Тенденции развития гостиничной недвижимости

По сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости Украины гостиничный сектор остается наименее развитым с ограниченным количеством качественных объектов, особенно отелей под управлением профессиональных операторов. Стабильный дисбаланс спроса и предложения последних лет привел к увеличению загрузки гостиниц, сопровождающегося ростом средней стоимости номера (ADR1).

Как результат, доходность номера (RevPAR2) на рынке гостиничной недвижимости Украины достигала весьма высоких показателей по сравнению с более развитыми рынками европейских стран. Высокая рентабельность гостиничного сегмента, неразвитость рынка и отсутствие конкуренции явились главными причинами повышенного интереса к рынку со стороны международных отельеров в последние годы.

Однако мировой кризис ликвидности заставил девелоперов и отельеров пересмотреть планы и сроки реализации новых проектов по всей Украине. В свою очередь, сокращение спроса на гостиничные услуги, вызванное экономическим кризисом в стране, поставило под сомнение сохранение уровня доходности существующих объектов.

Предложение

Киев

В Украине качественное предложение гостиничных номеров в основном представлено гостиницами Киева. Несмотря на это, столичный рынок находится на начальной стадии развития с ограниченным количеством качественного предложения во всех сегментах, в том числе гостиниц под управлением международных операторов. В конце 2008 года уровень обеспеченности номерным фондом гостиничного сегмента в Киеве составлял 3 номера на 1 000 чел., в то время как средний показатель для европейских столиц составляет 14-18 номеров на 1 000 чел.

Практически половина номерного фонда Киева (47%) представлена гостиницами категории 3 звезды (в общей сложности более 3 400 номеров), большинство которых не соответствуют в полной мере уровню своего позиционирования из-за неудовлетворительного технического состояния помещений, предметов интерьера, а также ограниченности спектра предоставляемых услуг. Гостиницы высокого сегмента, соответствующие категории 5 звезд, представлены только тремя гостиницами – «Опера» на 138 номеров, «Премьер Палас» и Hyatt Regency Kyiv на 289 и 234 номеров соответственно. Доля данного сегмента в общей структуре номерного фонда является наименьшей и составляет 9%, что свидетельствует об остром дефиците предложения гостиничных услуг наивысшего класса. В сегменте 4 звезды на данный момент в Киеве функционируют 9 гостиниц, общий номерной фонд которых составляет порядка 1 100 номеров.

Среди гостиниц этого сегмента только одна – Radisson SAS Kyiv – находится под управлением международного оператора. Ожидаемого пополнения среди гостиниц верхнего сегмента в 2008 году так и не произошло: открытие пятизвездочной гостиницы Inter Continental по адресу ул. Большая Житомирская, 2А на 280 номеров было перенесено на апрель 2009. Единственной гостиницей, введенной в эксплуатацию в 2008 году, стал 4-звездочный отель под брендом «Висак», открытый на Оболони, – первый в сети, развиваемой локальным девелопером.

Учитывая высокую доходность и сложившийся острый дефицит отелей верхнего сегмента, большинство международных операторов заинтересовано в развитии премиум-сегмента на украинском рынке (Hyatt Regency, InterContinental, Hilton). Неудивительно, что все проекты, запланированные к вводу в эксплуатацию в 2009-2010 гг., пополнят сегмент 5-звездочнных отелей. Если все эти проекты будут реализованы в заявленные сроки, номерной фонд 5-звездочного сегмента пополнится на 780 единиц и достигнет 1 450 номеров.

Однако перспективы своевременного ввода в эксплуатацию заявленных проектов остаются неопределенными. В условиях дефицита финансовых средств у местных девелоперов темпы строительства замедлятся, тогда как международные операторы на украинском рынке до сих пор участвуют в проектах только в качестве управляющей компании, предпочитая не брать на себя финансовые обязательства.

