ПРОЧЬ ИЗ ГОРОДА!

 Рынок коммерческой недвижимости Киевщины становится все более привлекательной альтернативой рынку столичному

Операторам рынка коммерческой недвижимости с каждым годом все сложнее работать в Киеве. Дефицит свободной земли, пригодной для застройки коммерческими объектами, растущая конкуренция, сложности с оформлением проектно-разрешительной документации, политическая нестабильность в представительских органах городской власти и прессинг консервативно настроенных жителей, устраивающих акции протеста возле строительных площадок, – все это сбивает темп реализации инвестиционных проектов в столице. Поэтому не удивительно, что многие игроки киевского рынка коммерческой недвижимости нынче заняты поиском новых плацдармов для своего бизнеса за пределами столицы. И порой эти «райские уголки», где никто и ничто не мешает реализации амбициозных планов инвестора, находят буквально под боком Киева – в пригороде. Особенности реализации таких проектов, их перспективы, текущая ситуация на рынке комм ерческой недвижимости Киевской области – эти и другие актуальные темы стали предметом обсуждения, которое прошло в рамках очередного «круглого стола» редакции «КН».

УЧАСТНИКИ:

Олег ВУЕЦ (О. В.) аналитик управляющей компании «НОВА»

Александр ЛАНЕЦКИЙ (А. Л.) управляющий директор компании Re&Solution

Наталия СТАВРАТИ (Н. С.) директор по маркетингу девелоперской компании Corporate Property Investments

Алексей СТРУЛЕВ (А. С.) директор инвестиционной компании ООО «Призма Бета»

Алексей ЧАЙКА (А. Ч.) директор строительной компании «Архитектура и Технологии»

ПРИГОРОД – ИДЕАЛЬНОЕ МЕСТО ДЛЯ БИЗНЕС-ПАРКОВ

– Насколько ощутим сегодня интерес крупных инвестиционных компаний к проектам, которые предусматривают создание объектов коммерческой недвижимости за чертой Киева?

А. Л.: – В настоящее время наибольшим интересом со стороны системных девелоперов пользуются земельные участки, вплотную прилегающие к городской черте столицы, а также в районе будущих развязок новой окружной дороги. Именно одна из таких площадок стала предметом переговоров, например, с компанией IKEA. Также активны на этом рынке группа «Приват», корпорация «Лекс-холдинг» (гипермаркеты «Караван»).

В то же время проектами в городах-спутниках столицы и райцентрах Киевской области в основном интересуются лишь местные предприниматели и сети супермаркетов (в частности «Эко-маркет»). Из крупных торговых девелоперских проектов в пригороде Киева можно выделить только ТЦ «Терминал», построенный владельцами сети гипермаркетов «Мега-Маркет» в Броварах.

О. В.: – На рынке коммерческой недвижимости столицы становится тесно. Поэтому многие компании проявляют интерес к недвижимости за городской чертой. В первую очередь их интересуют наиболее перспективные направления – Крым, областные центры и районные центры Киевской области, где сформировался и растет платежеспособный спрос. Это подтверждается отсутствием большого количества предложений и достаточно высокой ценой.

А. С.: – Сегодня наблюдается оживление на рынке загородной недвижимости. Об этом свидетельствует возросший интерес к подобного рода активам со стороны инвесторов, застройщиков и потребителей. Перспектива этого сегмента очевидна, столичный рынок по-прежнему остается приоритетным. Инвесторов привлекает возможность повысить оборачиваемость вкладываемого капитала – а пригород действительно обладает таким потенциалом.

Н. С.: – Интерес инвестиционных компаний зависит, прежде всего, от вида недвижимости. Если говорить о таком формате, как бизнес-парк, то многие европейские компании заявили о своих намерениях выйти на украинский рынок, однако мало кто впоследствии предпринимал какие-либо активные действия. Прежде всего, это связано с завышенной стоимостью земли в стратегически интересных для подобной недвижимости местах.

Похожая ситуация сложилась и на рынке загородных объектов торговой недвижимости. Инвесторы рассматривают пригород, но приоритетными по-прежнему остаются объекты, расположенные в черте Киева. Практически во всех европейских столицах крупные торговые моллы вынесены за черту города, и рано или поздно Киев тоже придет к этой практике, поскольку участков для развития крупноформатных торговых центров в Киеве практически не осталось, а те, что есть, являются весьма проблемными и непредсказуемыми по срокам реализации.

