Первое полугодие 2009: основные уроки кризиса

ТЕНДЕНЦИИ ПЕРВОГО ПОЛУГОДИЯ

Рынок коммерческой недвижимости Украины в первой половине 2009 года, как и с начала кризиса, находился в прямой зависимости от негативных тенденций в экономике и политической жизни страны. Наступившая неопределенность во всех направлениях развития украинского государства замедлила до минимума бизнес-активность, свела на нет инвестиционную привлекательность рынка, привела практически к замораживанию ипотечного и корпоративного кредитования со стороны банков.

Проблемы в банковской сфере негативно влияют на все экономические сферы, однако на капиталоемкий рынок коммерческой недвижимости особенно, поскольку он не может функционировать без значительных заемных ресурсов.

В 2009 году рынок коммерческой недвижимости развивался в соответствии с тенденциями, заложенными в последние месяцы 2008 года. В результате экономического спада существенно снизился спрос на коммерческую недвижимость, что, соответственно, привело к падению арендных ставок и увеличению доли вакантных площадей, изменениям условий договоров аренды.

Среди основных тенденций развития украинского рынка коммерческой недвижимости в первом полугодии 2009 во всех сегментах эксперты называют следующие:

– снижение арендных ставок;

– рост вакантности;

– дальнейшее замедление девелоперской активности;

– переход от рынка арендодателя к рынку арендатора;

– рост конкуренции среди владельцев объектов;

– поиск компромиссных решений и разделение рисков между арендодателями и арендаторами;

– смещение интереса арендаторов с shell&core к помещениям с отделкой, прежде всего в офисном сегменте;

– возобновление активности арендаторов со второго квартала.

Говоря об основных тенденциях развития рынка во втором полугодии 2009, Александр Носаченко, управляющий директор компании Colliers International (Украина), отмечает, что «наиболее значимым событием как на рынке, так и в сфере нашей деятельности мы считаем готовность игроков гармонично адаптироваться к новым условиям, индикатором чего является активность на рынке аренды. Как арендаторы, так и арендодатели, занимавшие исключительно выжидательные позиции с октября по декабрь 2008 года, осознав, что экономическая рецессия носит длительный характер, начали искать компромиссы».

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Как уже говорилось выше, в первой половине 2009 года эксперты отмечают некое оживление на рынке аренды офисной недвижимости по сравнению с последними месяцами 2008 года. Однако, тем не менее, брокеры утверждают, что в целом сдавать офисные площади в аренду сейчас довольно сложно. При этом чуть ли не каждый запрос арендатора сегодня содержит обязательное условие – помещения должны быть с отделкой. Большинство арендаторов ожидают от владельцев зданий значительных уступок касательно условий договоров аренды, включая существенные скидки в отношении арендной платы, привязку платежей к национальной валюте, арендные каникулы и в том числе осуществление отделки помещений за счет арендодателя.

В первом полугодии 2009 на рынке офисных помещений образовалось достаточно большое предложение качественных площадей с отделкой. По различным данным, доля офисных помещений с отделкой составляет на сегодняшний день от 25% до 65% всех вакантных площадей Киева. Что касается непосредственно уровня вакантности на офисном рынке столицы, то он, по данным компании Colliers International (Украина), составляет порядка 20%. По данным компании DTZ, по состоянию на конец второго квартала 2009 года уровень вакантности офисных помещений в Киеве составлял порядка 15,5% без учета предложения субаренды.

В первой половине 2009 года многие компании продолжили сокращение занимаемых офисных площадей, в результате чего сохранилась тенденция роста рынка субаренды.

Источник: DTZ Research

Согласно информации компании DTZ, в первом полугодии 2009 на рынок офисной недвижимости Киева было выведено около 41 900 м² общей арендуемой площади.

Источник: DTZ Research

Дополнительно, согласно заявлениям застройщиков, до конца года на рынок могут быть выведены еще порядка 140 000 м². Однако, по мнению специалистов DTZ, реальным является вывод на рынок только около 45-50% заявленных площадей. Таким образом, специалисты компании ожидают, что новое предложение по итогам 2009 года может составить около 105 000 м² общей арендуемой площади.

