В 2007 г. в Киеве может появиться не менее 240 тыс. кв. м офисных площадей

  Девелоперы уверены, что все новые предложения будут моментально поглощаться рынком
   Как утверждают эксперты рынка, сейчас в Киеве функционируют примерно 100 бизнес-центров (БЦ) общей площадью около 730 тыс. кв. м. По данным девелоперских компаний, в 2006 г. в столице появилось 180 тыс. кв. м офисных площадей, 80% из них — класса В. Что же касается года нынешнего, то, по данным консалтинговой компании “Украинская Торговая Гильдия” (УТГ; г. Киев; развитие проектов коммерческой недвижимости; 2001 г.; 30 чел.), в нынешнем году в Киеве пока что введено в эксплуатацию 119 тыс. кв. м офисных площадей. Таким образом, прошлогодний прогноз девелоперских и консалтинговых компаний относительно увеличения объемов офисных площадей (см. БИЗНЕС №40 от 02.10.07 г., стр.120-124) в целом оправдался. Однако до насыщения столичному рынку еще далеко. “Новые объекты не сняли напряжения на рынке, где спрос по-прежнему существенно превышает предложение, а арендные ставки достигли немыслимых размеров, так как ситуацию на рынке диктуют владельцы недвижимости”, — комментирует сложившуюся ситуацию Виктор Распутный, директор компании Build&Live Development. О высоком спросе на профессиональные офисные площади свидетельствует и рекордно низкая вакантность помещений классов А и В+. Если в начале 2005 г. доля незанятых площадей в общем объеме предложения составляла около 3%, то к концу второго полугодия 2006 г. этот показатель уменьшился до 1,5%, в то время как в международной практике принят показатель 10-14%. Вакантность офисных площадей остается на очень низком уровне и в сегменте непрофессиональных офисов — 6-8%. Частичного удовлетворения спроса можно ожидать только через несколько лет, когда в Киеве закончится возведение всех проектов, находящихся сейчас на начальной стадии строительства и проектирования. По прогнозу компании DTZ (г. Киев; консалтинг в сфере недвижимости; с 1994 г.; 40 чел.), новое предложение на конец этого года составит около 160 тыс. кв. м. “Среди крупнейших объектов, планируемых к вводу в эксплуатацию к концу 2007 г., можно выделить бизнес-центры по ул. Физкультуры, 30б, БЦ Mikom-Palace по ул. Дегтяревской, 27, а также вторую фазу БЦ “Ильинский” и “Леонардо”, — говорит Марта Костюк, руководитель департамента аналитики DTZ в Украине. В 2007-2008 гг. в Киеве может быть введено около
375 тыс. кв. м офисов. И хотя заявленный объем офисных помещений смягчит дефицит, полностью удовлетворить спрос не сможет. Все участники рынка сходятся во мнении, что равновесие спроса и предложения можно ожидать не ранее 2011 г.

Задержались…
   Бич “офиски” в Украине — задержка с выводом на рынок офисных центров, происходящая в 50-60% случаев. И хотя активность девелоперов БЦ в Украине высока, новые объекты по-прежнему вводятся в строй с отставанием в один-три года. Так, в 2004 г. планировалось ввести в эксплуатацию 160 тыс. кв. м площадей, однако было сдано лишь 100 тыс. кв. м. В 2005 г. из заявленных 200 тыс. кв. м было введено 160 тыс. кв. м. Из планируемых к сдаче в 2006 г. до сих пор не введены в эксплуатацию БЦ по ул. Владимирской, 38 (2,8 тыс. кв. м), ул. Почайнинской, 42-44 (10 тыс. кв. м), ул. Заболотного, 150 (7,5 тыс. кв. м), ул. Ушинского, 40 (60,5 тыс. кв. м), ул. Ярославов Вал, 23 (14,5 тыс. кв. м), “Альянс-центр”. Впрочем, некоторые эксперты предполагают, что количество “опоздавших ” в ближайшее время немного уменьшится. “Так как сроки запуска многих офисных центров, из тех, что были заявлены к сдаче в 2006 г., перенесены на 2007-2008 гг., можно предположить, что из 375 тыс. кв. м офисных площадей, планируемых к выводу на рынок, будет просрочено 25-30%”, — прогнозирует Сергей Цурик, управляющий департаментом маркетинга и бизнес-планирования компании “Канзас”.
   Перечень трудностей, сдерживающих реализацию проектов, известен. Это землеотвод, получение разрешительной документации, затягивание утверждения проектов со стороны столичных властей, завышенная стоимость земельных участков и т. д. Эксперты также указывают на проблемы с финансированием проектов, конфликты с жильцами близлежащих домов и так называемые проектные риски: непрофессиональное управление проектом, просчеты в маркетинговой стратегии, ценообразовании, капитальном бюджетировании, подборе арендаторов (см. “О причинах срывов” на стр.129).
   “Еще одной проблемой является постоянное удорожание строительных материалов, вследствие чего требуется поиск дополнительных источников финансирования, a в некоторых случаях и задерживается строительство”, — замечает Артем Новиков, инвестиционный консультант, партнер консалтинговой компании “Диалог-Классик”.
   Вышеперечисленные проблемы плюс непонятная политическая ситуация препятствуют более активному выходу на столичный рынок офисной недвижимости иностранных инвесторов. Дабы уберечься от всевозможных катаклизмов, иностранцы стараются привлечь украинских партнеров, которые могли бы взять на себя решение вопросов, связанных с поиском и оформлением земельных участков, согласованием проектной документации и строительством. Об относительно низкой активности зарубежных компаний свидетельствует и тот факт, что за всю историю развития офисного рынка Киева они заключили всего несколько сделок по покупке уже функционирующих объектов (БЦ “Артем”, “Леонардо” и “Подол Плаза”). Зарубежные компании преимущественно изучают рынок и присматривают земельные участки.

