Гостиничный бизнес, согласно единому мнению экспертов, является наиболее сложным и специфичным среди всех сегментов коммерческой недвижимости. А самым непростым, но в то же время и самым престижным, является сегмент пятизвездочных отелей. У самого фешенебельного сегмента гостиничного сектора Украины в связи с финансовым кризисом позиции и перспективы несколько пошатнулись.На данный момент в мире начитывается несколько тысяч пятизвездочных гостиниц, и только чуть более десяти из них размещено в Украине. К самому высокому классу гостиничных объектов, согласно данным Госслужбы туризма и курортов, в стране сегодня можно отнести отели "Премьер Палас" (288 номеров, Киев), "Опера" (140 номеров, Киев), Hayatt (234 номера, Киев), "Рэдиссон САС", поднявший свой уровень с 4* (255 номеров, Киев), флотель "Фараон" (Киев), гостиницу "Отрада" (26 номеров, Одесса), отель "Донбасс Палас" (129 номеров, Донецк), развлекательно-гостиничный комплекс "Виктория" (36 номеров, Донецк), "Гранд Отель Украина" (75 номеров, Днепропетровск), комплекс SunRay (Днепропетровск), гостиницу "Фериде" (15 номеров, Винница), отель Zaleski (23 номера, Луцк), "Rixos Прикарпатье" (434 номера, Трускавец).
Элита гостиничного сектораПо словам экспертов, на данный момент пятизвездочной в Украине может считаться только та гостиница, которая официально прошла сертификацию в стране — данные и оценки международных организаций во внимание не принимаются.
Основным отличием отелей самого высокого класса от всех прочих является то, что здесь должно быть все, что только сможет себе представить самый искушенный постоялец. Для таких гостиниц Всемирная туристическая организация и нормативная база Украины регламентирует стоимость материалов, оборудования, мебели. Кроме того, в интерьере и обстановке номеров должны быть использованы настоящие произведения искусства. Клиенты пятизвездочного отеля должны иметь возможность воспользоваться услугами конференц-зала, дискотеки, ночного бара и ресторана (минимум два зала), а также отдохнуть в саду, примыкающем к зданию или расположенном на крыше отеля. В самом здании должен иметься круглосуточный обмен валюты, индивидуальные сейфы и средства для оплаты пластиковой картой. Завтрак в номер должен подаваться вместе с утренней газетой. Кафе и бары "пятизвездного" отеля должны работать круглосуточно. В отеле также должны быть сауна, бассейн и прочие фитнес-услуги, крытый гараж, а также лифт, даже если отель двухэтажный. Площадь одноместного номера обязана быть не менее 13 кв. м, все номера должны иметь видеосистемы и кондиционеры, дверь должна открываться магнитной картой, а сам номер должны обслуживать не менее двух человек. В стоимость проживания в номере должен быть включен завтрак, помощь носильщика, а также возможность заказать другие услуги за дополнительную плату 24 часа в сутки. Необходимо также наличие нескольких номеров класса люкс.
Этот сегмент во всем мире также подвержен особым, своим собственным модным веяниям. В частности, одной из последних тенденций в мире моды 5-звездочных гостиниц было строительство в таких объектах представительского этажа для VIP-гостей — специальной зоны для тех гостей, которые требуют большего внимание и привыкли к конфиденциальности. На таких этажах апартаменты оценивались дороже, зато в стоимость входил ряд дополнительных услуг, как-то обслуживание дворецким круглосуточно, ранние/поздние вселения-выселения без доплаты и т. п.
