Что происходит на рынке коттеджной недвижимости

Загородная недвижимость «проснулась» на три месяца позже сегмента самых дешевых квартир в столице. Летом тут стали появляться желающие, интересующиеся и рассматривающие. Правда, количество сделок – мизерное, если сравнивать с тем, что было год назад. Кризис изменил планы многих коттеджных застройщиков и повлиял на настроения покупателей, пишет Газета по-киевски.

Метр – от $900 плюс земля

– Коттеджные городки в том же состоянии, что и все остальные «ветви» рынка. То есть – на ценовом дне, – говорит аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. – Конечно, цены никогда не стоят на месте, но до середины 2010 года перепады в стоимости недвижимости составят в среднем плюс-минус 2–5%. Такое состояние принято называть стабилизацией, за ней последует рост цен. Но никаких скачков мы не прогнозируем.

По словам директора девелоперской компании «Европа» Ильи Народницкого, по сравнению с весной, количество потенциальных покупателей возросло в два раза:

– Потенциальных, потому что между покупательским интересом и фактической покупкой, как правило, проходит 3–4 месяца. Пока что все-таки заключаются считанные сделки по приобретению коттеджей, хотя год назад это были десятки продаж в месяц.

Согласно статистике SV Development, в 2008 году были проданы 1300 коттеджей в городках, а по итогам 2009 года предполагают не более 600 сделок. По мнению специалистов, чтобы вернуться на уровень первого квартала 2008 года, понадобится не менее 1,5–2 лет.

Между тем, цены по некоторым объектам упали в 2–3 раза, в долларовом эквиваленте. Зато в гривневом – падение практически незаметно.

В продаже домов в Киевской области (имеются в виду не только коттеджи, но и дачи, и т.п.) стоимость квадратного метра – от $889. Стоимость сотки земли в среднем – $3686. Тем не менее, коттеджные городки продают дом уже с учетом стоимости земли.

– Квадратный метр стоит от $900, если метраж дома около 200 «квадратов». Если домик маленький – цена вырастает до $1000 и более, – говорят в коттеджном городке «Олимпик-Park». – В стоимость уже входит земля (15 соток), которая приобретается в собственность. То есть клиент платит около $200 тысяч за весь участок с домом. Но без внутренней отделки. Покупатель либо делает ремонт самостоятельно, либо мы можем ему сделать. Это обойдется в дополнительных тысяч 80–100. В зависимости от метража дома и уровня сложности работ.

По объявлениям в интернете, $200 тысяч – стоимость большой двушки в новостройке на Березняках (84 «квадрата»), однокомнатной «сталинки» на Печерске или трешки в хорошем состоянии в новом доме (5–7 лет) в спальном районе.

Магазины и школы «опоздают» на год

Кризис поставил множество владельцев коттеджных городков «на колени». По данным информационно-аналитического портала Commercial Property, в Киевской области насчитывается не более 10 активно строящихся коттеджных поселков из более чем 100 заявленных проектов.

Главная проблема – отсутствие кредитов. И для застройщиков, и для их клиентов – покупателей коттеджей. В девелоперской компании «Европа» объясняют, что раньше около 30% домов покупались в ипотеку. Приходится предлагать покупателям акционные программы, рассрочки, скидки, потому как не все готовы «выложить» сразу такие деньги.

– Часть застройщиков, которые рассчитывали на то, что строить будут только за деньги покупателей, вообще осталась без средств. И не занимается достройкой, – говорит Сергей Костецкий. – Другие продают городки целыми проектами, ищут крупных иностранных инвесторов в этот бизнес. Но пока безрезультатно. Наконец, третьи, и их пока большинство, заморозили основное строительство, но продолжают возводить отдельные коттеджи.

Некоторым пришлось отложить возведение объектов инфраструктуры. Ведь такие проекты реализовываются за счет застройщика. В тех городках, которые расположены около дорог областного назначения, торговые площади, развлекательные центры строят не только для будущих жителей, но и для проезжающих мимо. Так что доводить эту инфраструктуру до ума есть стимул.