Источник: DTZ Research

По состоянию на конец второго квартала 2009 года запрашиваемые базовые арендные ставки на офисные помещения, позиционируемые в классе А, по данным DTZ, достигают максимум $40/м²/в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов), что, по словам экспертов, в долларовом эквиваленте на 50-55% ниже по сравнению с показателями конца второго квартала 2008 года. Кроме того, сегодня базовая арендная ставка называется в основном для помещений с базовой отделкой. По мнению специалистов компании, до конца 2009 года, исходя из предположений, что обменный курс украинской гривны к американскому доллару не изменится, базовые арендные ставки на офисные помещения, позиционируемые в классе А, скорее всего, будут находиться в диапазоне $25-35/м²/в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов) для помещений с базовой отделкой.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Несомненно, с наступлением кризиса спрос на торговые помещения на украинском рынке значительно снизился, и данная тенденция сохранилась в первой половине 2009 года. При этом относительно невысокий процент вакантности в киевских ТЦ (по данным экспертов, около 5%) можно объяснить, в том числе, вовремя предпринятыми мерами со стороны владельцев по удержанию арендаторов. Главенствующая роль на рынке торговой недвижимости сместилась в первом полугодии в пользу арендатора.

Основными тенденциями первого полугодия 2009 на рынке торговой недвижимости стали переговоры (renegotiation) о новых условиях аренды и как результат изменения коммерческих условий договоров в пользу арендаторов, в большом количестве случаев переход от фиксированной арендной ставки к смешанной (базовая ставка плюс процент от оборота), миграция арендаторов из неуспешных ТЦ/ТРЦ, переформатирование магазинов и ТЦ/ТРЦ.

Среди значимых тенденций на рынке торговых помещений Мария Шкарпетина, аналитик отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle, Украина, называет также изменение потребительских предпочтений от товаров среднего и высокого ценового сегмента к более дешевым товарам, на что многие торговые операторы отвечают пересмотром ассортиментно-ценовой политики в сторону товаров эконом-сегмента.

Проблемы в финансовом секторе и значительное падение покупательной способности коснулись многих ритейлеров, существенно снизились обороты розничных сетей. Данная ситуация привела к закрытию многих магазинов в первом полугодии 2009 (серьезные финансовые проблемы переживала компания «О’КЕЙ Украина», закрывшая в июле все свои магазины сети в Украине), кроме того, некоторые операторы оказались на грани банкротства и даже официально объявили себя банкротами («Домотехника»). Решением проблем для многих ритейл-операторов, оказавшихся в крайне сложной финансовой ситуации, могут стать процессы слияний и поглощений.

По данным компании Colliers International (Украина), в первом полугодии 2009 в киевском регионе было введено в эксплуатацию 50 300 м² торговых площадей за счет выхода на рынок первой очереди специализированного ТЦ «Аракс» (GLA – около 28 000 м²) и первой очереди специализированного ТЦ «Домосфера» (GLA – около 22 300 м²). Во втором полугодии эксперты компании ожидают увеличения нового предложения еще на 66 500 м².

Источник: Colliers International (Украина)

По словам экспертов компании Colliers International (Украина), средняя арендная ставка в ТРЦ киевского региона (для секций 100-300 м²) снизилась с $105 до порядка $60/м²/в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов), то есть немногим более чем на 40%. Уровень вакантности в торговом сегменте на конец первого полугодия находился на уровне 4-5%, являясь самым низким по сравнению с офисным и складским сегментом.

СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

По мнению экспертов, в период кризиса наиболее значительно среди всех сегментов коммерческой недвижимости в отношении доходности пострадал складской. По словам Александра Носаченко, «если отталкиваться от такого показателя, как доход на вложенный капитал, то здесь наиболее уязвимым оказался складской сегмент. Несмотря на не столь значительное снижение арендных ставок (в пределах 35%), их существующий уровень является убыточным для владельцев большинства складских комплексов, так как рентабельность данного сегмента изначально была наиболее низкой».

Арендаторы складской недвижимости, как и других сегментов, в первом полугодии 2009 продолжали вести переговоры с владельцами объектов касательно снижения арендных ставок и привязки платежей к гривне. По данным экспертов, аналогично офисному рынку, во втором квартале 2009 года стало заметным оживление и в сегменте аренды складской недвижимости.

В первом полугодии 2009 на рынок Киевской области, по данным компании DTZ, было выведено около 70 000 м² качественных складских помещений, учитывая вспомогательные помещения и мезонин. По состоянию на начало июля 2009 года специалисты компании оценивают объем рынка логистических помещений в Киевской области приблизительно в 893 400 м².

Объем логистических объектов, находящихся сейчас на стадии строительства и планирующихся к сдаче до конца 2009 года, составляет, по данным специалистов DTZ, около 230 000 м², причем по некоторым из них уже подписаны предварительные договора аренды. Если все эти объекты будут введены в эксплуатацию, то к концу 2009 года общий объем складских помещений в Киевской области может достигнуть порядка 1 100 000 м².