До наступления мирового финансового кризиса существующие пятизвездочные гостиницы в Украине, согласно общему мнению специалистов, переживали прекрасные времена. Крайне незначительное количество гостиниц самого высокого уровня, в частности в украинской столице (четыре отеля, в то время как, например, в Будапеште, где жителей в два раза меньше, чем в Киеве, год назад функционировало 13 пятизвездочных гостиниц), делало отели перегруженными — им приходилось работать в режиме 80–90% наполняемости, в то время как во всем мире наполняемость на уровне 50–52% считается крайне успешной. Забронировать номер в отелях премиум-класса Киева было практически невозможно — на каждых двух гостей, которые желали поселиться в Киеве в пятизвездочной гостинице, был всего лишь один номер. То есть спрос в два раза превышал предложение. На этом фоне наблюдалось сокращение сроков окупаемости подобных отелей и увеличение расценок на апартаменты, которые по итогам прошлого года были на 40–50% выше, чем в основных европейских столицах. Так, на конец 2008 года средний показатель стоимости номера категории "стандарт" в гостиницах 5* составлял $441 в сутки (наиболее дорогой гостиничный номер предлагался в гостинице Hyatt Regency Kiev 5* — "президентские апартаменты" стоимостью $6735 в сутки) с тенденцией к повышению тарифов.
Удар по мировой фешенебельностиМировой финансовый кризис привел к тому, что беспроблемное положение пятизвездочных отелей, как во всем мире, так и в Украине, весьма пошатнулось. По словам генерального директора представительства Rezidor SAS в России Rezidor с Hospitality Арилда Ховланда, сегодня в мире большинство гостиничных операторов сообщают о застое в этом секторе и отсутствии фондов. Согласно данным Европейского обзора рынка сетевых гостиниц, в большинстве европейских городов у собственников гостиничных сетей существенно упали доходы перед фиксированными расходами (показатель IBFC, также известный как грубая текущая выручка). Самое большое падение показателя IBFC было отмечено в Праге (на 29,7%) и Амстердаме (на 37,6%).
В немалой степени снижение выручки от гостиничного бизнеса, по словам аналитиков, коснулось и сегмента самых фешенебельных и престижных пятизвездочных гостиниц. Причем ближайшие перспективы еще более пессимистичны: например, согласно прогнозу компании Langston, в течение следующего полугодия много высококлассных лондонских гостиниц потеряют платящий по самым высоким расценкам корпоративный бизнес, хотя сегодня лондонский гостиничный сектор по сравнению с другими европейскими столицами является одним из самых успешных.
Ситуация в самом фешенебельном сегменте гостиничного рынка Украины, по мнению экспертов, на сегодняшний день зеркально отображает ситуацию в Европе и мире. По данным экспертов международной консалтинговой компании Knight Frank, уже к концу 2008 года средний уровень заполняемости в сегменте гостиниц 4–5* снизился до 45–50% против 80–95% в начале года. "Кроме того, мы прогнозируем в краткосрочной перспективе снижение уровня заполнения гостиниц верхнего сегмента до 40–45%", — прогнозирует управляющий директор компании Colliers International Юрий Нартов.
Основной причиной подобного бедственного положения отечественного "пятизвездочного сектора" эксперты называют снижение деловой активности и сокращение туристических потоков в стране. "Сокращение количества командировок иностранцев (а представители делового туризма формируют основную долю спроса на гостиницы высокой категории в Киеве), уменьшение привлекательности Украины с туристической точки зрения, угроза срыва проведения Евро-2012 — те негативные факторы, которые существенно влияют на состояние сферы гостиничного хозяйства в Украине", — отмечают в компании Knight Frank.
По данным Юрия Нартова, пошатнулись и гостиничные расценки. За несколько месяцев этого года в гостиницах 4 и 5 звезд, по данным аналитиков, ставки понизились на 11% в долларовом эквиваленте. И хотя, по словам экспертов компании Knight Frank, в настоящий момент в сегменте высококачественных гостиниц не анонсируется снижение стоимости размещения, в краткосрочной перспективе ожидается еще большее снижение стоимости номеров и дальнейшее снижение уровня заполняемости за счет сокращения потока бизнес-туристов. "В ближайшие годы в сегменте высококлассных гостиниц мы ожидаем пересмотра уровня цен в сторону понижения, учитывая, что ценовая политика в гостиницах на 2009 год формировались в большинстве случаев, когда рынок пребывал в состоянии роста. Вероятней всего, основными инструментами снижения цен станет появление специализированных предложений и скидок, и в единичных случаях — пересмотр тарифов в целом", — утверждает Юрий Нартов.
