|
2007-10-15 18:29:06
 Со становлением и развитием в Украине рынка коммерческой недвижимости, появлением новых направлений деятельности, профессиональная лексика специалистов, работающих в данной отрасли, пополнилась такими ключевыми понятиями, как девелопмент и консалтинг http://smconsulting.ru/.
Сегодня консалтинговые и девелоперские компании являются одним из ключевых звеньев в цепочке предоставления услуг по организации торгового и логистического бизнеса. В чем суть услуг вышеназванных предприятий и насколько на сегодняшний день такие услуги востребованы в сфере торговой и складской недвижимости? Попробуем разобраться в данных вопросах, обращаясь к квалифицированным экспертам.
ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ДЕВЕЛОПМЕНТА И КОНСАЛТИНГА
Девелопер – это компания, основной задачей которой является создание и улучшение качества объектов недвижимости с целью увеличения их стоимости. Часто девелопера берет в партнеры инвестор для того, чтобы, используя его опыт и профессионализм, реализовать конкретный проект.
Как объясняет Владимир Ястребов, руководитель отдела логистики компании NAI Pickard, девелоперские компании обычно либо финансируют проект сами, либо принимают в нем долевое участие. Поскольку успех проекта во многом зависит от девелопера, непосредственная заинтересованность стимулирует его развивать бизнес наиболее оптимальным способом. Именно в таком случае к общему процессу становления бизнеса подключаются консультанты.
По словам Катерины Курильчик, маркетинг-менеджера компании DTZ в Украине, консультанты – это профессионалы, умеющие привлечь и удержать потенциального клиента, правильно понимающие нужды и возможности девелопера и арендатора, имеющие большой опыт на рынке, знающие все его тонкости. Сотрудники консалтинговых компаний способны дать качественную консультацию по развитию того или иного проекта, правильно подобрать необходимый объект, успешно сопровождать и завершить переговоры между всеми заинтересованными сторонами.
«Выполнение любого вида услуг, предоставляемых в сфере недвижимости - будь это консалтинг, агентские услуги или девелопмент, - подразумевает наличие у специалистов той или иной компании определенных знаний. Консультантам для правильного понимания рынка и тенденций его развития необходимо иметь углубленные познания в отрасли финансового анализа, экономики, стратегического маркетинга. Девелоперы в свою очередь должны хорошо разбираться в финансах, законодательстве и владеть методикой определения стоимости проекта. И тем, и другим специалистам понадобятся навыки в ведении переговоров. Поэтому нельзя сказать, что консалтинг и девелопмент – конкурирующие направления. На практике, девелопер и консультант – звенья одной цепи», – отмечает Катерина Курильчик.
Виталий Бойко, директор «Украинской Торговой Гильдии», обращает внимание на то, что услуги консалтинговых компаний сегодня востребованы, потому как конкуренция в этой сфере растет, объекты коммерческой недвижимости становятся дороже.
Инвестору или девелоперу порой не под силу взять на себя ответственность за решение многих задач – начиная от поиска земельного участка и оформления разрешительно-согласовательной документации и заканчивая управлением уже созданным объектом недвижимости. «Доверив основную работу консультантам, инвесторы/девелоперы могут сконцентрировать свое внимание исключительно на финансовых показателях проекта, – утверждает Юлия Ляшенко, заместитель генерального директора компании FIM Consulting Plus. – Чтобы повысить доходность объекта в долгосрочном периоде уже на начальной стадии (выбор земельного участка, разработка экономического обоснования и использования земельных участков) следует прибегать к квалифицированным консалтинговым услугам. Первоочередная задача – выявление потребностей со стороны рынка, насколько будущий объект недвижимости заинтересует целевую аудиторию. Для этого консультант разрабатывает концепцию развития, в рамках которой проводятся маркетинговые исследования, разрабатывается финансовый, инвестиционный, юридический планы реализации проекта».