О причинах срывов
Анна Старинская,
генеральный директор консалтинговой компании “Технологии Управления Спайдер Украина” (г. Киев; консалтинг, проектный менеджмент; с 2002 г.; 30 чел.):
— Постоянные срывы сроков сдачи проектов объясняются несколькими причинами: нереальным планированием, нереалистичными сроками и неэффективным взаимодействием заказчика и подрядчика. При инициировании таких проектов слишком мало внимания уделяется тому, сможет ли в действительности заказчик финансировать проект так, как об этом заявлял; способен ли подрядчик исполнить проект в заявленные сроки; с кем и когда необходимо принимать и согласовывать решения по проекту.

О территориальных предпочтениях
Александр Носаченко (31),
управляющий директор компании Colliers International в Украине (г. Киев; консалтинговые и агентские услуги в сфере коммерческой недвижимости; с 1997 г.; более 40 чел.):
— Центральный деловой район остается лакомой зоной для девелоперов. Также привлекателен для этой цели Подол, а именно — район от станции метро “Почтовая площадь” и до улиц Верхний и Нижний Вал, который пока не включен в рамки ЦДР. При этом он не менее привлекателен, чем часть зон, входящих в ЦДР. Кроме того, большим потенциалом для девелопмента обладают районы, прилегающие к центру, находящиеся вдоль основных транспортных артерий города, имеющие удобную транспортную развязку и линии метро поблизости. Таковыми являются пр. Победы до станции метро “Шулявская”, часть Подола в районе улиц Новоконстантиновская и Межигорская, район улиц Красноармейская и Горького вплоть до станции метро “Лыбедская”, бул. Дружбы Народов до Московской площади. Также крепнет мнение о перспективности левобережной части города, а именно Днепровской набережной и пр. Бажана.

О конкуренции
Виктор Распутный (34),
директор компании Build&Live Development (г. Киев; девелопмент, проектирование; с 2006 г.; 48 чел.):
— По мере насыщения рынка офисной недвижимости конкуренция между арендодателями и продавцами будет ужесточаться. В условиях более жесткой борьбы за клиента неминуемо возрастут требования потребителя к сдаваемому в аренду или приобретаемому объекту. И хотя пока жесткой конкуренции между проектами нет, девелоперы при возведении новых объектов учитывают растущие требования рынка.

