Рынок «первички» - реалии и прогнозы. Часть I

Сегодня на рынке недвижимости все замерли в ожидании: застройщики ждут господдержки, а потенциальные покупатели – дальнейшего обвала цен. Так что же будет?

По убеждению исполнительного директора ИСК «Мисто» Дмитрия Смотрова, спрос на жилье в новостройках был всегда и есть сейчас. Желающих приобрести новые квартиры, дескать, не меньше, чем было до кризиса. Вот только деньгами эти желания не подтверждаются. А с одними покупательскими намерениями застройщику вряд ли удастся завершить строительство. Нужны реальные сделки. А их-то сейчас катастрофически мало.

Причины - снижение платежеспособности населения, отсутствие ипотечного кредитования, а также упавшее доверие к строителям, многие из которых не имеют собственных средств для завершения строительных проектов. Поэтому, подчеркнул г-н Смотров, покупателей интересуют те объекты, где либо продолжается активное строительство, либо оно почти завершено. А таких объектов немного.

По словам генерального директора компании «Росан-Инвест» (Львов) Дениса Шмигаля, нет единого для всех застройщиков рецепта, как преодолеть кризис. Нет и единственного способа решения самой большой покупательской проблемы - что делать, если дом, в котором куплена квартира, перестал строиться.

«Если покупатель видит, что застройщик - порядочная компания и принимает меры для преодоления последствий кризиса, тогда ему стоит войти в положение и ждать. Или же вместе с компанией принимать какие-то решения», - считает г-н Шмигаль.

Одним из способов решения проблемы, для компании-застройщика, у которой строится не единственный дом, может быть «переселение» людей из домов, которые «замерли» на начальном этапе строительства, в почти достроенные. По наблюдениям г-на Шмигаля, некоторые львовские компании уже пошли по такому пути, и, по его словам, люди воспринимают это позитивно. Вот только не исключено, что для того, чтобы стать владельцем построенного жилья, покупателю придется доплатить.

Однако в большинстве случаев застройщики просят инвесторов подождать.

В случае же если застройщик на пути к банкротству, стоит обращаться в суд. «По крайней мере, это гарантия того, что в будущем можно будет претендовать на возврат средств, вложенных в покупку жилья», - пояснил Денис Шмигаль.

Квартирная раздача

Застройщики, уставшие ломать головы над вопросом «где взять деньги?», неоднократно обращались за помощью к государству, утверждая, что без государственной помощи строительная отрасль вряд ли выживет. Господдержка предусмотрена Законом Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства», согласно которому держава обещает выделить средства на завершение домов со степенью готовности свыше 70%. Украинская строительная ассоциация в обращении к высшим правительственным чинам подчеркивает, что без финансирования из госбюджета, решить проблему недостроев невозможно.

«Мы не просим помогать застройщикам, мы просим помочь покупателю, чтобы не допустить возникновения новых «Элита-Центров»…» - настаивает глава УБА Лев Парцхаладзе.

Что ж, правительство, похоже, услышало мольбы застройщиков и начало выкупать квартиры для передачи их льготникам.

Помимо раздачи жилья льготникам, Кабмин ужесточил условия работы на строительном рынке, запретив застройщикам с сентября 2009 года привлекать средства населения в фонды финансирования строительства (ФФС), если риски несвоевременного введения жилья в эксплуатацию не будут застрахованы. Это ограничение содержится в Постановлении КМУ « Об утверждении порядка и правил обязательного страхования имущественных рисков по договору об участии в фонде финансирования строительства». Страховой платеж вносится единоразово и не может превышать 1% страховой суммы, указанной в договоре обязательного страхования. Вот только вряд ли в нынешние времена сами строители будут тратиться на страховку - скорее всего, страхование рисков плавно «переползет» на плечи покупателей.

Ценные метры

Дабы не обижать никого из строителей, мы умножили среднюю стоимость квадратного метра первичной недвижимости в Киеве (по данным портала «Недвижимость») на среднюю площадь «единички» в новостройке, получилось: 15 034 грн/м² х 50 м² = 751 700 грн. При пересчете по курсу 8,3 грн/$ вышло свыше $90,5 тыс. Даже в докризисные времена заплатить такие деньги, потратить еще примерно $15-20 тыс. на ремонт и меблировку - и все это, чтобы потом жить в однокомнатной квартире в многоквартирном доме? На такой отчаянный поступок был способен далеко не каждый обладатель $90 тыс. Если честно, такой сумме можно было найти и более выгодное применение. Что уж говорить о нынешних тощих кризисных годах и росте курса доллара...

И все равно застройщики еще весной начали говорить, что ценовое дно рынка недвижимости достигнуто. И перестали снижать цены.

Например, квартиры от ХК «Киевгорстрой» в июне стоили столько же, как и в мае, - от 8500 грн за 1 м². В компании и не планируют снижать цены. По словам президента холдинга Петра Шилюка, ХК «Киевгорстрой» не планирует вносить изменения в ценовую политику и будет удерживать среднюю стоимость «квадрата» жилья в 8000-8500 грн.

«Пока мы свои цены держим за счет внутренних резервов», - пояснил г-н Шилюк. Он также отметил, что даже в случае ухудшения ситуации на рынке цены компания снижать не будет.

Продолжение следует…