Ни шагу назад!

С приближением сентября все потенциальные покупатели жилья интуитивно ожидают от рынка недвижимости долгожданного падения цен до уровня «когда можно брать». Weekly.ua выяснял, случится ли подобное в ближайшем будущем 

ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЬЯ СЕГОДНЯ 

Доллар повысил цены

Пока народ в отпусках отвлекался от мыслей о приобретении квадратных метров, столичный рынок жилищной недвижимости, на радость риелтерив, немного успокоился. По данным АН Real Druzi, из второй половины лета прекратилось падение стоимости жилья, и она замерла.  Однако в августе — новый стресс: курс доллара стремительно вырос. «Это привело к повышению цен на жилье в гривневом эквиваленте, — рассказывает Михаил Полинцев, аналитик АН «Планета Оболонь».

Сегодня наиболее востребованное жилье — это недорогие один или двухкомнатные квартиры. «Значительный спрос летом был на жилье класса эконома, ценой от $50 до $120 тыс. на массивах, а также на объекты площадью 48–60 м2, расположенные в центре, до $200 тыс. Спрос на жилье стоимостью свыше $150–250 тыс. на массивах постоянно снижается», — рассказала генеральный директор сети АН Real Druzi Людмила Друзенко. 

Самые дешевые — самые дорогие

Большинство заявок, которые поступают в столичные агентства недвижимости, от желающих приобрести квартиру за $50–55 тыс. Но для того, чтобы найти квартиру площадью 32 м2 в конкретном месте, нужно иметь хотя бы $65–68 тыс., замечают риелтеры. Покупателям часто не хватает средств, чтобы выбрать именно то, что нужно. 

Цены же на самое дешевое жилье не падают. «Владельцы недвижимости сегодня, как правило, не готовые торговаться и уступают максимум $1,5–2 тыс., — рассказывает Михаил Полинцев. — Они просто не имеют такой возможности, ведь сами планируют приобрести большую квартиру». 

В начале августа стоимость «готельки» площадью 22 м2 составляла от $2000/м2, однокомнатной «хрущевки» площадью 32 м2 — от $1800, двухкомнатной площадью 45 м2 — от $1600, трехкомнатной площадью 60 м2 — от $1350. Квартиры в новых домах на массивах площадью свыше 100 м2 уже сегодня можно найти за $1300/м2. Выходит, что самые дешевые квартиры класса эконома имеют наивысшую стоимость квадратного метра.  Чем более шикарное жилье, тем тише на рынке.

По данным АН Real Druzi, всплеск соглашений о продаже дорогих квартир пришелся на начало лета, а впоследствии количество таких соглашений снизили. В новых домах в центре просторные квартиры площадью от 100 м2 продавали по цене к $3000/м2. И только незначительное количество соглашений пришлись на квартиры ценой к $6000/м2, какие покупали для удачного капиталовложения.

Как рассказали в одном из столичных агентств недвижимости, если раньше на Печерске квадратный метр стоил $8 тыс., то в настоящий момент — $3,5–4 тыс. 

Полный штиль господствует на рынке самого дорогого жилья. По словам экспертов, поскольку цены постоянно падают, зажиточные покупатели выжидают. 

ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЬЯ ОСЕНЬЮ 

Обвал опять откладывается

Большинство экспертов считают, если и будет снижение цен, то совсем незначительное. Факторы те же: отсутствие ипотеки и снижение доходов граждан, а также — общее ожидание последующего удешевления, которое витает в воздухе. 

Некоторые эксперты говорят о традиционном росте деловой активности осенью (ведь и летний спад вышел тоже очень традиционным) и отложенный спрос.

Управляющий партнер консалтинговой компании «Диалог-Класик» Артем Новиков замечает, что в случае последующей девальвации гривни в жилье будут инвестировать, чтобы сохранить сбережение. 

