2009-07-24 21:49:31
 Торговая недвижимость
Введение
Оптимистические настроения девелоперов и ритейлеров в начале года предвещали переход рынка торговых помещений в стадию активного развития. Девелоперы анонсировали начало реализации множества проектов размером от 50 000 до 200 000 кв.м сдаваемой площади каждый, которые по прогнозам должны были выводиться на рынок в течение ближайших двух-трех лет. Эти амбициозные заявления девелоперов были поддержаны ритейлерами – как локальными, так и международными – объявлявшими о масштабных планах по расширению торговых сетей. Стабильный рост экономики в совокупности с позитивной динамикой потребительских настроений и ростом потребительских расходов, казалось, оправдывали подобные грандиозные планы развития. Первое полугодие 2008 года оказалось достаточно продуктивным для столичного рынка. Предложение профессиональных торговых площадей столицы пополнилось двумя новыми торговыми центрами: «Материк-2» и «Квадрат Аврора».
Знаменательным событием рынка Киева стало открытие первого магазина марки ZARA, испанского оператора мужской и женской одежды Inditex, а также первого гипермаркета французской сети Auchan. Большое количество международных ритейлеров объявило о грядущем открытии своих торговых точек в нескольких строящихся проектах столицы.
Более того, стало очевидно, что девелоперы и ритейлеры все активнее присматриваются к регионам. Причем их интерес не ограничивается исключительно городами-миллионниками, но распространяется и на менее крупные города второго и третьего эшелона, такие как Запорожье, Кривой Рог, Житомир, Тернополь, Черновцы и другие. Относительная неразвитость рынка, характеризующаяся дефицитом качественного предложения и постоянно увеличивающимся неудовлетворенным спросом, привела к росту арендных ставок. По итогам первого полугодия ставки в успешных проектах продолжили позитивную динамику предыдущих лет, продемонстрировав увеличение около 20-25%.
Однако к середине лета на украинском рынке появились первые признаки мирового кризиса ликвидности. Стоимость заемного капитала для девелоперов, торговых операторов и потребителей выросла в несколько раз в связи с тем, что в условиях ограниченности денежных средств банки стали с осторожностью подходить к выдаче кредитов, повысив при этом процентные ставки.
Кризис ликвидности ощутили на себе обе составляющие рынка недвижимости: пострадал как спрос, так и предложение. В условиях недостатка заемных средств и отсутствия собственных, девелоперам пришлось замораживать проекты, находящиеся на начальных этапах развития, приостанавливать начатые стройки, и/или искать партнеров/инвесторов для продолжения строительства.
Одновременно с этим торговые сети были вынуждены пересмотреть свои планы по активной экспансии из-за невозможности обеспечить доступ к кредитному финансированию, за счет которого они росли. Принимая во внимание то, что значительная часть ассортимента некоторых ритейлеров представлена импортными товарами, резкая девальвация национальной валюты привела к уменьшению доходов ритейлеров, ухудшив их и без того трудное финансовое положение. Более того, падение спроса со стороны потребителей и, как результат, ожидаемое снижение товарооборота сетей заставило операторов радикально пересмотреть свои стратегии развития.
Подводя итоги года, следует отметить значительные изменения конъюнктуры рынка торговых помещений. Под влиянием падающего спроса рынок арендодателя стал превращаться в рынок арендатора. Результатом этого явилось начавшееся во втором полугодии 2008 года падение арендных ставок, которое было зафиксировано впервые за пять последних лет. Из-за прогнозируемого ухудшения общей экономической ситуации снижение арендных ставок продолжится и в 2009 году.
Предложение
Киев
На конец 2008 года в Киеве насчитывалось 19 современных торговых центров. По результатам года общее предложение качественных торговых площадей увеличилось на 27% и достигло 330 000 кв.м сдаваемой площади. По сравнению с предыдущими годами, 2008 год оказался достаточно успешным по количеству введенных в эксплуатацию торговых центров. Тем не менее общий годовой прирост предложения оказался меньше, чем прогнозируемый в начале 2008 года. Задержки с вводом в эксплуатацию объектов – явление довольно типичное для украинского рынка недвижимости – участились в связи с отсутствием средств, необходимых для завершения строительства.