После детальной проработки концепции и оценки рисков, консультант предоставляет своему клиенту обоснованное решение относительно востребованности объекта со стороны конечного потребителя. В результате проведенных исследований и предложенной концепции, предоставленных финансовых показателей заказчик принимает решение о строительстве объекта. По мнению Юлии Ляшенко, далее предоставляются консалтинговые услуги по управлению проектом, основными этапами которого являются:
· сопровождение стадии «П» (архитектурное проектирование):
· согласование проектной документации и получение необходимых разрешений;
· привлечение финансирования;
· сопровождение стадии «РД» (разработка и согласование рабочей документации проекта);
· наблюдение и контроль над строительством;
· оперативное управление финансами;
· управленческий учет и отчетность;
· подготовка, регистрация и получение учредительных документов;
· реализация проекта на рынке (сдача в аренду площадей, продажа готового объекта);
· управление готовым объектом недвижимости.
Относительно наиболее распространенных услуг на рынке коммерческой недвижимости Виктор Распутный, директор компании Build & Live Development, говорит: «Перспективное направление развития консалтинговых услуг – управление коммерческой недвижимостью. В последнее время большим интересом стали пользоваться консультации в таких сегментах рынка недвижимости, как логистика, коттеджные городки, апартаменты, был и остается популярным сегмент торговой недвижимости».
Из вышесказанного можно сделать вывод, что, во-первых, девелоперы и консультанты на рынке недвижимости – это не конкуренты, а скорее соратники. Во-вторых, девелоперские компании очень часто являются клиентами консалтинговых организаций. Поскольку девелопер не может самостоятельно реализовать все стадии проекта, он прибегает к аутсорсингу, чтобы этапы создания объекта недвижимости были выполнены в наилучшем качестве. В-третьих, консалтинговые компании предоставляют широкий спектр услуг, и они очень востребованы в сегментах торговой и складской недвижимости.
ДЕВЕЛОПЕРЫ И КОНСУЛЬТАНТЫ В УКРАИНЕ
В связи с активным развитием рынка недвижимости деятельность девелоперов и консультантов становится все более популярной. Их услугами пользуются не только отечественные, но и зарубежные компании-инвесторы, которые выходят на украинский рынок.
Среди девелоперов, работающих на отечественном рынке коммерческой недвижимости, специалисты называют «ХХI Век», «Дафи», «Конкорд Девелопмент», «Метрика», «МЛП», «Т. М. М. », Alacor, Build & Live Development, Castle Development, группа компаний FIM, HCM Group, King Cross Group, Renaissance Development, Slavinvest, Vok Development, NAI Pickard и др.
Консалтинговые услуги в Украине предоставляют такие компании, как «Украинская Торговая Гильдия», Astera, Colliers International, Deol Partners, DTZ, Jones Lang LaSalle, Knight Frank, Real Estate Solutions, FIM Consulting Plus, NAI Pickard.
Стоимость услуг девелоперов и консультантов различная и зависит от множества факторов. По словам Владимира Ястребова, критериев оценки масса: «Прежде всего, речь идет о виде услуг, так как нельзя их обобщать. Стоимость маркетинговых услуг, естественно, зависит от предмета исследования, если мы говорим о создании концепции объекта – цена зависит от масштабности и сложности объекта».
Как утверждает Виктор Распутный, факторы, определяющие цену консультаций по недвижимости, – это и время, проведенное компанией на рынке, и качество предоставляемых услуг. Также на стоимость услуг влияет «национальность» компании – зарубежная она или отечественная. Несомненно, услуги иностранных компаний намного дороже. Однако в последнее время в связи с ростом конкуренции на рынке консалтинга стоимость услуг, в общем, несколько снизилась», – отмечает эксперт.
Однако респонденты утверждают, что все же намного дешевле довериться профессиональному девелоперу и/или консультанту, чем испытывать трудности с проектом в будущем, поскольку процесс создания объектов недвижимости очень сложный и капиталоемкий. В подтверждение этого Виталий Бойко говорит: «У некоторых клиентов консалтинговых компаний на определенном этапе деятельности возникает желание дальнейшую работу по проекту осуществлять самостоятельно, например, когда создана концепция, набраны операторы, кажется, что дальше все просто. Но на самом деле остается еще очень много работы. И лучше доверить ее специалистам данной отрасли».