Региональный рынок

Сегмент гостиничной недвижимости в регионах представлен в основном устаревшими объектами, построенными еще в советский период. Традиционно развитие гостиничного сектора определяется уровнем развития индустрии туризма и офисной недвижимости города, т.е. опосредованно степенью деловой активности. Учитывая неразвитость данных составляющих в регионах, интерес международных отельеров к региональному рынку был до сих пор достаточно ограничен. Однако благодаря запланированному проведению в Украине чемпионата по футболу Евро-2012, крупные города первого эшелона привлекли внимание профессиональных гостиничных сетей.

Курортные зоны Крыма и Карпат являются наиболее развитыми после Киева с точки зрения количества действующих гостиничных объектов и величины общего номерного фонда. Неудивительно, что именно в этих зонах были открыты первые на региональном рынке отели под управлением международных операторов. С 2005 года в Трускавце успешно функционирует гостиница Rixos Prikarpatye на 370 номеров. В 2008 году в Алуште была открыта первая очередь второго в Украине отеля под управлением компании Rezidor Hotel Group – Radisson SAS Resort Alushta категории 4* на 63 номера.

В начале 2008 года многие международные гостиничные сети выражали заинтересованность в выходе на региональный рынок Украины. В соответствии с результатами исследования, проведенного компанией CB Richard Ellis в ноябре 2008 года, Rezidor Group, Accor, Starwood, Hilton, Kempinski и Marriott, несмотря на кризис, сохраняли свои планы по экспансии в Украине и активно подыскивали подходящие проекты. В тоже время перспективы развития и потенциал рынка регионов оцениваются этими компаниями неоднозначно, в связи с чем основные усилия операторов сосредоточены на Киеве и других крупных городах Украины.

Однако в краткосрочной перспективе ожидать значительного прироста предложения не стоит, особенно ввиду того, что многие отельеры до сих пор только ищут подходящие проекты. Кроме того, большинство потенциально привлекательных объектов находятся либо на стадии проектирования, либо в условиях дефицита финансирования их строительство вряд ли начнется в ближайшее время.

Спрос

В последние годы количество иностранных туристов постоянно увеличивалось. Этому способствовала отмена визового режима для туристов государств-членов ЕС, рекламные кампании в СМИ, направленные на создание имиджа Украины как открытой и инвестиционно привлекательной страны, а также стабильный рост экономики в сочетании с постоянным приростом прямых иностранных инвестиций. В тоже время улучшение благосостояния населения способствовало увеличению внутренних туристических потоков.

В 2008 году прирост туристических потоков замедлился и количество туристов уменьшилось впервые за последние четыре года. Следуя тенденции трех последних лет, туристические потоки (внутренние и внешние) выросли на 17% по итогам первых трех кварталов 2008 года. Однако снижение бизнес активности и стагнация туристической сферы в IV квартале года привели к значительному уменьшению количества туристов. В 2009 году ожидается продолжение снижения общих туристических потоков. Этому будет способствовать спад туристической активности, негативные прогнозы общеэкономического развития и проблемы финансового сектора.

Ожидаемое уменьшение деловой активности, скорее всего, приведет к снижению числа бизнес-туристов как отечественных, так и иностранных. Оптимизация затрат, в том числе командировочных расходов, включая проживание (стратегия, к которой прибегают сейчас во многих компаниях) приведет к трансформации спроса со стороны бизнес-туристов: повысится востребованность гостиниц категории 3 звезды и ниже, и соответственно понизится спрос на гостиницы верхнего сегмента (4-5 звезд). Прогнозируемое падение спроса на проведение корпоративных мероприятий и конференций в отелях повлечет за собой существенное снижение доходов операторов гостиничного сегмента.

По причине удешевления национальной валюты и ухудшения благосостояния украинского населения в 2009 году ожидается рост внутреннего туризма за счет увеличения числа индивидуальных (семейных) поездок в курортные зоны страны, которые послужат альтернативой заграничным рекреационным зонам. Ожидается также незначительное увеличение количества иностранных туристов, целью которых является знакомство с историческими и культурными достопримечательностями страны. Основным преимуществом Украины для иностранных туристов послужит слабая гривна и упрощенный визовый режим. Выход на украинский рынок бюджетных авиакомпаний, таких как Wizz-Air, предлагающих экономвариант перелетов, приведет к увеличению доли частных поездок в структуре общего туристического потока.