 
Большинство ТЦ Киева работают в формате окружного торгового центра среднего размера (около 17 000 кв.м сдаваемой площади). По состоянию на конец 2008 года обеспеченность столицы современными торговыми площадями составляла 120 кв.м на 1 000 человек. По сравнению с более развитыми рынками западной Европы, где индикатор насыщенности рынка составляет в среднем 500-700 кв.м на 1 000 чел., данный показатель для Киева свидетельствует о большом потенциале рынка торговых помещений столицы.
Результатом стремления девелоперов воспользоваться столь благоприятной рыночной ситуацией стало разросшееся до огромных размеров будущее предложение, объем которого был озвучен в начале 2008 года. Общее предложение должно было увеличиться в три раза в течение последующих 2-3 лет, превысив 1 млн кв.м торговой площади. Средний размер торгового центра будущего предложения составлял около 70 000 – 80 000 кв.м сдаваемой площади. Размер некоторых будущих проектов достигал рекордных для украинского рынка 200 000 – 230 000 кв.м. Кроме традиционного формата «гипермаркет-галерея», некоторые объекты будущего предложения проектировались в новом для Украины формате, как например, аутлет-центр или ритейлпарк. Однако на данный момент, становится очевидным, что большинство этих проектов останутся на бумаге, по крайней мере, в среднесрочной перспективе. Поэтому при определении объема будущего предложения на 2009-2010гг. принимались во внимание только те объекты, на которых ведутся активные строительные работы, и, как следствие, вероятность их ввода в эксплуатацию в течение следующих двух лет оценивается как высокая. В течение следующих 2-х лет на рынок будет выведено около 240 000 кв.м торговых площадей, за счет чего общее предложение увеличится на 70%. Такой значительный объем будущего предложения объясняется скорее крупным размером торговых центров, открытие которых запланировано на 2009-2010 гг., чем их количеством.
Регионы
В последние несколько лет развитие регионального рынка набирало обороты. В целом, торговые помещения в регионах можно разделить на две группы. Большинство объектов – так называемые торговые комплексы первого поколения, которым присущи слабая архитектурная и маркетинговая концепция и пул арендаторов, сформированный в основном за счет локальных несетевых ритейлеров. Вторая группа представлена торговыми центрами классического формата — «гипермаркет-галерея».
Торговых комплексов первой группы – абсолютное большинство, но во всех крупных городах уже работает одиндва торговых центра второго поколения. Однако до сих пор формат гипермаркет-галерея был практически не представлен в городах второго и третьего эшелона. 2008 год был отмечен всплеском активности на рынке торговой недвижимости в небольших городах, результатом которой стала реализация по крайней мере одного крупноформатного торгового центра второго поколения практически в каждом городе с населением от 200 000 чел. Развитие рынка крупных региональных городов в 2008 году было отмечено вводом в эксплуатацию нескольких крупноформатных объектов. Единственным исключением среди городовмиллионников стала Одесса, на рынок которой не было выведено ни одного профессионального объекта. Несколько современных торговых центров открылось и на рынке небольших городов.
Несмотря на довольно активное развитие региональных рынков, коэффициент обеспеченности торговыми площадями во всех региональных городах остается крайне низким – гораздо ниже отметки 100 кв.м/1 000 чел. Единственным исключением является Днепропетровск, где показатель насыщенности рынка слегка превышает 100 кв.м/1 000 чел.
Это свидетельствует о начальной стадии развития регионального рынка торговых помещений и низкой степени обеспеченности жителей торговыми помещениями. Стремясь максимально использовать потенциал рынка, девелоперы активно осваивали регионы. Учитывая заявленные к реализации объемы, рынок мог достичь насыщения в течение ближайших нескольких лет. 
