличие собственного пляжа, этажность, квадратура и множество других факторов. Судя по предложениям крымских агентств недвижимости, стоимость квадратного места гостиничной площади варьируется от $500-700 до 1,7 тыс. грн в Западном Крыму (Евпатория и Сакский район). В Судаке и близлежащем регионе (Восточный Крым) цены в пределах $700-1 тыс. за кв. м. На Южнобережье средний ценовой диапазон — от $1,2 тыс. до $2,5 тыс. за кв. м.

   Также в этом сегменте в большей мере, чем в остальных, выражена сезонность. По словам Т.Тетериной, максимальный спрос на гостиницы и пансионаты начинается примерно с марта, когда стартует сезон крупных туристических выставок-ярмарок. Затем он понижается к лету и длится примерно до октября.

   В то же время в Крыму почти полностью отсутствует сегмент крупных высококлассных гостиничных комплексов, несмотря на его перспективность. И причин тому множество. Даже при наличии достаточного финансового ресурса, инвестору, пожелавшему реализовать на крымской земле подобный проект, придется столкнуться со множеством трудностей, в числе которых — отсутствие государственной поддержки, дефицит крупных земельных участков, долгая процедура землеотвода и согласования строительства, длящаяся не на один год, а также пресловутая коррумпированность крымской власти на всех ее уровнях.