ОСОБЕННОСТИ УКРАИНСКОГО ДЕВЕЛОПМЕНТА
Как утверждают респонденты, Украина является одной из наиболее перспективных стран на всем постсоветском пространстве для массового вхождения на ее рынки иностранного капитала.
Однако компании-«чужестранцы» сталкиваются с проблемой отсутствия знаний о местном рынке и опыта работы здесь. «Потому, в первую очередь, девелопмент в Украине имеет украинскую национальность», – подчеркивает Виталий Бойко.
«Качество услуг иностранных девелоперов и консультантов лучше отечественных, здесь сказывается многолетний опыт зарубежных компаний, – объясняет Виктор Распутный. – Но при выходе на украинский рынок недвижимости они порой сталкиваются с незнанием его особенностей и правил, именно поэтому стараются прибегать к помощи местных специалистов. В последнее время доверием пользуются услуги консалтинговых компаний, деятельность которых основывается на опыте зарубежных коллег, но при этом в ней работают украинские специалисты».
Катерина Курильчик дополняет: «Огромные планы зарубежных компаний частично перечеркивает неуверенность в завтрашнем дне, неопределенность, невозможность все спрогнозировать. Это касается не только Киева, но и всей Украины. Инвесторы, входящие на украинский рынок на этапе разработки проекта, подвержены большому риску вследствие бюрократии, коррупции, сложности ввода объекта в эксплуатацию, а иногда и невозможности найти надежного партнера среди местных игроков. Более безопасным является приобретение готового объекта. Следовательно, присутствие иностранных девелоперов на рынке Украины ограничено, что вызвано излишним контролем рынка на местном уровне».
Однако даже украинские компании иногда оказываются в довольно затруднительных ситуациях: «Проблемы в основном существуют у девелоперов, и связанны они в большинстве своем с местными органами власти», – отмечает Владимир Ястребов.
НА РЫНКЕ ОСТАНУТСЯ ПРОФЕССИОНАЛЫ
Украинский рынок коммерческой недвижимости становится более сложным и требовательным, потому с каждым годом роль девелоперов и консалтинговых компаний на этом рынке усиливается. Спрос на их услуги будет расти и дальше, чему способствует общее улучшение экономической ситуации и деловой активности в стране.
Виктор Распутный охарактеризовал будущее консалтинговых и девелоперских услуг так: «Эти услуги будут пользоваться популярностью и в дальнейшем. Но по мере насыщения потребитель услуг станет требовать наиболее квалифицированного подхода к созданию объектов недвижимости и управлению. Вследствие этого на рынке останутся только профессионалы».
«Сегодня все сегменты рынка украинской недвижимости являются минимально развитыми по сравнению с рынками недвижимости других стран Центральной и Восточной Европы, – отмечает Катерина Курильчик. – Относительно высокие арендные ставки, растущий спрос на качественные помещения и сравнительно высокий уровень доходности привлекают на рынок все больше новых игроков». Но инвестор или девелопер, особенно пришедший в Украину из-за границы, теряется среди местных реалий, поэтому будет нуждаться в квалифицированном консультанте.
РАБОТА НА ПЕРСПЕКТИВУ
Говоря о девелопменте в Украине, следует отметить, что сейчас очень слабо развиваются проекты логистических комплексов, без которых существование, например, крупного торгового объекта или масштабного производства невозможно. Потому девелоперы обязаны будут обратить свое внимание на складской сектор недвижимости. Многие украинские застройщики уже сейчас предлагают подходящие для развития подобных проектов земельные участки. Однако чрезмерная бюрократия является главной преградой для их реализации.