Однако принимая во внимание текущее состояние рынка, весь объем заявленного предложения не будет введен в эксплуатацию, поскольку реализация большинства проектов заморожена. С большей степенью уверенности можно говорить о реализации в перспективе двух лет только тех проектов, которые находятся на финальных стадиях, и строительство которых не было остановлено.
Девелопмент в условиях кризиса
Влияние мирового финансового кризиса украинский девелопмент в полной мере ощутил во втором полугодии 2008 года, когда привлечь финансирование стало практически невозможно. Ужесточение условий кредитования (высокие ставки, более короткие сроки возврата), начавшееся во втором квартале 2008 года, снизило темпы девелоперской активности. Резкое падение доверия инвесторов к рынку недвижимости во всем мире привело к значительному снижению котировок акций ведущих компаний-застройщиков на фондовых рынках. Недоступность и/или невыгодность традиционных способов финансирования – публичное размещение акций, выпуск облигаций, открытие кредитных линий – в отсутствии собственного капитала заставили большинство девелоперов пересмотреть свои амбициозные планы и заняться активным поиском стратегических партнеров/инвесторов для завершения начатого строительства.
Под влиянием сложившейся ситуации девелоперы вынуждены отпимизировать свои проектные портфели. В условиях растущего рынка последних лет многие девелоперы активно наращивали свои портфолио за счет покупки большого количества земельных участков, зачастую не просчитывая экономическую целесообразность и свою способность профинансировать реализацию задуманных проектов. Популярным решением при существующей конъюнктуре рынка является замораживание проектов, находящихся на стадии проектирования или на начальной стадии реализации, и концентрация на завершении строительства тех объектов, которые почти готовы к вводу в эксплуатацию. Для получения средств, необходимых для реализации приоритетных проектов, девелоперы выставляют на продажу замороженные объекты. Некоторые локальные девелоперы, среди которых KDD Group, «XXI Век», VK Development, TIKO Construction, ICD Investments уже заявили, что в условиях кризиса сосредоточатся только на реализации наиболее качественных проектов из их портфелей. Результатом данной стратегии стало появление на рынке большого количества объявлений о продаже земельных участков и проектов на разных стадиях реализации. В то же время в атмосфере неопределенности, царящей на рынке, большинство потенциальных инвесторов заняли выжидательную позицию, ожидая дальнейшего снижения цен, по мере того как девелоперы с высокой долговой нагрузкой будут вынуждены предлагать все более выгодные условия для покупателей.
На данный момент в руках местных девелоперов сосредоточены значительные земельные активы, в то время как большинство иностранных компаний до сих пор сталкивались с серьезными проблемами, пытаясь приобрести участки для строительства. Основные трудности возникали из-за спекулятивного характера ценообразования локального рынка земли, его непрозрачности и сложности юридических и бюрократических процедур получения необходимых разрешений. Примером являются компании IKEA и Parkridge, планы экспансии в Украине которых были менее затронуты кризисом, но которые до сих пор еще не успели приступить к реализации своих планов из-за трудностей приобретения земельных участков. Таким образом одним из позитивных влияний кризиса будет создание благоприятных условий для девелоперов, которые ищут подходящие земельные участки под развитие торговых центров. Такие международные девелоперы, как Multi Development, Engel Construction and Development, Meinl European Land and Absolute Management Fund недавно объявили о том, что продолжат реализацию своих проектов в Украине. Однако некоторые девелоперы, разделяя мрачные прогнозы перспектив развития рынка, решили его покинуть. Например, крупный европейский девелопер торговых центров ECE Projektmanagement решил прекратить свою деятельность в Украине. Офис компании был открыт в Киеве в 2006, и с тех пор девелопер занимался поиском подходящих земельных участков. В планы компании входило создание пяти торговых молов в крупных региональных городах, но к реализации этих планов девелопер так и не приступил.