Главной проблемой развития крупных объектов коммерческой недвижимости в пригороде, помимо завышенной стоимости земли, является то, что в нашей стране нет успешных аналогов воплощения подобных проектов. Этот формат для нашей страны абсолютно новый, и поэтому сложно предсказуемый. А поскольку для подобного рода объектов требуются очень серьезные инвестиции, многие инвесторы отказываются от таких проектов из-за высоких рисков.

А. Ч.: – Отличительными чертами развития загородного рынка недвижимости стало удорожание земли. Сейчас земельный участок за городом стал востребованным и покупаемым товаром и зарекомендовал себя как прибыльный инвестиционный продукт: его приобретение требует приемлемых денежных затрат, у земли нет никакого амортизационного износа и она постоянно дорожает. Популярность загородных домов – они стали понятны потребителю, а значит, стали востребованы. Я бы выделил такие факторы, повлиявшие на развитие рынка загородной недвижимости:

высокий темп роста цен на земельные участки;

хорошая доходность девелоперских проектов на рынке загородной недвижимости;

масштабное освоение больших земельных территорий.

«ЖЕМЧУЖИНЫ» ИНВЕСТИЦИОННОГО ОЖЕРЕЛЬЯ КИЕВЩИНЫ

– В каких районах Киевской области активнее всего строится торговая, офисная, гостиничная недвижимость? Что помогает этим территориям удерживать лидерство в данном направлении своего развития?

А. Л.: – К сожалению, все девелоперские проекты в Киевской области можно пересчитать буквально на пальцах руки. Так сеть супермаркетов «Эко-маркет» строит ТЦ в Борисполе (площадью около 5000 м²) и владеет участком в Бородянке. В Боярке идет строительство 3-этажного ТЦ площадью более 3000 м². В Белой Церкви на месте реконструируемого центрального универмага вскоре должен открыться крупный ТЦ (около 15 000 м² торговой площади). Еще один торговый центр в этом же городе собирается возводить волынская компания «Пакко». Небольшие ТЦ строят местные предприниматели в городах Бровары, Переяслав-Хмельницкий, Фастов и Яготин. Существует проект строительства крупного торгового центра в Ирпене.

Новопостроенные торговые центры действуют в Буче (ТЦ «Зоряный»), Вишневом, Кагарлыке (оба принадлежат сети «Буми-маркет»), Броварах (ТЦ «Терминал» и «Крытый рынок на Киевской»), Белой Церкви (ТЦ «Юрьевский»); в селе Гора Бориспольского района работает гипермаркет Fozzy.

Заметные проекты офисной или гостиничной недвижимости (площадью хотя бы от 1000 м²) в Киевской области в поле зрения нашей компании, к сожалению, не попадали.

Н. С.: – Наиболее популярными районами для развития торговой недвижимости являются фасадные участки вдоль Бориспольской, Одесской и Житомирской трасс. Что касается формата бизнес-парков, наиболее интересными представляются стратегические автомагистрали, проходящие через Киев в сторону России и Европы – это опять-таки, прежде всего, Бориспольская и Житомирская трассы. Причем если для торговой недвижимости судьбоносную роль играет выход фасадом на трассу, то для бизнес-парков вполне допустимо удаление от трассы на 1–2 км. Кстати, бориспольское направление имеет еще одно преимущество: близость к международному аэропорту «Борисполь».

Отдельно стоящие офисные здания в пригороде строить не имеет смысла, поскольку они будут сильно уступать по конкурентным преимуществам столичным офисам. Совсем по-другому обстоит дело с форматом «бизнес-парк»: такого рода объекты строить в Киеве не только очень дорого, но и практически невозможно из-за отсутствия подходящих участков. В то же время в пригороде бизнес-парки обладают явными преимуществами для своих арендаторов по сравнению с киевскими офисами. К примеру, они позволяют в одном месте замкнуть цикл для компаний, занятых в мелком производстве, – а именно, разместить офисы, производственные и складские помещения в одном месте, что позитивно сказывается не только на себестоимости продукции, но также позволяет значительно экономить время.

А. С.: – Темпы роста коммерческой недвижимости в Киевской области очень высоки и сравнимы с темпами роста в крупных региональных центрах. Наиболее интересными и быстроразвивающимися городами являются Борисполь, Бровары, Обухов и в ближайшей перспективе – Вышгород. Это обусловлено близким расположением к Киеву и хорошими транспортными развязками.

Говоря о Борисполе, можно сказать, что его территория за последние несколько лет увеличились почти в полтора раза за счет жилищного строительства: в ближайшее время здесь планируется строительство сразу нескольких новых микрорайонов. В свою очередь это будет способствовать развитию торговой и офисной недвижимости в этом районе.