Еще один аргумент в интересах содержания цен — много потенциальных покупателей, которые хотят улучшения жилищных условий, имеют значительные сбережения. Те, кому сегодня не хватает $10–15 тыс., выйдут на рынок, как только цена немного снизит.  Ожидаем роз продажи сегодня не хватает $10–15 тыс., выйдут на рынок, как только цена немного снизит. 

Ожидаем распродажи

Но не стоит забывать, что сегодня постоянно накапливается не только спрос, но и предложение, — просто не спешат продавать жилье. «Сегодня очень малый выбор жилья, — рассказывает Михаил Полинцев. — Если в лучшие времена в базе нашей компании было 7–8 тыс. объектов, то в настоящий момент — 4,5 тыс.». 

Еще один фактор, который может повлиять на цену, — это реализация ХК «Киевгорстрой» планов о введении жилья в эксплуатацию до конца года (до 300 тыс. м2).

Если это задание удастся реализовать, то холдинг с такими объемами для кризисного рынка сможет диктовать ценовую политику в сегментах эконом и бизнес. (В докризовий период в Киеве вводилось 1,2 млн. м2 на год, однако за первое полугодие 2009 года — всего 257 тыс. м2.) Если «Киевгорстрой» захочет осуществить распродажу, то всем другим строительным компаниям, а за ними и вторичному рынку, ничего не останется, как присоединиться к нему.

АРЕНДА ЖИЛЬЯ    

Забегая вперед    

В отличие от долларового рынка продажи квартир, аренда, особенно недорога, практически полностью перешла на расчеты в гривне. Возможно, благодаря этому, цены, которые установились в начале года, не изменяются вот уже седьмой месяц. Более того, за прогнозами, они сохранятся на этом же уровни, невзирая на оживление рынка аренды с началом нового сезона.

Незначительное повышение цен на однокомнатные квартиры (2–3% за последнюю неделю) риелтери аргументируют приездом студентов и возвращением арендаторов-иностранцев. Но, по мнению ведущего аналитика консалтинговой компании SV Development Сергея Костецкого, оснований для пересмотра цен нет — нынешняя арендная ставка является оптимальной.     Риелтери называют этот подъем «забегам вперед». Они считают, что ситуация на рынке не позволяет повышать цену. В действительности, в более дорогих сегментах длится отток арендаторов, а студенты не в состоянии заплатить больше.

Наибольший спрос, как всегда, на однокомнатные квартиры, которые обходятся от 2000 грн. Более-менее хорошая квартира неподалеку от центра или вблизи метро стоит от 3000 грн. на месяц.    

По данным риелтерив, больше всего предложений в риелтерских базах в настоящий момент приходится на центральные районы Киева, где стоимость однокомнатной квартиры колеблется от 4000 до 8000 грн. на месяц. Спрос на квартиры такой же стоимости невысокий, еще меньше — в элитном секторе. Самые дорогие квартиры, которые сегодня находят арендаторов, — $2000–3000, но в основном имеют спрос от $600 до 1500.

ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ    

Коттеджи строят только в Крыму    

Если киевские квартиры потихоньку продаются, то на рынке загородной недвижимости соглашений практически нет.    

«Потребность приобрести дом, как правило, вторичная после квартиры, — отмечают риелтери. — Потому киевляне не спешат вкладывать деньги в коттеджи или участок под строительство, и ожидают последующего снижения цен. До приобретения земле подходят взвешенно, с расчетом на перспективу».

Цены на коттедже уже снизили на 40–50%, но и это теперь не повлияло на уровень продаж. По данным компании «Реалекспо», самые дешевые коттеджи сегодня стоят $500/м2, а в прошлом году $1000/м2, большинство коттеджей предлагаются к $1500/м2 (на разных стадиях готовности). Треть предложений приходится на дома $1500–3000/м2, и только 11% — дороже. Имеют спрос в основном небольшие коттеджи — от 100 до 250 м2.

Такая же ситуация и вокруг других больших городов: Харькова, Львова, Днепропетровска, Донецка и Одессы. Только в Крыму кризис не очень ударил по котеджному строительству, потому что спрос на загородное жилье здесь как и раньше высокий.    