Спрос
Спрос на торговые помещения формируется ритейлерами, которые в свою очередь ориентируются на спрос со стороны конечных потребителей – покупателей товаров. На потребительский спрос оказывают влияние множество факторов, среди которых общее экономическое положение в стране, уровень доходов, а также доступность потребительского кредитования – т.е. факторы, определяющие покупательскую способность населения.
Украинская экономика в последние годы демонстрировала позитивную динамику по всем показателям за счет стабильного притока инвестиций и увеличения потребления. Рост благосостояния населения сопровождался увеличением расходов и повышением товарооборота. В то же время такие высокие темпы прироста товарооборота обеспечивались в значительной степени за счет активного потребительского кредитования в совокупности со стабильным ростом заработной платы.
В свою очередь, увеличение потребления привело к повышению спроса на торговые помещения со стороны ритейлеров. В соответствии с результатами опросов, проведенного компанией CB Richard Ellis в 2008 году в рамках глобального исследования рынков стран с развивающейся экономикой, международные операторы рассматривают Украину как приоритетную страну, на рынке которой они хотели бы активно развиваться. И вместе с тем, несмотря на указанный потенциал украинского рынка, количество международных ритейлеров, присутствующих на рынке, до сих пор достаточно незначительно. Непрозрачность рынка, сложность бюрократических процедур и дефицит качественного предложения торговых помещений как на главных торговых улицах, так и в составе торговых центров, были названы операторами как основные причины, по которым выход на рынок откладывался. И все же, несмотря ни на что, 2008 год был отмечен выходом на рынок нескольких новых игроков в различных сегментах розничной торговли.
 Сектор продовольственного ритейла – один из наиболее развитых сегментов украинского рынка розничной торговли с точки зрения количества игроков и форматов. Тем не менее даже в этом сегменте присутствие международных операторов достаточно ограничено. Немецкий оператор Metro C&C за несколько лет сумел создать сеть из 23 магазинов; два российских оператора гипермаркетов «Вестер» и «О’КЕЙ» за два года расширили свое присутсвие до 3 и 4 магазинов соответственно; австрийская сеть супермаркетов Billa насчитывает 13 магазинов; российский «Перекресток», несмотря на долгое присутствие на рынке, открыл лишь 4 супермаркета; сеть оператора супермаркетов SPAR развивается по договору франшизы и на данный момент состоит из 32 магазинов. Открытие первых гипермаркетов международной сети Auchan в Киеве и Макеевке стало одним из знаменательных событий на рынке в 2008 году. Конкуренция на данный момент в сегменте незначительная и усилится только с выходом на рынок большего количества международных сетей, таких как Carrefour, Tesco и т.д.
Сегмент розничной торговли стройматериалами был долгое время монополизован двумя крупными национальными игроками: «Новой Линией» и «Эпицентром». В 2008 году развитие сегмента происходило быстрыми темпами за счет активной экспансии ведущих игроков, в том числе международных. Praktiker увеличил свою сеть на два магазина, открытых во Львове и Николаеве. Немецкий оператор OBI вышел в прошлом году на украинский рынок с двумя магазинами в Мариуполе и Харькове. Следует отметить, что до сих пор ни один международный оператор строительных гипермаркетов так и не сумел открыть свой магазин в столице.