Девелоперов, которые рискнули войти на украинский рынок складской недвижимости, мало. По словам Владимира Ястребова, за последние два-три года стоит отметить:
* GLD Invest Ukraine – развивает два проекта современных складских комплексов: East Gate – 40 000 кв. м складских помещений и 4 000 кв. м ассоциированных офисных помещений в Бориспольском районе, который уже реализован; West Gate имеет 80 000 кв. м складских помещений (сдача первой очереди, 6 000 кв. м, в конце 2007 г., второй очереди, 74 000 кв. м, – в марте 2008 г.), расположен на Житомирской трассе М06.
* «Международные логистические партнеры» («МЛП») – проект 100 000 кв. м складских помещений на Житомирской трассе М06. Первая очередь, 34 000 кв. м складских помещений, будет сдана к концу 2007 г. «МЛП» также приобрела участок в Бориспольском районе для строительства второго складского комплекса (100 000 кв. м).
* Giffles Management Ukraine – 60 000 кв. м складских помещений на Житормирской трассе М06 в районе Копылова. Сдача объекта – в конце 2007 г.
По данным DTZ, в сегменте торговой недвижимости к реализации в ближайшее время заявлено несколько крупных объектов. В том числе среди значительных проектов, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2007 г., можно выделить торговый центр «Материк». Ближе к началу 2008 г. должен появиться торгово-развлекательный комплекс «Квадрат-Аврора» и торгово-развлекательный центр «Днепровская пристань».
Операторы ретейла, а соответственно, и девелоперы, работающие с торговой недвижимостью, активно выходят в регионы. «Особенно высокой является активность в городах-миллионниках, где темпы развития торгового бизнеса часто иногда намного превышают таковые в столице, – акцентирует внимание Катерина Курильчик. – Для иностранных инвесторов и многих международных торговых операторов очень привлекательными являются качественные объекты в основных региональных центрах Украины, что связанно с дефицитом земельных участков и соответственно дороговизной проектов в Киеве, а также сравнительно высоким уровнем арендных ставок и потенциальной доходности девелопмента торговых объектов в регионах».
Реализовывая проекты в регионах, девелоперские и консалтинговые компании также выполняют своего рода общественную, социальную функцию – они способствуют развитию самих регионов. Что же касается развития Киева и роли девелоперов и консультантов в этом процессе, то, как отметил Михаил Орнат, исполнительный директор ООО «Ренессанс Девелопмент», уже сегодня ведется активная работа по созданию специального органа, наделенного полномочиями контролировать соответствие объектов коммерческой и жилой недвижимости Киева общеевропейским нормам и стандартам. В этот орган в качестве постоянных членов войдут представители городских властей и компетентные специалисты компаний, работающих в сфере консалтинга, девелопмента и логистики.
Алла Кошляк
КОММЕНТАРИИ:
Виктор Распутный, директор компании Build & Live Development:
– На украинском рынке недвижимости, в отличие от зарубежного, пока отсутствует опыт ведения одного проекта от начала и до конца одной компанией. Но такая практика имеет ряд конкретных преимуществ. Во-первых, временные выгоды, то есть не уходит время на передачу данных и «введения в курс дела». Во-вторых, финансовые: стоимость комплекса услуг в одной компании дешевле, чем стоимость каждой из услуг в отдельных инстанциях. В-третьих, качественные: одна компания проводит маркетинговое исследование рынка, опрос респондентов, анализирует характеристики участка и разрабатывает концепцию по наилучшему использованию участка. Потому в дальнейшем будет логично, если рекомендации и консультации касательно будущего объекта станет давать одна компания, уже владеющая необходимой информацией.
Следует отметить, что качество услуг – это набор актуальных и необходимых методов сбора и обработки информации, многогранности подходов и индивидуальность в вопросах разработки идеи и концепции. Качество услуг компании можно определить, изучив выполненные ею проекты.
