Не время покупать

В мае столичное жилье стоило около $1800 за квадратный метр, в июне — 1827 $/кв. м, в июле — 1817 $/кв. м, данные АН «Планета Оболонь». Портал «Столичная недвижимость» приводит несколько иные цифры ($2423–2643 за квадрат).

Однако и по их данным колебания стоимости в мае–июле практически не превышали 1,5–2,5%. Ценовая стабильность последних месяцев позволила столичным риелторам говорить о достижении рынком дна, росте активности покупателей и скором повышении цен, при этом ошибаясь в каждом из трех предположений.

Июнь и отчасти июль для риелторов действительно нельзя было назвать мертвым сезоном. К примеру, по данным корпорации «Первая риелторская группа» (объединяет АН «Благовест» и АН Park Line), в июне по сравнению с маем доход от сделок с недвижимостью вырос на 20,1%. За I полугодие 2009-го свыше тысячи сотрудников корпорации заключили более 1,7 тыс. сделок с недвижимостью — лишь на 20% меньше, чем годом ранее. Рост количества сделок в мае–июне отмечали и в АН «Планета Оболонь».

Но судить о количестве сделок на столичном рынке по этой динамике не совсем корректно (официальных данных от Минюста о заключенных в 2009 году соглашениях пока нет). По оценкам самих риелторов, в январе 2009-го число сделок упало в 8–9 раз год к году: за первый месяц было заключено от силы две сотни договоров купли-продажи. Даже если с января по июль число сделок выросло в несколько раз, объем реально заключенных в июне сделок вряд ли достиг и трети докризисных показателей.

На столичном рынке остались в основном киевляне. По данным АН «Планета Оболонь», в июле на их долю приходилось 82% сделок, большая часть клиентов не продавала, а меняла недвижимость. Именно они и способствовали летней стабилизации цен. «Многие участники рынка продают квартиры, чтобы за вырученные деньги (плюс многолетние накопления) улучшить жилищные условия. Общее снижение стоимости — в их интересах. Но в условиях, когда цены достаточно стабильны, каждый отдельно взятый продавец-обменщик не может резко снизить стоимость своей квартиры, иначе не хватит средств для покупки нужного жилья», — подтверждают в АН «Планета Оболонь».

Однако упорство продавцов небесконечно и квартиры в Киеве все равно продолжают дешеветь. После июльского скачка до $1830 к 10.08.2009, по данным портала domik.net, стоимость квадратного метра в столице откатилась до $1813. Когда и на каком именно уровне прекратится падение цен, ответа у риелторов нет. Зато есть у банкиров и строителей.

«Жилье экономкласса на первичном рынке* со временем будет существенно терять в цене», — еще в июле заявлял гендиректор строительной компании «Фирма Т.М.М.» Николай Толмачев. По его прогнозу, квартиры, которые сегодня стоят $1 тыс. за квадрат, до конца 2009-го подешевеют до $800 за кв. м.

Примерно такой же уровень цен — в качестве точки стабилизации — называет старший аналитик инвесткомпании «Тройка Диалог Украина» Евгений Гребенюк. Он убежден, что новое ценовое ралли невозможно без возобновления ипотеки, но финучреждения все еще не спешат кредитовать покупателей недвижимости. «В банке есть риск-менеджер, который не видит на сегодняшний день реальной стоимости залога, предлагаемого ему под кредит», — объясняет аналитик. По мнению Евгения Гребенюка, кредитование не возобновится до тех пор, пока стоимость жилья не откатится до уровня, предшествовавшего ипотечному буму.

«Это уровень цен, который был в начале 2005 года — приблизительно тогда, когда Украина открылась для западного банковского капитала, стали приходить дешевые валютные ресурсы и началось искусственное разогревание рынка», — говорит Евгений Гребенюк.

Для справки: в середине 2005-го квартиру в столице можно было купить по $800 за квадрат. n

* На первый взгляд, влияние цен первички на вторичный рынок минимально: приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель получает готовый объект; вкладывая деньги в новостройку — замок в небе. Но в этом году (спасибо кризису!) отношение строителей к покупателям может измениться. Крупнейший столичный застройщик — ХК «Киевгорстрой» — рассматривает возможность осенью выйти на рынок с готовым жильем. До конца года холдинг планирует сдать в эксплуатацию 280 тыс. кв. м жилья, которое и сейчас по курсу НБУ 7,71 UAH/USD стоит в среднем $1–1,1 за квадрат. Если Киевгорстрой действительно начнет продавать готовые квартиры по такой цене, то осенью вторичный рынок обвалится на 25–30%, то есть до $0,9–1,1 за кв. м.