Директор по строительству коттеджного городка «Олимпик-Park» Евгений Варягин подтвердил, что кризис и вправду вынудил их отложить возведение школы, детсада и торгового центра до 2010 года.

– Несмотря на то, что дома покупают и активно смотрят, первые постоянные жители появятся здесь не раньше, чем через год, – считает Евгений. – Это вызвано тем, что многие не закончили отделочных работ, а некоторые покупатели сейчас вынуждены экономить и не проводят внутренних работ в своих домах.

По мнению аналитика Сергея Костецкого, у тех, кто приобретает сегодня жилье в коттеджных городках, есть два рисковых момента:

– в тех городках, где продают дома без проведенных коммуникаций, они могут появиться позже, чем рассчитывали.

– инфраструктура может появиться гораздо (на год-два) позже заявленных сроков, а в особенно бедственных, отдаленных от трасс, городках – и не появиться вовсе.

– Но покупка дома в строящемся коттеджном городке все же гораздо надежнее покупки квартиры в недострое, – считает Костецкий. – Тут вы приобретаете в собственность участок земли и дом. Даже если без коммуникаций, это не то же самое, что «воздушные метры» в недострое.

Покупатели боятся строить и хотят все готовое

Но осилить приобретение «домика в деревне» может не каждый. Это для покупателей с готовыми, «живыми» и на руках деньгами.

– Мы попытались подстроиться под влияния времени, как нам казалось, уменьшив метраж домов и участки, – говорит Илья Народницкий. – Спроектировали экспериментальный квартал, в котором отдельное домовладение было небольшим и более дешевым. Но покупателей не нашлось. Люди готовы переплатить, но получить более комфортное жилье.

Такая черта была у покупателей недвижимости нашего сегмента до всех этих кризисов. Однако сегодня есть и кое-что новенькое – многие хотят приобрести сразу готовый дом по одному из 29 плановых проектов. Несмотря на то, что проектировщики предлагают менять дом под запросы клиента.

Последние, видимо, предпочитают все же достроенный дом «как у всех», а не индивидуальный проект, который еще предстоит воплощать. Их можно понять – многие застройщики во время кризиса вынуждены были менять подрядчиков и не раз. Компании-подрядчики становились банкротами, у кого-то шли суды по параллельным объектам. Это тоже очень тормозило процесс. Напуганные замороженными стройками и высоток в столице, и коттеджей покупатели хотят платить за реально существующие квартиры и полностью построенные коттеджи.

Динамика изменения средней стоимости квадратного метра в домах в Киевской области с сентября 2008 года

2008 год

Сентябрь – $1762
Октябрь – $1805
Ноябрь – $1786
Декабрь – $1706

2009 год

Январь – $1547
Февраль – $1429
Март – $1329
Апрель – $1205
Май – $916
Июнь – $911
Июль – $894
Август – $895
Сентябрь – $889

Дом с бассейном для Каролины

Муж певицы Ани Лорак – Мурат Налчаджиоглу – подарил ей двухэтажный особняк. Участок дома расположен в центре коттеджного городка «Олимпик-парк» по Житомирской трассе (19 км от городской черты). Пока что дворец – в стадии проекта.

Для строительства был выбран популярный в городке проект дома «Зевс», хотя его существенно изменили под требования будущих жильцов. Вместо плановых 227 «квадратов» дом разросся до 550. Главное добавление – бассейн внутри дома. В него сделают два входа – из зала и из спортивной зоны.

Певица, похоже, собирается работать даже на дому – в проект добавлен полуподвальный этаж с отдельным входом, где разместят звукозаписывающую студию.

Жить молодожены собираются на втором этаже – тут расположены большая спальня с санузлом, балконом и гардеробной, а также еще три спальни для семьи.

Пока что в звездном доме только залили фундамент, но самая важная часть работы – утверждение проекта, на которое ушло около полугода, – уже закончена.

Автор: Мария УГЛЕЦОВА