Прерванный полетНегативные тенденции развития отечественного гостиничного бизнеса, в том числе и самого фешенебельного его сегмента, по словам экспертов рынка, уже негативно отразились не только на заполняемости работающих отелей, но и на планах по строительству новых, а также непосредственной реализации уже начатых проектов. По словам управляющего партнера компании "Диалог-Классик" Артема Новикова, большинство проектов по строительству новых гостиниц перенесено сегодня инвесторами на более поздний срок, а проекты, которые находились на этапе проектирования, и вовсе отложены в дальний ящик. "Снижение уровня заполняемости гостиниц автоматически ведет к снижению уровня доходности проектов. И если раньше их окупаемость оценивалась в пределах 5–7 лет, то теперь эксперты называют срок окупаемости новых отелей 9–13 лет. Кроме того, инвестиции в гостиничные проекты на сегодняшний день слишком ресурсозатратны для инвесторов, ведь чтобы отель принес отдачу, необходимо полностью завершить не только строительные, но и отделочные работы, оснастить здание необходимым оборудованием, меблировать, нанять управляющую компанию, в то время как торговый или офисный центр можно продать или сдать в аренду на стадии "отделки после строителей". Поэтому сократившийся объем кредитования в стране и рост стоимости заемного капитала крайне негативно влияют на сегмент", — рассказывает Артем Новиков.
По словам экспертов, из-за проблем с финансированием так и не был открыт в конце минувшего года обещанный пятизвездочный отель InterContinental на ул. Б. Житомирской, 2-а, срок сдачи в эксплуатацию которого перенесли на второе полугодие этого года. В данный период также возможно открытие небольшого пятизвездочного отеля "Славянский Двор" и отеля на 223 номера Rixos. На 2010 год перенесено открытие пятизвездочной гостиницы Fairmont на Константиновской, 34, и не раньше чем через три-четыре года будет введен в эксплуатацию отель Hilton на бул. Шевченко, 28–30. До 2012 года с большой долей вероятности, по словам специалистов, будет также введена пятизвездочная гостиница в Донецке (240–270 мест, девелопер — компания "Герц").
С другой стороны, пессимистично выглядят дела с реализацией проекта пятизвездочной гостиницы на ул. Лютеранской "Софитель", девелопментом которой занимается компания "XXI Век", подписавшая контракт на управление объектом с французским оператором Accor. По словам аналитиков, из-за проблем в компании открытие проекта откладывается на неопределенный срок. До 2012 года также вряд ли будут реализованы проекты пятизвездочного отеля на Крещатике, 5, площадка под который была расчищена еще в 2004 году, и фешенебельного отеля "Кроун-Плаза" в составе МФК "ITT-Плаза" на ул. Короленковской (работы на обоих участках еще даже не начаты). Крайне призрачны и перспективы строительства до 2012 года других четырех фешенебельных отелей, заявленных в программе подготовки Украины к Евро-2012.
Аналогичные процессы, по словам экспертов, происходят и в других городах Украины, где должны пройти матчи Евро-2012. Эксперты единодушны во мнении, что выжидательная позиция игроков рынка гостиничного сектора и сложившаяся в Украине экономическая ситуация неминуемо приведут к тому, что к моменту проведения Евро-2012 страна не получит запланированного объема пятизвездочных гостиниц.
"Сегодня непопулярный сектор недвижимости стал еще менее актуален. При значительном дефиците финансов в условиях кризиса застройщикам невыгодно инвестировать в направление, которое принесет доход в среднем лишь через 10 лет. При среднегодовой загрузке в 50–60% рентабельность гостиниц составляет около 15%, что в несколько раз ниже, чем в других сегментах недвижимости", – отмечают специалисты компании Knight Frank.
В долгосрочной перспективе, по мнению специалистов компании Knight Frank, полноценная активность в гостиничном сегменте восстановится после других сегментов коммерческой недвижимости, что вызвано долгим сроком окупаемости гостиничных проектов, значительными объемами инвестиций, необходимых для их открытия, а также невозможностью привлекать средства для реинвестирования в процессе строительства.