Бровары – это город с наиболее динамично развивающейся инфраструктурой. Прежде всего, это обусловлено его месторасположением (20-минутная зона от Киева), а также стоимостью арендных и жилых площадей. «Первой ласточкой» в развитии инфраструктуры этого города стал большой торгово-развлекательный центр «Терминал», который включает в себя кинотеатр, боулинг, ледовый каток и картинг, гостиницу, фитнес-центр и торговые площади продовольственных и непродовольственных товаров. Нужно отметить, что этот ТРЦ обслуживает не только жителей города, но и тех, кто живет в коттеджных поселках и отдельно стоящих домах в Броварском районе, а также киевлян, живущих в левобережной части столицы.

Строительство логистических центров вдоль Кольцевой дороги и крупных трасс увеличивает вероятность того, что ритейлеры активнее начнут выходить в область. Увереннее себя будут чувствовать те владельцы торговой недвижимости, для которых будет грамотно подобрано место и разработана концепция самой торговой недвижимости.

О. В.: – Уровень развития коммерческой недвижимости в районах Киевской области приблизительно одинаков. Хотя основная часть проектов осуществляется в районных центрах, приближенных к столице, – Броварах, Вышгороде, Обухове. Это объясняется близостью к Киеву и более высоким уровнем доходов местных жителей, которые в основном работают в столице. В первую очередь реализуются логистические проекты, которые нацелены на работу со столичными клиентами. На местном уровне востребована торговая недвижимость, и несколько меньше – офисная. Гостиничные проекты пока что единичны и представлены базами отдыха, где основное внимание уделяется отдыху и развлечениям; возможность проживания – скорее дополнительная услуга.

ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: МЕНЬШЕ КАПИТАЛОВЛОЖЕНИЙ И РИСКОВ

– Насколько существенно отличаются показатели окупаемости пригородных проектов от их аналогов в Киеве?

А. Л.: – Несмотря на распространенное заблуждение, окупаемость пригородных проектов в торговой недвижимости не только не уступает большинству столичных ТЦ, но и превосходит их. Это обусловлено значительно меньшими затратами на приобретение земли, строительство и согласование проектной документации в местных органах власти. Кроме того, почти все подобные проекты являются эксклюзивными и не имеют абсолютно никакой конкуренции у себя в городе.

О. В.: – Сегодня срок окупаемости подобных проектов не больше, чем в Киеве. Хотя при более низкой прибыльности, эта ситуация обусловлена низким уровнем затрат и временной ненасыщенностью рынка.

А. С.: – На сегодняшний день рынок недвижимости за чертой Киева еще не сформирован, поэтому сейчас сложно рассчитать рентабельность инвестируемых вложений в загородное строительство и сроки его окупаемости. Также следует отметить, что для развития пригородной торговой недвижимости большую роль играет то, насколько развита инфраструктура пригорода, и прежде всего – насколько удобны транспортные развязки.

Не стоит забывать о российском опыте, который показал, что развитие торговой недвижимости за чертой города на сегодняшний день оправдывает себя только при определенном масштабе проекта. Это, прежде всего, связано с транспортными проблемами (городскими пробками), и эти проблемы превращают загородные торговые центры в «магазины выходного дня», которые, в свою очередь, позиционируются как городские.

Одним из основных факторов, способствующих удачной реализации проекта и его окупаемости, будет выбор удачного месторасположения возле крупнейших транспортных развязок с высоким пассажиропотоком.

Н. С.: – Проекты загородных крупноформатных торговых центров изначально рассчитаны на крепкие нервы инвестора и «длинные» деньги. Это является еще одной причиной того, что загородные моллы в нашей стране никто строить не спешит. Инвесторы в Киеве слишком избалованы чрезвычайно завышенными арендными ставками и связанными с этим фантастическими сроками окупаемости: для небольших торговых центров в Киеве окупаемость редко превышает 4 года, в то время как крупные торговые объекты в пригороде вряд ли окупятся ранее чем через 7–8 лет. Такая разница в сроках окупаемости связана прежде всего с изначальной концепцией загородного молла. Крупный ТРЦ в пригороде должен иметь очень мощный набор больших «якорных» арендаторов для того, чтобы поддерживать потоки посетителей на высоком уровне, а всем известно, что «якоря» площади занимают много, а арендную ставку платят в несколько раз ниже, чем обычные арендаторы. А это, в свою очередь, не может не отразиться на рентабельности проекта. Если сравнивать одинаковые крупные форматы торговых центров в Киеве и пригороде, то сроки окупаемости не будут сильно разниться. Ставки в пригороде могут быть ниже, но более низкие (по сравнению с Киевом) затраты на приобретение земли и согласование проекта компенсируют этот «недостаток».

