Привабливий ринок

   Вітчизняний сектор роздрібної торгівлі продовжує розвиватися швидкими темпами.
   У рейтингу консалтингової компанії A.T. Kearney Україна з 2005 по 2007 роки стабільно входить до першої п’ятірки країн, найпривабливіших для розвитку мережевої роздрібної торгівлі та інвестування у нерухомість. Привабливість ринку торговельної нерухомості в Україні в цілому і в столиці зокрема пов’язана із зростанням економіки країни, збільшенням роздрібного товарообігу, активним розвитком вітчизняних операторів рітейла, а також виходом на український ринок міжнародних торговельних марок.

Структура ринку

   Ринок торговельної нерухомості Києва, за інформацією фахівців компанії „Соцмарт”,  представлений такими форматами, як торговельні центри, гіпермаркети і супермаркети, стріт-рітейл.  Зараз у Києві та передмісті функціонує 32 професійні торговельні центри («Комод», «Більшовик», «Україна», «Караван», «Квадрати», «Ультрамарин», «ГородОК» тощо), площею більше 556 тис. кв. м. До невеликих ТЦ можна віднести «Навігатор» на Шулявці та площі Слави, «Самсон», «Сиріус», Будинок одягу. До великих гіпермаркетів і супермаркетів -- як зарубіжні торговельні мережі, представлені в Києві – «Метро», «Біла», так і українських операторів – «Епіцентр», «Велика Кишеня», «Фоззі груп», «Фуршет». Основні стріт-рітейл у Києві це вулиці Хрещатик і Червоноармійська та бульвар Тараса Шевченка.

Пропозиція

   Сьогодні розподіл торговельних центрів у Києві як за кількістю, так і за площами, нерівномірний. На Правому березі міста їх значно більше (81,3%, 26 ТЦ), ніж на Лівому. До 2010 року в столиці буде понад 68 професійних ТЦ. Бум по введенню в експлуатацію торговельних центрів намічається на 2008 рік – понад 340 тис. кв. м. («Мега Сіті», «Дніпровська Пристань», «Квадрат Аврора» тощо).

Оренда

   У зв’язку з великим попитом на торговельні площі, орендні ставки збільшуються в геометричній прогресії. Середня заповнюваність супермаркетів в столиці 98%. У Києві можна виділити два місця зосередження таких комплексів – Петрівка і центр міста.  У центральних успішних торговельних центрах орендні ставки наблизилися до $200 за один кв. м. Така ж вартість за місяць квадратного метра і на околиці міста, зокрема «Магеллан», «Караван». У менш успішних ТЦ оренда значно дешевша.  В одному з найуспішніших ТЦ навіть використовують цікаву практику, як тільки з’являється вільна площа, між потенційними орендарями, які завчасно заповнили анкету орендаря проводиться тендер за принципом торгів, де мінімальна ставка за квадратний метр – $157.

Інвестиції та прибутки

   Європейські показники прибутковості й терміну повернення вкладених інвестицій давно стабілізувалися, оскільки ринок торговельних центрів у більшості розвинених європейських країн вже насичений. У країнах Центральної Європи прибутковість від оренди площ ТЦ сягає 5–7%.  Терміни окупності коливаються у межах 10–15 років.
   Ставка ж прибутковості об’єктів торговельної нерухомості Києва -- близько 10%, термін окупності – 5–7 років. Саме ці цифри й приваблюють іноземних інвесторів, які хочуть купити або вже готові комплекси, або ділянку під будівництво. Наприклад, ірландська Quinn Group нещодавно придбала в Києві два об’єкти торговельної нерухомості – відреконструйовану «Україну» та «Альта Центр». А в’єтнамська компанія N and K придбала в столиці чотири ділянки під будівництво ТЦ. На одному з них, на вул. Сивашській, 1, триває реконструкція старої будівлі під новий торгово-офісний комплекс площею понад 20 тис. кв. м.