Сегмент одежного ритейла находится на начальном этапе развития с очень ограниченным количеством международных сетей на рынке. Значительную часть рынка, особенно в регионах, все еще представляет традиционный несетевой формат небольших магазинов локальных небрендовых операторов. Из-за многочисленных ограничений, свойственных украинскому рынку (непрозрачность, коррупция, сложность бюрократических и юридических процедур), большинство международных ритейлеров решили выходить на рынок по договору франшизы. Данный способ не является самым рентабельным, но в то же время он – менее рискованный, а также позволяет быстро получить доступ на рынок и развивать сеть ускоренными темпами. Учитывая минимальное количество материнских компаний на рынке, открытие флагманского магазина испанской ZARA на Крещатике, главной торговой улице Киева, стало значимым событием на рынке фэшн-ритейла в 2008 году. Еще один новичок 2008 года, российский оператор товаров для детей «Детский Мир», начал свою экспансию с регионов, открыв два магазина в Харькове и Днепропетровске. Заявленное открытие первых магазинов нескольких известных марок, среди которых Debenhams, Top Shop, New Yorker, Ipekyol, Machka, Twist, Gap, Banana Republic и Oviesse, запланированное в составе ТЦ Sky Mall, было отложено из-за задержки ввода в эксплуатацию торгового центра.
В сегменте развлечений самым выдающимся событием года стало открытие первого зала IMAX в Киеве в составе ТРЦ «Блокбастер» в октябре. Два российских оператора, «Пять Звезд» и «Кронверк Синема», и польский Silver Screens должны были открыть первые мультиплексы в 2008 году, однако из-за задержки реализации торговых центров, в составе которых было запланировано их открытие, выход на рынок был отложен, по крайней мере, до 2009 года. То же касается и российского оператора детских развлекательных центров Play Day.
Двойной кризис
Несмотря на то, что во всем мире с конца 2007 года наблюдалось падение индексов потребительских настроений, в Украине ожидания потребителей на 2008 год оставались позитивными. Практически до октября 2008 года индекс колебался незначительно между позитивными и нейтральными настроениями. Однако в 4 квартале резкое ухудшение экономических показателей, высокая инфляция, политическая нестабильность и сильная девальвация национальной валюты привели к падению индекса потребительских настроений. Исследование, проведенное компанией GfK Украина и МЦПИ в октябре, выявило резкое падение всех индикаторов. Декабрьский опрос зафиксировал еще большее падение: таких низких показателей не было даже в 2000 году, когда исследования проводились в первый раз.
Пессимистические настроения потребителей и снижение покупательской способности привело к уменьшению спроса – в IV квартале 2008 года наметилось падение продаж и замедление роста товарооборота сетей. Однако не все сегменты розничной торговли одинаково подвержены влияниюкризиса. Степень влияния кризиса на сеть зависит от уровня ее долговой нагрузки и падения спроса на ее продукцию.
Наиболее чувствительными являются секторы товаров длительного пользования (стройматериалы, электроника, техника для дома и т.д.), одежный ритейл, а также сектор развлечений. Увеличение доли семейного бюджета, который идет на покупку товаров первой необходимости, неминуемо влечет сокращение расходов домохозяйств на остальные товары и услуги, такие как одежда, электроника, мебель и т.п. Более того, сформировавшаяся в последние годы тенденция увеличения доли населения, предпочитающего совершать покупки в комфортных условиях, т.е. в современных торговых центрах, может прервать свою позитивную динамику, поскольку часть покупателей могут вернуться к привычке совершения покупок на вещевых и продовольственных рынках. Продуктовая розница менее подвержена влиянию экономического кризиса (падает величина среднего чека, происходит трансформация спроса в сторону более низкого сегмента), поскольку специализируется на продаже товаров первой необходимости. Однако и в сегменте продуктового ритейла не все форматы одинаково хорошо переживают кризис. По мере увеличения количества потребителей, которые ценят качество по доступным ценам, возрастает популярность дискаунтеров. А вот гипермаркеты, большая доля ассортиментной линейки которых (до 70%) приходится на непродовольственные товары, ожидают тяжелые времена. 
Кроме падения спроса, на амбициозные планы экспансии большинства сетей негативно повлияла недоступность заемных средств, поскольку отрасль розничной торговли является очень кредитоемкой с большой долей краткосрочных кредитов. Долговая нагрузка украинских сетей достаточно велика по двум причинам: быстрый рост сетей последних лет и девелоперская активность торговых операторов. Ритейл в Украине в последние годы развивался в основном за счет количественного увеличения магазинов и расширения географии присутствия. Такая агрессивная экспансия требует значительных затрат, которые покрывались за счет кредитов.