СУПЕРМАРКЕТЫ – В АВАНГАРДЕ «НАСТУПЛЕНИЯ»

– Что собой представляет коммерческая недвижимость в пригороде? В основной массе это реконструированные объекты советских времен или новостройки?

Н. С.: – На сегодняшний день коммерческая недвижимость в пригороде Киева представлена в основном как новыми, так и старыми зданиями, но размеры практически всех этих объектов весьма скромные.

А. Л.: – Как уже говорилось, в пригороде очень мало строится новой коммерческой недвижимости. Из реконструируемых можно выделить универмаги в Броварах («Перекресток»), Рокитном («Буми-маркет»), Обухове («Велика кишеня», «Фуршет»), Борисполе («Сільпо»), Василькове («Фуршет»), Бородянке («Фора»), Баришевке («Фуршет») и универсам в Броварах («Вест Лайн»). Кроме того, существуют два торговых центра, построенных на месте бывших заводских цехов в Белой Церкви.

В будущем в связи с наличием земельных участков и их более-менее приемлемой ценой в Киевской области будут в основном строить новые объекты.

А. С.: – Можно сказать, что офисная коммерческая недвижимость в пригороде преимущественно представляет собой реконструированные объекты. Это связано с тем, что реконструкция здания происходит гораздо быстрее, чем возведение нового, и, соответственно, оно раньше вводится в эксплуатацию.

Для торговой недвижимости большое значение имеет правильно разработанная концепция. Если концепция коммерческой недвижимости включает в себя небольшой перечень предлагаемых товаров и услуг, то, как правило, это реконструированные объекты советских времен. Их преимущество в том, что они расположены в центре города, где покупательское поведение срабатывает на уровне «привычки» приобретать товары и услуги в старом и знакомом месте. Но если концепция объекта предполагает значительные объемы и существует возможность покупки или аренды земли, то это предполагает строительство новостройки.

Что касается рентабельности переоборудования или строительства коммерческой недвижимости «с нуля», то затраты на них примерно равны. Еще важно отметить то, что если ранее инвестирование происходило в быстроокупающиеся объекты коммерческой недвижимости, то сегодня инвесторы готовы вкладывать деньги в объекты с более длительными сроками окупаемости (7 лет и более). При этом конечная цель – укрепление собственных позиций на украинском рынке.

О. В.: – Торговая недвижимость в Киевской области представлена в основном реконструированными зданиями советских универсамов (их для своих магазинов используют сети «Сільпо», «Велика кишеня») и меньшим количеством торговых площадей в новостройках. Также это складские и производственные помещения, базы отдыха – практически все недавно построенные.

КТО ОНИ, ПОТРЕБИТЕЛИ ЗАГОРОДНЫХ ПЛОЩАДЕЙ?

– Какие категории арендаторов формируют наибольший спрос на коммерческую недвижимость в пригороде Киева?

А. Л.: – Главные арендаторы в таких ТЦ – сети супермаркетов (в первую очередь «Фуршет», «Буми-маркет», «Эко-маркет»), аптеки, магазины мобильной связи, ювелиры. А вот сети бытовой техники (в первую очередь «Фокстрот», «Технополис») интересуются крупными городами. Остальными арендаторами обычно выступают мелкие торговцы одеждой, обувью, мебелью и т.д.

Н. С.: – Наибольший спрос на торговую недвижимость в пригороде формируют крупные арендаторы, основной целевой аудиторией которых являются владельцы автомобилей. Это, прежде всего, типичные «якоря»: мебельные, продуктовые, строительные гипермаркеты, а также супермаркеты электроники. Для бизнес-парков основными арендаторами являются компании, занятые в сфере мелкого производства, IT-компании, back-офисы крупных представительств.

А. С.: – В рознице это «якорные» сетевые операторы, такие как супермаркеты продовольственных и непродовольственных товаров, бытовой техники, строительных материалов и т.д. В офисном и индустриальном секторе – это крупные производители и дистрибьюторы.

О. В.: – Первыми, кто формирует спрос на торговые площади, являются сети продуктовых супермаркетов, а также магазинов бытовой техники. Спрос на земельные участки под коммерческую недвижимость формируют в основном большие логистические компании – как наши, так и зарубежные.

– Соответствуют ли показатели качества проектов по созданию объектов коммерческой недвижимости в пригороде требованиям современного бизнеса?