Стоимость номеров и загрузка отелей

В последние несколько лет киевский рынок гостиничной недвижимости демонстрировал ежегодный 20% рост стоимости номеров в отелях всех категорий. Дисбаланс существующего спроса и предложения гостиничных номеров позволял владельцам отелей завышать стоимость услуг размещения. В 2008 году в Киеве стоимость проживания в гостинице категории 5 звезд в несколько раз превышала средний уровень цен в Европе и составила около $500-550 в сутки. В целом, на столичном рынке гостиничных услуг наблюдается широкий диапазон цен за номер в зависимости от категории отеля. Средняя стоимость размещения в гостиницах категории 3 звезды приблизительно в 4,5 раза меньше, чем в гостиницах категории 5 звезд, и в 2,5 раза меньше, по сравнению с гостиницами категории 4 звезды. Эта тенденция характерна и для рынка гостиничных услуг регионов – с повышением категории на одну звезду стоимость проживания в гостиницах крупных городов Украины увеличивается приблизительно в два раза. В 2008 году загрузка киевских отелей категории 4-5 звезд составляла около 85%, а в высокий сезон достигала 100%, при этом стоимость размещения в такой сезон в среднем на 10% выше, чем обычно.

В 2009 году эта тенденция вряд ли сохранится, поскольку падающий спрос на гостиничные услуги заставит менеджмент отелей снизить цены. Уже в декабре 2008 года управляющие компании гостиниц верхнего сегмента в Киеве были вынуждены уменьшить стоимость проживания на 20-30%, в попытке не допустить дальнейшего падения уровня заполняемости.

Прогнозы

В течение следующих 12-18 месяцев развитие рынка гостиничной недвижимости Украины будут определять такие его особенности:

- Уменьшение интереса девелоперов к гостиничному сегменту. В период кризиса быстрый возврат инвестиций приобретает все большую актуальность, поэтому девеломент объектов торговой и офисной недвижимости является более популярной стратегией;

- Увеличение срывов в сроках сдачи объектов в эксплуатацию из-за отсутствия финансовых средств, необходимых для окончания строительства;

- Общее падение спроса на гостиничные услуги;

- Трансформация спроса со стороны потребителей высококлассных гостиничных услуг в пользу гостиниц категории 3 звезды и ниже;

- Развитие сегмента посуточной аренды квартир и апартаментов как альтернативы размещению в гостинице из-за снижения цен в жилом секторе недвижимости;

- Существенное снижение процента заполняемости;

- Снижение стоимости проживания вследствие падения спроса.

Ожидается, что постепенное оживление сектора произойдет в 2010-2011гг. с приближением чемпионата по футболу Евро-2012, а также вследствие оживления активности в других сегментах коммерческой недвижимости. В целом, с проведением чемпионата Евро-2012 в Украине связаны надежды на более ранее восстановление интереса к гостиничному рынку. Результаты исследований CB Richard Ellis указывают на то, что это спортивное событие является одним из важных факторов, стимулирующих интерес международных отельеров к развитию бизнеса в Украине. Следует особо отметить, что в данном случае проведение чемпионата рассматривается в контексте создания имиджа Украины как страны привлекательной для туристов. Таким образом, чемпионат приведет не только к единоразовому увеличению туристических потоков на момент его проведения, но и последующему стабильному росту количества туристов.

Еще одним фактором, способствующим сохранению интереса международных операторов гостиничных сетей к украинскому рынку, является острый дефицит отелей всех сегментов, который оценивается на уровне 10 000 номеров для Киева и 1 500-2 000 номеров для крупных региональных городов с населением от 800 000 жителей. В сочетании эти факторы – проведение чемпионата Евро-2012 и острый дефицит гостиниц – создают благоприятные условия для поддержания интереса к развитию гостиничного бизнеса в Украине.

Возобновление активности на рынке следует ожидать в 2010 году с ожидаемым появлением первых признаков улучшения в общеэкономической ситуации на глобальном уровне.