Что спрашивают
Наибольшим спросом в БЦ класса А и В пользуются помещения площадью 100-200 кв. м и 600-1000 кв. м. Причем расположенные в так называемом центральном деловом районе (ЦДР) Киева. Также на рынке наблюдается тенденция увеличения среднего размера арендуемых помещений. Как объясняют девелоперы, многие арендаторы расширяют штат своих компаний, поэтому им требуются помещения большей площади.
В БЦ класса С наиболее востребованы помещения площадью 30-100 кв. м. По словам экспертов, со временем спрос на офисные площади класса С будет снижаться, а на А и В — расти. Причем, как отмечают девелоперы, класс В будет пользоваться большей популярностью, чем класс А. “В классе А “сидят” в основном международные представительские компании, количество которых будет расти не так быстро по сравнению с арендаторами помещений класса В — крупными отечественными и зарубежными компаниями. Во-вторых, нехватка офисов класса В уже превышает дефицит офисов класса А, и в дальнейшем эта тенденция будет усиливаться”, — объясняет г-н Цурик. По прогнозам участников рынка, ежегодно спрос на офисные площади класса В будет увеличиваться на 20%, класса А — на 15%.
Арендуют офисных помещений по-прежнему значительно больше, чем покупают. На долю операций по покупке приходится не более 20% от общего количества сделок на рынке. Эксперты в своих мнениях относительно того, будет ли количество сделок по покупке офисов увеличиваться, разделились (см. “Блиц-опрос” на стр.133).

Что предлагают
   Стремительный рост спроса на офисные помещения в столице, рост цен на земельные участки, транспортная загруженность, отсутствие достаточного количества парковочных мест дают толчок развитию многофункциональных комплексов и бизнес-парков. Первыми ласточками здесь стали, по словам Артема Новикова, бизнес-парки “Бизнес Сити Форум” (ул. Пимоненко, 13) и “Форум Парк Плаза” (Московский проспект, 9). Следующими на рынок выйдут, скорее всего, Interntional Business Park и “Жуляны Бизнес Парк” на Воздухофлотском проспекте.
   По оценкам девелоперов, наиболее привлекательные зоны для девелопмента офисного парка — индустриальная часть Подола, оба берега Днепра и проспект Бажана. Благодаря удаленности бизнес-парков от делового центра и более низким затратам девелопера на реализацию проектов, арендные ставки в таких комплексах на 30% ниже, чем в центре города. Девелоперы уверены, что сейчас будет расти спрос на офисные помещения вне центральных районов города, которые будут использоваться, как основные “рабочие” площади. Развитие транспортной инфраструктуры, в частности, строительство мостов через Днепр, усилит эту тенденцию. По данным НСМ Group, сейчас около 65% профессиональных офисных площадей находятся за пределами ЦДР (см. “Структура БЦ…” на стр.128). “Транспортные проблемы, высокая арендная ставка, нехватка места в центральных БЦ привели к тому, что многие арендаторы переезжают в более удаленные районы. В основном это те компании, которым в первую очередь важны условия работы, а не престиж”, — отмечает Анна Старинская, генеральный директор консалтинговой компании “Технологии Управления Спайдер Украина”. Одной из причин децентрализации офисных площадей в Киеве является и использование бывших промышленных площадей в индустриальных районах для строительства офисных комплексов (см. БИЗНЕС №15 от 09.04.07 г., стр.127-130). Так, офисы класса В начинают “осваивать” Голосеевский и Соломенский районы (см. “Об офисном девелопменте” на стр.129).
   Тенденция последних лет на рынке офисной недвижимости — создание первых многофункциональных комплексов (МФК), в состав которых входят жилая, офисная и торгово-развлекательная части. В качестве примера можно привести “Панораму” (жилищно-офисный комплекс), “Мандарин Плаза” (торгово-офисный комплекс), “Арена Сити” (торгово-офисный комплекс), “Ботаник Тауер” (жилищно-офисный комплекс), МФК “Дипломат Холл”, “Ост-Вест” (офисно-складской комплекс). По данным компании Astera, в течение ближайших двух-трех лет на столичный рынок должны выйти МФК по Харьковскому шоссе, 19, Московскому проспекту и ул. Электриков, “Капитал Центр” по ул. Глубочицкой, 43, “Троицкий” по ул. Большой Васильковской, 53-55, жилищно-офисный комплекс Hammer Center (в ЖК “Времена года”), офисно-гостиничный комплекс “Торонто Киев”, офисно-складской Alacor, жилищно-торгово-офисный Mirax Plaza, жилищно-офисный “Покровский Посад”. Общая площадь МФК составит около 200 тыс. кв. м.