А. Л.: – В целом – да, соответствуют. Особенно это касается новопостроенных помещений.

Н. С.: – Все зависит от добросовестности девелопера, а также от его способности оценить перспективность своего объекта на многие годы. Ведь с течением времени конкурирующих объектов, построенных по последним технологиям, будет появляться все больше и больше, и удерживать арендаторов в некачественно построенном и устаревшем здании будет все сложнее.

А. С.: – Однозначного ответа на этот вопрос нет. Качество проекта определяется потребительскими характеристиками объекта. Многое зависит от того, как выводится объект на рынок. Поэтому, вложив определенный бюджет в раскрутку объекта (с учетом его реальных и мнимых достоинств), места (с учетом его реальных и мнимых преимуществ) и перечня предлагаемых товаров и услуг, инвестор (управляющая компания) сможет повысить привлекательность объекта в глазах потребителей, что позволит увеличить уровень посещаемости, а соответственно и рентабельность бизнеса.

НУЖНА ЗЕМЛЯ? НЕ ВОПРОС…

– Насколько сложной преградой для развития коммерческой недвижимости в пригороде являются сложности при решении земельных вопросов?

Н. С.: – В этих вопросах там гораздо меньше преград, чем в Киеве.

А. Л.: – Земельные вопросы в области решаются проще, чем в Киеве. Но и тут ситуация далека от рыночной. А тем более либеральной.

А. С.: – Областная власть заинтересована в развитии территории, поэтому более лояльна к застройщикам, и процесс оформления всех разрешительных документов на строительство проходит быстрее, чем в столице.

Однако одной из главных причин невозможности реализации проекта может стать Земельный кодекс, поскольку местные власти не имеют права выделять земельные участки инвесторам со стопроцентным иностранным капиталом. Поэтому наилучший способ реализации проекта для иностранных девелоперов – это привлечение к участию в проекте украинских инвесторов.

О. В.: – Сложности с землей возникают довольно часто, но «цена вопроса» ниже столичной. И, по сути, эти вопросы не являются непреодолимым барьером.

СТРОИТЕЛЬНЫЙ БУМ НА КИЕВЩИНЕ – ДЕЛО ВРЕМЕНИ

– Как вы считаете, насколько перспективными являются проекты по созданию и эксплуатации объектов недвижимости в пригороде Киева? При каких условиях возможна ситуация, когда доходность таких объектов сравняется с доходностью аналогичной недвижимости в столице?

А. Л.: – Проекты по торговой недвижимости уже сейчас по доходности могут конкурировать со столичными. В ближайшие годы около Киева планируется строительство нескольких бизнес-парков. В них будут сосредоточены большие офисные центры. В Белой Церкви, Вишневом, Боярке и Броварах под офисы будут переоборудованы невостребованные помещения контор и лабораторий простаивающих промышленных предприятий.

Гостиницы – очень трудный и долгоокупаемый бизнес. В Киевской области имеют перспективу мотели и недорогие гостиницы около самого Киева – на центральных трассах, в Белой Церкви, Борисполе и, возможно, в некоторых других крупных городах, таких как Бровары, Ирпень, Вышгород.

Н. С.: – На мой взгляд, наиболее перспективными будут проекты торговой, спортивно-оздоровительной и гостиничной недвижимости, расположенные на трассах вблизи скопления нескольких коттеджных городков. Такое расположение торговых и других объектов за городом наиболее выгодно как девелоперам, так и арендаторам и потенциальным постоянным посетителям из коттеджных поселков. Такой формат и месторасположение доказали свое право на существование в Подмосковье, где абсолютно нормальной практикой считается вынесение всей инфраструктуры за пределы поселка, чтобы она имела возможность обслуживать не только жителей нескольких коттеджных городков, но также и транзитных пассажиров.

А. С.: – Да, проекты по созданию коммерческой недвижимости в пригороде Киева можно считать перспективными при условии, что местные власти будут способствовать развитию инфраструктур своих городов, разработке генпланов их развития, где масштаб проекта окажется одним из ключевых факторов. Кроме того, по мере насыщения качественными объектами недвижимости центра и «спальных» районов города Киева начнет реально расти интерес инвесторов к проектам за пределами столицы.

О. В.: – Перспективы пригородных объектов очень высоки, поскольку спрос на них уже сформировался, а предложение отстает приблизительно на год. Вместе с тем Киев продолжает расширяться, и объекты недвижимости, построенные за его чертой, со временем окажутся в городе, что повысит их стоимость и доходность.

– Спасибо участникам «круглого стола» за ваши содержательные ответы.