Плани та проекти

   Сьогодні триває активне будівництво торгових комплексів в центрі міста, в районі метро Петрівка, але чимало проектів з’явилося і на Лівому березі Києва. Спальні райони Києва – Деснянський, Дніпровський, Дарницький явно не можуть похвалитися необхідною кількістю торговельних центрів, хоча в цих районах і проживає більше однієї третини київського населення. До функціонуючих ТЦ на Лівому березі столиці можна віднести «Дитячий світ», «Аладін», «Піраміда», «Глобал UA» і «Комод», який нещодавно відкрився. Однак упродовж найближчих років ситуація кардинально має змінитися – вже будуються  «Мега-Сіті», два «Квадрати», «Дніпровська Пристань», ТЦ на Маяковського, ТРЦ «Тельбін», «Майстер Парк». Проектуються ТЦ на Бальзака, Попудренка.
   На  найближчі 2 -- 3 роки у Києві заплановано будівництво низки торговельних центрів. Скажімо, мережа гіпермаркетів «Мегамаркет» планує побудувати торгово–разважальний центр «Жуляни» в районі Київської окружної дороги. До складу майбутнього ТРЦ «Жуляни» ввійдуть гіпермаркет «Мегамаркет», гіпермаркет DIY, зона послуг, фуд-корт. Загальна площа майбутнього ТРЦ – 30 тис. кв. м. На Окружній дорозі в столиці розміститься торговий центр «Praktiker». Комплекс складатиметься з двох частин – одноповерхового супермаркету з торгівлі будматеріалами німецької компанії «Praktiker» площею 10 -- 15 тис. кв. м і двоповерхового торговельного центру торгівлі продовольчими і промисловими товарами загальною площею близько 20 тис. кв. м.
   На проспекті Возз’єднання, 19, планується будівництво багатофункціонального комплексу з офісами, готелями і торгово-розважальними об’єктами «Колізей». Площа території, на якій планується новий комплекс -- 5,6 га. Він матиме симетричну композицію з кількох будівель.  На розі вулиць Срібнокільській і просп. Бажана планується до реалізації проект нового торгово-культурного комплексу «Гламур Плаза». До його складу увійдуть торгові й офісні приміщення,  книжковий маркет і багатофункціональний зал.  Компанія «Сінний ринок» має намір побудувати багатофункціональний центр на місці колишнього Сінного ринку. Площа ділянки під будівництво -- 1,98 га, загальна площа комплексу -- 129,9 тис. кв. м. Тут розмістяться торговельний центр, офіси й житло.
   Нещодавно архітектурно-містобудівна рада Києва схвалила концептуальний проект забудови Либідської площі (проект багатостраждальної «Либідь Плази»). Проект передбачає будівництво багатофункціонального комплексу з торгово-розважальним центром, критою ковзанкою, кінотеатрами, ресторанами, боулінгом, кортами, дитячими майданчиками та фонтанами, багаторівневим підземним паркінгом на 7 тис. машино-місць. Загальна площа 4-поверхового ТРЦ -- 151,9 тис. кв. м. По його периметру зведуть багатоповерхові башти офісного центру класу «А», п’ятизірковий готель, а також дві житлові будівлі. Висота найвищої башти -- 230 метрів. До офісного центру ввійдуть 29-поверхова північно-східна башта, 49-поверхова східна башта, 22-поверхова південно-східна башта і 30-поверхова західна башта. Орієнтовна вартість проекту - близько $800 млн.

Запізнілі супермаркети

   Вже кілька років відкладається будівництво, і, відповідно, здача в експлуатацію, торговельного комплексу Оазис на вул. Тростянецькій, 1-а. Загальна площа майбутнього центру -- 28,5 тис. кв. м. В чотирирівневому ТЦ розмістяться продовольчий супермаркет, магазини парфумерії, взуття, аудіо-, відеотехніки, універмаг одягу тощо.
   Так і не розпочате будівництво підземного торгового центру Універ Сіті (на вул. Володимирській, біля університету ім. Т. Шевченка). За проектом це має бути торгово-розважальний комплекс, який буде представлений як загальноміський молодіжний центр, який виконуватиме три головні функції: торговельну, розважальну і функцію надання послуг населенню. До складу ТЦ ввійдуть великий книжковий супермаркет площею близько 400 кв. м, супермаркет канцелярських товарів, сучасний магазин комп’ютерних технологій і мобільного зв’язку, магазин мультимедійної продукції, супермаркет подарунків, квартал магазинів для екстремального відпочинку і спорту та унікальні для Києва дворівневі супермаркети молодіжного одягу та спортивних аксесуарів площею 3 тис. кв.м.

Прогноз

   У найближчі 2–3 роки, переконані фахівці міжнародної компанії «Астера», малі обсяги нової пропозиції торговельних площ і високий рівень попиту на них призведе до зростання орендних ставок в середньому на 25–30% щорічно. Насичення ринку торгової нерухомості Києва очікується на 2010–2012 роки за умови, що всі заявлені проекти будуть реалізовані. Відтоді розпочнеться стабілізація вартості оренди й продажу з тенденцією до зниження. Зростання рівня платоспроможного попиту в регіонах сприятиме розвитку там форматів сучасних торгових комплексів. Перспективним напрямом розвитку торгової нерухомості буде освоєння територій колишніх промислових зон у межах Києва.