В тоже время, из-за отсутствия качественного предложения торговых площадей, а также высокой доходности и быстрой окупаемости торговых объектов, многие ритейлеры решили самостоятельно заниматься девелопментом («Домотехника», Amstor, VK Development, «Фокстрот», «Интермаркет» и т.д.), что еще больше увеличило их долговую нагрузку. В среднем, показатель долговой нагрузки к EBIDTA украинских сетей составляет 5-6, а в некоторых случаях даже достиг критической отметки 13*, и это с учетом докризисных данных по объему продаж. Резкое падение продаж, ожидаемое в I квартале 2009 года, ухудшит и без того тяжелое финансовое положение закредитованых ритейлеров. До сих пор, несмотря на резкое падение потребительских индексов, снижение роста товарооборота сдерживалось за счет наступления сезона рождественских и новогодних распродаж.
Кроме того, в ноябре наблюдалось кратковременное оживление продаж, когда население, в ожидании дальнейшего ослабления гривны, вкладывало в товары деньги, поспешно снятые с депозитов в октябре. Благодаря этому у ритейлеров, занимающихся распространением дорогой электроники и бытовой техники, ювелирных украшений и т.д. на короткое время резко возросли объемы продаж. Однако большинство ритейлеров в связи со снижением доходов вынуждены сократить или совсем отказаться от реализации планов по экспансии. Это, в свою очередь, приводит к увеличению вакантности и снижению арендных ставок.
В то время как часть компаний, в связи с ожидаемым падением уровня продаж в сочетании с отсутствием собственных средств и увеличившейся стоимостью кредитов, переосмыслила планы экспансии, другая часть приняла решение о сворачивании бизнеса в Украине. Так, эстонский оператор стройматериалов Ehitus Servus объявил о прекращении своей деятельности в самом начале кризиса. Партнерство украинской компании EastOne и российского оператора продуктовых гипермаркетов «Мосмарт» по созданию сети одноименных гипермаркетов в Украине было приостановлено. Сербская Delta Maxi Group и ее российский партнер Finstar заявили о закрытии всех 5 магазинов, которые они открыли в 2008 году. Кроме того, в 2008 году украинский рынок покинули еще 2 российских оператора, «Арбат Престиж» и «Паттерсон». Их решение, тем не менее, связано больше с внутренними проблемами материнских компаний, чем с влиянием кризиса.
В то время, как некоторые рителейры страдают от ухудшающейся финансовой ситуации под влиянием падающих продаж и увеличивающейся стоимости заимствований, для других кризис создает благоприятные условия для выхода на рынок или расширения своих операций, предоставляя возможность купить устоявшуюся сеть со значительной скидкой. 2009 год обещает стать годом слияний и поглощений в секторе ритейла, поскольку большинство локальных сетей, особенно в продовольственном сегменте и секторе электроники и бытовой техники, испытывают значительные финансовые затруднения – результат активного заимствования предыдущих лет. Консолидацию сектора розничной торговли и ожидаемый выход на рынок известных международных ритейлеров можно рассматривать как один из позитивных результатов экономического кризиса.
Арендные ставки
Рост арендных ставок в первом полугодии 2008 года, продолжая тенденции прошлых лет, достиг 20-25% для успешных проектов. Летом средние ставки для секций 100-250 кв.м в киевских торговых центрах с удачной концепцией и на главных торговых коридорах составляли $150-250/кв.м/месяц. Запрашиваемые ставки на Крещатике достигли беспрецедентных $450-600 за кв.м/месяц, в то время как цена продажи за кв.м выросла до рекордной отметки в $50 000. Ставки в менее успешных проектах находились в диапазоне $80-100/кв.м/месяц для типичной секции. Арендные ставки в крупных региональных городах в среднем были на 20-30% ниже, чем в Киеве.
