Обзор офисной недвижимости Киева

В I-II кварталах 2009 года продолжилась тенденция снижения арендных ставок, начавшаяся в IV квартале 2008 года.

 

За первое полугодие 2009 года ставки снизились в среднем на 35% от уровня IV квартала 2008 года.

 

В первом полугодии 2009 года спрос продолжал смещаться в сторону более дешевых помещений.

 

Идет процесс перераспределения структуры спроса на офисные площади в сторону небольших блоков (100-300 м2).

 

Основные показатели	Класс А		Класс В
Общий объем качественных площадей (класс А и В), тыс. м2		1055,8
Введено в эксплуатацию в в первом полугодии 2009, тыс. м2		21,2
Доля свободных площадей, %		10 -15
Арендные ставки*, $/м2/год	420 - 540		180 - 420
Ставки операционных расходов, $/м2/год	60 - 72		36 - 60
Цена продажи,** $/м2 *Без учета операционных расходов и НДС ** продажи БЦ только класса В+	нет продаж		3000 - 7000

 

 

 

 

Источник: Knight Frank Research, 2009

 

В первом полугодии 2009 года спрос продолжал смещаться в сторону более дешевых помещений.

 

 

В первом полугодии 2009 года в офисном сегменте было заключено несколько крупных сделок:

 

• Фармацевтическая компания Boehringer Ingelheim Pharma GmbH заключила договор аренды на более чем 1500 м2 в офисном центре на ул. Тургеневской, 26.

• Немецкий производитель бытовой техники Miele арендовал в БЦ Deloitte более 1000 м2.

• Компания Kimberly-Clark арендовала около 600 м2 в БЦ «Протасов».

• Турецкая строительная компания Dogus Insaatve Ticaret A.S. арендовала более 500 м2 в БЦ «Карат», расположенном по ул. Жилянской, 110.

• Международная фармацевтическая компания и международный сырьевой трейдер арендовали 1800 м2 в БЦ «Леонардо-2» на ул. Б.Хмельницкого, 19-21А.

• Компания Huawei Technologies заключила договор аренды на 2000 м2 в БЦ «Ирва».

 

По итогам первого полугодия 2009 года снижение арендных ставок на офисные площади составило в среднем около 35, пишет Инфобуд.

 

Из анонсированных к вводу в эксплуатацию во втором полугодии 2009 года 192,7 тыс. М2 офисных площадей, по последним оценкам, на рынок выйдет не более 70,2 тыс. М2.

 

 

 

В течение первого полугодия 2009 года сегмент офисной недвижимости Киева класса «В-» увеличился на 21,2 тыс. м2 за счет ввода бизнес-центров Capital Hall и «Левобережный».

 

Таким образом, общее предложение профессиональных офисных помещений Киева по состоянию на начало июля 2009 года составило 1055,8 тыс. м2.

 

На 1 июля 2009 года структура предложения профессиональной офисной недвижимости выглядит следующим образом: класс А - 15%, класс В+ - 31% и В- – 54%.

 

 

По сравнению с аналогичным периодом 2008 года в первом полугодии 2009 года произошли существенные изменения в структуре спроса: значительно увеличилась доля запросов на более дешевые офисные площади.

 

 

В январе-июне 2009 года около 40% арендных заявок пришлось на сегмент класса «В-», тогда как в первом полугодии 2008 года более 50% запросов составляли заявки на офисы класса «В+». На класс «С» в первом полугодии 2009 года пришлось 30% заявок, тогда как в первом полугодии 2008 года запросы на этот сегмент составляли всего 15%.

 

На рынке продолжается процесс изменения структуры спроса на офисные площади. Небольшие блоки площадью 100-150 м2 становятся наиболее ликвидными объектами.

 

Если в 2008 году наиболее востребованными были офисы площадью от 200 до 500 м2, то уже в январе-июне 2009 года основное число заявок от потенциальных арендаторов приходилось на аренду офисов площадью от 100 до 300 м2. Запросы на блоки помещений свыше 1000 м2, как правило, связаны не с расширением, а с объединением различных подразделений отдельной компании в одном здании.

 

Спрос на офисные площади в объектах, находящихся на стадии строительства, практически отсутствует. Арендаторы предпочитают рассматривать функционирующие офисные центры или объекты, готовые к вводу в эксплуатацию. Предварительные договора подписываются в исключительных случаях и, как правило, на условиях предоставления значительных скидок.