Юлия Ляшенко, заместитель генерального директора компании FIM Consulting Plus:
– Украинский рынок недвижимости стремительно развивается, его активный рост при благоприятной конъюнктуре продолжится и в будущем. Консалтинг в данном процессе с каждым годом будет играть решающую роль. В дальнейшем на украинском рынке недвижимости появятся новые международные игроки консалтингового бизнеса, а также продолжат качественно развиваться украинские компании. Кроме этого, существующие девелоперы расширят свой бизнес, создав департаменты или преобразовав их в отдельные структуры по предоставлению услуг в сфере консалтинга.
Требования рынка ужесточаются, потребители становятся более избирательными в отношении качества предоставляемых услуг. Со временем они будут выбирать компании, к которым у них сформировалась определенная степень доверия. А достойный уровень услуг смогут предоставить только компании, занимающие активную позицию на рынке, имеющие безупречную репутацию, практический опыт реализации проектов, умеющие совместить международную практику с украинской реальностью.
Виталий Бойко, директор «Украинской Торговой Гильдии»:
– Девелопер – это предприниматель, который берет на себя все риски, возникающие в ходе реализации проекта, он является инициатором и руководителем проекта.
Во время любого масштабного проекта в сфере недвижимости существует много этапов и работает большое количество подрядных организаций, каждая из которых выполняет свою функцию. Консалтинговая компания является своего рода «подрядчиком». К примеру, наша компания выполняет следующие работы: проводит анализ наилучшего использования, создает концепцию объекта, ищет дополнительное финансирование, руководит и управляет проектом и т. д. Другими словами, цель консалтинговых компаний – сопровождать девелоперский проект.
Владимир Ястребов, руководитель отдела логистики компании NAI Pickard:
– Прежде всего, следует прояснить, что девелоперские и консалтинговые организации выполняют разные функции. Консультанты – это агентства недвижимости, компании, которые занимаются маркетинговыми исследованиями рынка, пишут концепции развития и т. д. Девелоперы же непосредственно развивают объекты недвижимости. Следовательно, последние могут быть клиентами консалтинговых компаний, что и происходит на практике.
Консалтинговые компании находят площадки, объекты для развития и разрабатывают концепции развития, проводят исследования оптимального использования площади, тогда как девелоперы работают с инвесторами, а зачастую сами являются частичными или полными инвесторами. Услуга, которою они предоставляют, – создание продукта, а именно участок, который был найден консультантом, застраивается и развивается, когда объект готов, то вновь передается консалтинговой компании для последующей реализации (продажи, сдачи в аренду, управления и пр.).
Катерина Курильчик, маркетинг-менеджер компании DTZ в Украине:
– Спектр услуг, предоставляемых консалтинговыми компаниями по недвижимости, зависит от уровня развития рынка недвижимости, а также базы и ресурсов компании. Наша компания, например, начинала работу на рынке Украины с организации агентства и отдела по управлению недвижимостью. Постепенно, с развитием рынка недвижимости и вхождением иностранных операторов, добавлялись новые линии. Так, с появлением зарубежных инвесторов и девелоперов активно начали развиваться департаменты аналитики, оценки, инвестиций и консалтинга.
Опытный консультант предлагает широкий спектр услуг, начиная от агентства и заканчивая стратегическим консалтингом и разработкой концепции, что связано со спросом инвесторов на получение качественного комплексного консалтингового продукта.
Михаил Орнат, исполнительный директор компании Renaissance Development:
– Динамика развития рынка недвижимости Украины, инвестиционная привлекательность данного сектора экономики заставили украинских застройщиков пересмотреть годами применяемый формат организации коммерческой недвижимости.
Благодаря некоторым успешно реализованным проектам в Украине, к застройщику пришло понимание необходимости работать с профессионалами и, к счастью, сегодня ни у кого не вызывают удивление понятия «концепт» или «якорь», хотя еще два года назад ситуация была несколько иной. Однако данному результату предшествовал негативный опыт, заключающийся в том, что неправильная концепция развития объекта коммерческой недвижимости либо полное отсутствие ее препятствовали заполнению арендаторами, так как сооружение не соответствовало требованиям торговых операторов и не имело конкурентоспособных технико-экономических параметров.
|