Замедлившийся рост продаж во втором квартале 2008 года негативно отразился на спросе на торговые помещения со стороны арендаторов. Резкая девальвация гривны в совокупности с общей нестабильностью курса привели к еще большему снижению доходов ритейлеров, поскольку ставка аренды в большинстве случаев привязана к иностранной валюте. В сложившейся ситуации арендаторы требуют от собственников снижения арендных ставок. Для некоторых ритейлеров ситуация настолько критическая, что отказ девелопера предоставить арендную скидку ведет к закрытию магазина. Уже в IV квартале 2008 года девелоперы нескольких менее успешных торговых центров были вынуждены пойти на уступки ритейлерам, снизив арендную плату на 25-30%. Большинству собственников, чтобы удержать арендаторов, приходится предоставлять ритейлерам различного рода поощрительные стимулы в виде скидок на арендную плату, арендных каникул, и т.п. В то время как успешные торговые центры в I квартале 2009 года демонстрируют большую устойчивость к негативным влияниям кризиса, владельцы менее успешных проектов с низкой посещаемостью декларируют готовность к конструктивному разговору по пересмотру арендной платы, чтобы бороться с растущей вакантностью, поскольку заменить арендаторов становится все сложнее.
В соответствии с типичными условиями арендного договора ставка привязана к доллару и ежегодно пересматривается в зависимости от изменения американского индекса потребительской корзины или фиксированного процента. Нестабильность курса и ожидаемое падение продаж вынуждает ритейлеров требовать от собственников торговых помещений перехода с фиксированной арендной ставки на процентную ставку от оборота оператора или расчета арендных платежей в гривне, по крайней мере, до тех пор, пока не стабилизируется экономическая ситуация. Несмотря на то, что не все девелоперы готовы пойти на такие уступки, большинство будет вынуждено согласиться на условия арендатора или остаться без таковых. В конечном счете, ни один девелопер не захочет остаться без арендаторов, поскольку более низкий арендный доход для собственника предпочтительнее его отсутствию.
Прогнозы
Кризис кредитования приведет к снижению темпов развития рынка торговых помещений в 2009 году. В условиях дефицита финансирования задержки в сроках введения объектов в эксплуатацию участятся. Новые стройки вряд ли будут начинаться, а девелоперы сконцентрируются на реализации торговых центров небольших и средних размеров с отличным месторасположением.
Пессимистические настроения потребителей и падение покупательской способности негативно повлияют на спрос со стороны арендаторов. В противоположность тенденции последних лет, когда ритейлеры увеличивали занимаемые площади, в 2009 году размер запрашиваемых секций будет снижаться пропорционально понижению товарооборота оператора. Активность ритейлеров будет сконцентрирована в основном в Киеве и крупных региональных городах, поскольку покупательская способность населения маленьких городов, особенно в промышленных регионах, пострадает больше всего.
Снижающийся спрос приведет к падению арендных ставок, которое будет особенно сильным в регионах (50-60% на протяжении 2009 года) и в киевских торговых центрах с неудачной концепцией. Для первоклассных объектов снижение арендных ставок ожидается на уровне 30-40% в течение первой половины 2009 года, и стабилизация во втором полугодии 2009 года.
Оживление сектора произойдет не ранее 2010 года, когда ожидается постепенная смена негативных настроений потребителей в позитивную сторону. Учитывая, что основным стимулятором развития сегмента является доступность кредитов, перспективы рынка торговых помещений будут оставаться неопределенными до тех пор, пока банки не начнут кредитовать, что вряд ли произойдет на протяжении 2009 года. В тоже время, как показывает опыт, торговый сектор обычно выходит из кризиса одним из первых. Принимая во внимание начальную стадию развития рынка в Украине и величину отложенного спроса, рынок торговых помещений ожидает период активного развития в послекризисные годы.
http://ukr.arendator.ru/
|