Игра на повышение
   Нехватка профессиональных офисных помещений поспособствовала усилению рыночных позиций владельцев офисных центров, сделав возможным беспрецедентное повышение арендных ставок: примерно на 40% в прошлом году и на 18% в первом полугодии 2007 г.
   Арендная плата в БЦ различных классов за первое полугодие 2007 г. увеличилась на $5-10 за 1 кв. м. Наибольшими темпами росли арендные ставки в офисах класса А, поскольку предложение в данном сегменте крайне ограничено. По данным компании Build&Live Development, ежемесячные арендные ставки на офисные помещения класса А в середине 2007 г. составили: $60-120 за 1 кв. м, класса В — $45-60 за 1 кв. м, класса С — $30-45 за 1 кв. м. И пока спрос на офисные площади будет превышать предложение, арендные ставки, как уверяют эксперты, будут расти. “Можно предположить, что до конца этого года рост арендных ставок сохранится на том же уровне, что и в первом полугодии. Наш прогноз на следующий год — дальнейший их рост с достаточно высокой динамикой”, — утверждает Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International Украина. В то же время, по мнению г-на Распутного, дальнейшее увеличение арендной платы будет менее динамичным. А к 2008 г. может произойти значительное замедление темпов роста арендных ставок, так как на рынок должно выйти достаточное количество БЦ. Господин Новиков уточняет, что высокая арендная плата сохранится до момента предложения рынку офисных площадей классов А и В в объеме не менее 80-150 тыс. кв. м.

Офисный прогноз
   По данным компании Colliers International, к концу этого года на столичном рынке офисной недвижимости появятся еще 120 тыс. кв. м офисных площадей. Девелоперы уверены, что все новые предложения рынок будет моментально поглощать. А это означает, что еще, как минимум, два года правила игры будет устанавливать арендодатель. Как уже говорилось, относительное насыщение рынка офисной недвижимости в Киеве может произойти в 2011 г. “И то, если строители сдержат свои обещания и не станут затягивать сроки сдачи объектов. А с учетом постоянных задержек с вводом в эксплуатацию офисных центров, насыщения рынка можно ожидать, скорее всего, к 2012 г. ”, — уточняет Сергей Цурик. Эксперты прогнозируют постепенное уменьшение непрофессиональных офисных площадей и офисных площадей класса С и увеличение офисных центров классов А и В. Также будет расти спрос на аренду офисных помещений больших (800-1,5 тыс. кв. м) площадей. Ежегодный рост арендных ставок в БЦ классов А и В ожидается на уровне 10-15%. В то же время некоторые эксперты предрекают увеличение арендной платы на 20-40% в год.

Будет ли в Киеве увеличиваться количество
офисных помещений на продажу
Светлана Кривобокова (26),
руководитель департамента по связям с инвесторами компании HCM Group (г. Киев; девелопмент, строительство;
с 1998 г.; 43 чел.):
— Достоверных статистических данных об объеме продаж офисных помещений в общей структуре сделок нет. Но, по наблюдениям HCM Group, продаются в основном помещения в БЦ класса С, либо помещения, площадь которых превышает 2 тыс. кв. м. Покупателями являются в основном украинские компании. Думаю, что количество офисов на продажу будет уменьшаться. Это объясняется тем, что девелоперы все больше заботятся о качестве и классности объекта. Поэтажная же продажа офисов на качество влияет отрицательно; у украинских девелоперов появляется доступ к “длинным” деньгам, а это означает, что в продаже офисных площадей необходимости не будет. Инвестиционная продажа офисного объекта (когда построенный БЦ частично или полностью заполнен арендаторами) намного выгоднее.
Сергей Цурик (26),
управляющий департаментом маркетинга и бизнес-планирования компании “Канзас” (г. Киев; консалтинговые услуги; с 2001 г.; 40 чел.):
— Процент продаж профессиональных офисных площадей по сравнению с другими объектами коммерческой недвижимости достаточно низок. Как правило, БЦ продают целиком. Количество офисных центров, выставляемых на продажу, будет ежегодно увеличиваться. Главные покупатели — иностранные компании, которых уровень рентабельности и сроки окупаемости БЦ вполне устраивают. В то время как украинские застройщики считают сроки окупаемости офисных центров достаточно длинными, и после продажи введенных в эксплуатацию офисных центров вкладывают вырученные деньги в другие, более ликвидные проекты.
Артем Новиков (28),
инвестиционный консультант, партнер компании “Диалог-Классик” (г. Киев; инвестиционный консалтинг; с 2003 г.; 10 чел.):
— Рынок профессиональных офисных центров является привлекательным для инвестирования и становится все более интересным для иностранных инвесторов, в том числе и с позиции покупки действующих БЦ в целом. По нашим оценкам, с ростом количества профессиональных объектов, отвечающих требованиям рынка, можно прогнозировать рост количества подобных сделок.