 

За первое полугодие 2009 года уровень вакантных площадей в бизнес-центрах Киева увеличился почти в 2 раза и достиг 10-15%.

 

 

 

Происходит резкое уменьшение средней арендуемой площади – в среднем в 1,5-2 раза по сравнению с предыдущим годом.

 

В январе-июне 2009 года около 40% арендных заявок пришлось на сегмент класса «В-», тогда как в первом полугодии 2008 года более 50% запросов составляли заявки на офисы класса «В+». На класс «С» в первом полугодии 2009 года пришлось 30% заявок, тогда как в первом полугодии 2008года запросы на этот сегмент составляли всего 15%, пишет Инфобуд.

 

На рынке продолжается процесс изменения структуры спроса на офисные площади. Небольшие блоки площадью 100-150 м2 становятся наиболее ликвидными объектами.

 

Если в 2008 году наиболее востребованными были офисы площадью от 200 до 500 м2, то уже в январе-июне 2009 года основное число заявок от потенциальных арендаторов приходилось на аренду офисов площадью от 100 до 300 м2. Запросы на блоки помещений свыше 1000 м2, как правило, связаны не с расширением, а с объединением различных подразделений отдельной компании в одном здании.

 

Спрос на офисные площади в объектах, находящихся на стадии строительства, практически отсутствует. Арендаторы предпочитают рассматривать функционирующие офисные центры или объекты, готовые к вводу в эксплуатацию. Предварительные договора подписываются в исключительных случаях и, как правило, на условиях предоставления значительных скидок.

 

За первое полугодие 2009 года уровень вакантных площадей в бизнес-центрах Киева увеличился почти в 2 раза и достиг 10-15%.

 

 

 

Происходит резкое уменьшение средней арендуемой площади – в среднем в 1,5-2 раза по сравнению с предыдущим годом.

 

Ключевые проекты, планируемые к вводу в эксплуатацию во втором полугодии 2009 года
Название БЦ Horizon Podol (1-я фаза)	Расположение ул. Набережно-Крещатицкая, 9	Класс В+	Общая площадь (м2) 1535
БЦ «Топаз»	ул. Мельникова, 2-10	В+	27 000
БЦ	ул. Саксаганского, 105	В+	3400
Бизнес-парк «Протасов»	ул. Н. Гринченка, 2/1	В-	21 000
БЦ FIM Center	ул. Магнитогорская, 1	В-	9266
БЦ«Кинетик»	пер. Куреневский, 12	В-	8000

 

За первое полугодие 2009 года уровень вакантных площадей в бизнес центрах киева увеличился почти в 2 раза и достиг 10 15%.

 

 

В первом полугодии 2009 года продолжилась тенденция снижения арендных ставок на офисные площади, однако со II квартала темпы снижения несколько замедлились.

 

По итогам первого полугодия 2009 года падение ставок аренды составляет в среднем: для класса А - 25%, для класса В+ - 34%, для класса В- – 40% от уровня арендных ставок, зафиксированных в IV квартале 2008 года.

 

По состоянию на 1 июля 2009 года арендные ставки находились в диапазоне $420-540/м2/год на офисы класса А, $240-420/м2/год на офисы класса B+ и $180-240/м2/год на офисы класса B-.

 

Более 30% заключаемых сделок аренды офисных помещений фиксируются в гривнах без привязки к курсу доллара.

 

 

При сохраняющемся росте вакантности во втором полугодии 2009 года на рынке аренды офисной недвижимости Киева прогнозируется дальнейшее снижение арендных ставок. До конца 2009 года можно ожидать падения ставок еще как минимум на 12-15%. Этому будут способствовать следующие факторы:

• Рост объема предложения за счет роста рынка субаренды.

• Дальнейшее снижение спроса со стороны потенциальных арендаторов из-за сокращения части персонала, снижения затратных частей бюджетов компаний.

• Смена арендаторами офисных помещений на более дешевые.

 

Объемы нового строительства в столице также существенно снизятся. Из анонсированных к вводу в эксплуатацию во втором полугодии 2009 года 192,7 тыс. м2 офисных площадей, по последним оценкам, на рынок выйдет не более 70,2 тыс. м2.

 

До конца 2009 года можно ожидать падения ставок еще как минимум на 12-15%.