Бизнес-центры и торговые комплексы - закономерности развития коммерческой недвижимости

   В странах с развитым рынком коммерческой недвижимости срок жизни доходного здания (бизнес-центра, торгового комплекса, отеля) составляет 25-30 лет.
   После чего это здание бизнес-центра либо торгового комплекса, как правило, признается устаревшим и сносится. На его месте возводится новый, более эффективный, объект коммерческой недвижимости. По мнению зарубежных специалистов, такое здание окупается через 8-10 лет, далее приносит прибыль и… утрачивает актуальность.

Сносим и строим… новые бизнес-центры и торговые комплексы

   В связи с этим возникает закономерный вопрос – а сколько же лет может простоять объект коммерческой недвижимости – будь то гостиница, бизнес-центр или торговый комплекс – не теряя своей актуальности? Речь в данном случае идет не о «физическом» старении (современные материалы действительно позволяют сулить зданиям долгую жизнь), а, скорее, об идейном. Насколько концепция того или иного бизнес-центра, торгового комплекса или гостиницы будет актуальна через 5-10 лет? Ведутся ли подобные расчеты и кому это в первую очередь должно быть интересно?!
   Например, в Европе (Великобритания, Франция) существует так называемый возрастной предел объекта коммерческой недвижимости: по истечении 25-30 лет здание чаще всего сносят, а на его месте возводят другое, с учетом новых потребностей района, технологий и тенденций на рынке. К примеру, средний срок жизни доходного здания в центре Лондона – 25-30 лет. После этого здание, как правило, признается устаревшим и сносится для строительства на этом месте более эффективного объекта коммерческой недвижимости. Но если архитектор-звезда создает оригинальный, необычный проект – произведение искусства, то велика вероятность того, что он повысит известность заказчика, объект станет престижным и известным зданием вне классификаций, возможно даже памятником архитектуры. Такой проект останется популярным и востребованным даже через 50-100 лет. Не стоит забывать и о том, что зачастую устаревшие здания подвергаются реконструкции и даже перепрофилированию. Вспомним хотя бы знаменитые американские лофты – апартаменты, построенные на месте промышленных предприятий и фабричных цехов.

Старый бизнес-центр и торговый комплекс – что делать?

   Еще 10 лет назад, крупные универмаги, построенные, в советское время были востребованы. Сегодня они не привлекают посетителей. И во многом именно из-за устаревшей концепции. Потребитель предпочитает современный торговый либо торгово-развлекательный комплекс старому, пусть даже реконструированному, зданию универмага. Поэтому проще и выгоднее их снести, и на этом месте построить новый торговый комплекс. Кроме того, даже торговый комплекс, который был построен 3-5 лет назад, сегодня подвергается реконструкции и реконцепции. Чаще всего это происходит в регионах.
   Что касается офисной недвижимости, то здесь ситуация иная. Дефицит бизнес-центров настолько велик, что их снос, по мнению специалистов, нецелесообразен. Другое дело - реконструкция. Вместе с тем ни одно здание НИИ и других промышленных предприятий, которые используются в качестве офисов еще с момента становления рыночной системы в России, не может отвечать современным требованиям. Сегодня помещения в бывших НИИ едва дотягивают до категории С. Эти объекты, даже после реконструкции и ремонта, характеризует более низкое качество строительства, инженерных систем, неэффективность планировочных решений, а также недостаточно престижное расположение. Необходимость модернизировать офисное наследие социализма приводит к тому, что многие здания нуждаются в реконструкции.
   Классом «А» может стать либо новое здание бизнес-центра, либо то, которое претерпело глубинную реконструкцию. Даже если бизнес-центр находится в центре города, обычным ремонтом на класс «А» не выйти. Да и сами стандарты постепенно меняются. Например, более современные технологии строительства позволяют увеличить «шаг» между опорными элементами здания. А это позволяет эффективнее использовать площадь бизнес-центра. И уж если «шаг» отстал от жизни, то здесь никакая модернизация не поможет. Так ряды бизнес-центров класса «В» постепенно пополняются за счет зданий, которые еще недавно казались «верхушкой айсберга». Когда эти бизнес-центры выходили на рынок, то соответствовали классу «А». Сейчас это бизнес-центры класса «В+».В Петербурге этот процесс более характерен для бизнес-центров класса «В».
   Рынок офисной недвижимости является наиболее «заторможенным» индикатором состояния экономики. Поэтому первая волна строительства бизнес-центров пришлась на послекризисный период – 1998-99 гг. Так что еще недостаточно времени прошло для того, чтобы тот или иной бизнес-центр был переведен из высшей категории в более низкую. Действительно, многие бизнес-центры  устарели, но формально они продолжают относиться к классу «А». Конечно же, с течением времени разрыв между стандартами качества и тем, что собою представляют сегодняшние объекты высшей категории, будет увеличиваться, и тогда действительно бизнес-центры категории «А» будут переводиться в «В», потом «В-» и т.д. Однако сегодня говорить об этом как о тенденции пока не приходится.

Бизнес-центр не стареет?..  

   Российский рынок коммерческой недвижимости сегодня характеризуется острым дефицитом офисных площадей. Именно поэтому девелоперы пока не обращают внимания на такой фактор, как старение здания бизнес-центра и не закладывают его в бизнес-планы. О каком сносе может идти речь, когда арендаторы выстраиваются в очередь еще на этапе строительства бизнес–центра. А уже имеющиеся бизнес-центры пользуются спросом и приносят прибыль. Вместе с тем понимание того, что недвижимость устаревает не только физически, но и морально у наших девелоперов появилось.
   Примером морального устаревания бизнес-центров класса «В» может служить ситуация с системами кондиционирования. В конце 90-х годов для бизнес-центра класса «В» было вполне нормально не иметь системы кондиционирования. То есть технология уже существовала, но в общей массе не  применялась. Однако уже в 2003 году наличие системы кондиционирования было внесено в перечень стандартов классификации Гильдии Управляющих и девелоперов как обязательное требование к бизнес-центру класса «В». Поэтому большинству владельцев бизнес-центров, введенных в конце 90-х, начале 2000-х годов пришлось спешно решать эту проблему или переводить свой бизнес-центр в класс «С» и снижать арендные ставки. В большинстве случаев в таких бизнес-центрах приходилось ставить сплит-систему, технические возможности которой хуже, чем у систем вентиляции и кондиционирования. Очень важно, чтобы вся жизнедеятельность коммерческого объекта проистекала под неусыпным взглядом управляющей компании. Сегодня многие собственники зданий осознали преимущество работы с профессиональными: именно на ее специалистов ложится обязанность поддерживать объект на должном уровне – как с точки зрения физического состояния, так и идеологического.
   Таким образом участники рынка коммерческой недвижимости сходятся во мнении - уже на стадии проектирования необходимо заложить возможности для дальнейших «маневров», чтобы впоследствии с наименьшими затратами можно было бы произвести реконцепцию здания.