Без хлеба и пива

Сегодня работы из сводки некоторых котеджних местечек ведутся настолько вяло, что невозможно понять, строятся они или нет. Специалисты компании Knight Frank Ukraine подсчитали, что из приблизительно 160 местечек под Киевом, вместе с завершенными, незавершенными объектами и проектами свыше 25 — прекращенные. Кроме того, в ближайшие месяцы не ожидается развитие больше 50 анонсированных ранее проектов.

Подобную статистику наводит и директор из маркетинга консалтинговой компании SV Development Владимир Степенко: «В настоящий момент продолжают строить только 20% от общего количества поселков. 80% или замороженные, или возводятся замедленными темпами». В то же время наблюдатели заверяют, что в некоторых загородных поселках длится активное строительство: «Олимпик-park», «Северинивка», «Золоче», Grand Villas, Zaspagolf и другие. Продолжают строиться и много маленьких местечек на пять-десять домовладений.

Основная проблема на сегодня — это отсутствие инфраструктуры в большинстве местечек. Ведь стандарты жизни обеспеченного человека предусматривают, что она должна иметь возможность в любой момент получить полноценную медицинскую помощь или купить качественные продукты — никто не будет ездить за хлебом и пивом в супермаркет за 50 км от дома.    

Окультуривание сел

«Много, кто хотел бы жить за городом, сегодня отдают преимущество близлежащим селам, — рассказывает представитель ассоциации «Земельный союз Украины». — Во-первых, значительно более дешево удерживать такой дом, ведь не секрет, что в котеджних местечках оно обходится в несколько сотен долларов. Во-вторых, в последние годы состоялись изменения социального состава таких сел: в настоящий момент там коренных мистян и коренных крестьян приблизительно поровну, и для городского человека окружения стало более привычным». Особенно пользуются популярностью Обуховское, Броварское направление и Бортничи.

По мнению экспертов, цены на загородную недвижимость продолжат снижаться, и их рост возобновится лишь в 2010 году. А пока приобретают популярность бюджетные варианты на расстоянии до 30–35 км от столицы. Например, в настоящий момент есть возможность приобрести так называемые «термобудинки», предназначенные для круглогодичного обитания, площадью 115 м2, всего за $31 тыс.    

ИНФОРМАЦИЯ

Цены на начало августа в некоторых 

действительно 

сооружаемых домах:   

жилищный комплекс на проспекте Героев Сталинграда, 2 (введение в эксплуатацию — конец 2011–2012 год) — 17 тыс. грн./м2;   

жилищный комплекс «Лико Град» на ул. Ломоносова (введение в эксплуатацию — 2010 год) — 9000–9500 грн./м2;   

жилищный комплекс «Парковый» на Борщагивци (введение в эксплуатацию — в 2011 г.) — 9500 грн./м2. 

Источник: данные компании Socmart

КОММЕНТАРИЙ    

Борис Егиазарян  директор АН «Аякс»    

Считаю, что цены на жилищную недвижимость будут расти. В этом году рост будет незначительным — по итогам года мы увидим здорожчання стоимости жилья в долларах приблизительно на 4–5%. Это даже не рост, а обычная инфляция.

Пик падение цен пришелся на февраля, и с тех пор мы не видим причины для последующего снижения. Недвижимость всегда понемногу растет в цене, и в этом году мы будем наблюдать ситуацию, похожую на ситуацию 2000 года, когда страна выходила из экономического кризиса.    

Значительное повышение цен возможно только в случае увеличения доходов людей, возобновления ипотечных программ. Сегодня спрос стабильно умерен. Купить квартиру хотят все, но деньги есть только у 5% населения.

По большому счету, в настоящий момент давать любой прогноз достаточно смело. Недвижимость как никогда привязанная к макроэкономической ситуации. Но предпосылки для повторного обвала я не вижу. Деньги из банков понемногу возвращают. Люди, боясь вкладывать их куда-нибудь, покупают недвижимость. Рынок работает умеренно стабильно.