По состоянию на июнь месяц, средний уровень арендных ставок в складском сегменте (без учета НДС и эксплуатационных расходов) для помещений класса А, по данным Colliers International (Украина), достиг $6,5-$7,5/м²/в месяц, снизившись таким образом относительно пикового уровня данного показателя в размере $10-12/м²/в месяц на 35%. Вакантность в складском сегменте выросла с 21% (конец декабря 2008 года) до 23,4% в конце первого полугодия 2009.

ИНВЕСТИЦИИ

Мировой финансовый кризис в кратчайшие сроки внес коррективы в формирование инвестиционных стратегий всех без исключения игроков рынка недвижимости и наложил отпечаток неопределенности на его развитие в будущем. Рынок проектного финансирования со второй половины 2008 года находится в стадии стагнации, и в первой половине 2009 года никаких изменений в данном отношении не произошло.

Сегодня потенциальные инвесторы заняли выжидательную позицию, поскольку прогнозировать развитие рынка недвижимости в данный момент чрезвычайно сложно. Кроме мирового финансового кризиса причиной оттока зарубежных капиталов из Украины стала политическая нестабильность в стране, а также сложности регуляторных и земельных процедур, при этом риск политической нестабильности особенно тяжел, поскольку не подлежит страхованию.

Источник: DTZ Research

Что касается частных инвесторов и инвестиционных фондов, начиная с осени 2008 года, в большинстве своем они не готовы принимать участие в финансировании украинских девелоперских проектов, особенно на начальной стадии их развития.

Альтернативным вариантом привлечения инвестиций для девелоперов под развитие проектов может стать продажа уже готовых объектов или проектов, находящихся в портфеле девелоперской структуры. И хотя эксперты в начале 2009 года прогнозировали, что в кратко- и среднесрочной перспективе инвесторы будут готовы приобретать функционирующие объекты с гарантированным денежным потоком, однако в первой половине года активности в этом отношении на рынке не наблюдалось.

* По состоянию на июнь 2009 года

Источник: DTZ Research

Многие компании, обремененные значительными долговыми обязательствами, пытались с начала 2009 года продавать проекты, входящие в их портфель со значительным дисконтом. Однако девелоперские проекты представляют в данный момент крайне незначительный интерес для потенциальных покупателей, поскольку большинство из них разрабатывалось в период интенсивного роста сегмента коммерческой недвижимости и не соответствует изменившимся требованиям рынка. Преуспела в данном процессе компания «XXI Век», которая продала свои доли в 5 харьковских проектах, а также доли в проектах жилого комплекса в Севастополе, загородного жилого комплекса «Лесники» под Киевом, многофункционального комплексе в Борисполе, ТРЦ «Квадрат» в Донецке и проект торгового центра по ул. Бальзака в Киеве.

Европейский банк реконструкции и развития ( ЕБРР) сегодня остался едва ли не единственным реальным инвестором на украинском рынке недвижимости. Более того – ЕБРР огласил план об увеличении объема операций на украинском рынке в 2009 году до 1 миллиарда евро (в 2008 году он составил 870 миллионов евро). Поскольку большинство коммерческих банков сократило или отказалось от предоставления услуг проекторного финансирования, количество запросов к ЕБРР со стороны украинских девелоперов сегодня увеличилось в разы. Известно, что в начале 2009 года ЕБРР предоставил кредит на сумму $34,4 миллиона компании Terminal Brovary LLC для реализации проекта современного логистического центра в Броварах. Данный кредитный договор является первым совместным проектом ЕБРР с компанией Aisi Realty Public Limited, являющейся 100-процентным собственником специализированной компании Terminal Brovary LLC.

Также среди немногих «живых» инвесторов на украинском рынке, которые продолжают функционировать и планируют пополнение собственного портфеля активов в период кризиса, является фонд инвестиций в недвижимость Dragon-Ukrainian Properties & Development PLC. Компанию интересуют в первую очередь готовые объекты в офисном и торговом сегментах недвижимости, генерирующие стабильный денежный поток. За привлекательные активы компания готова платить, исходя из 20-процентной ставки капитализации.

Возможное возобновление активности иностранных инвесторов на украинском рынке комментирует Наталья Стельмах, заместитель директора, руководитель отдела инвестиций компании DTZ в Украине: «С одной стороны, в борьбе с нынешним кризисом большинство развитых государств оказало беспрецедентную финансовую поддержку своим банкам и эта долларово-евровая лавина начнет восстанавливать реальные секторы глобальной экономики. С другой же стороны, разочарование в бездарности украинских политиков среди иностранных инвесторов настолько тотальное, что возвращения инвесторов стоит ожидать только после стихания шторма на основных западных аренах, затем скупки «смачных» проектов на других развивающихся рынках, и только в последнюю очередь в Украине и подобных странах».

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ СДЕЛКИ

Мнения экспертов касательно инвестиционных сделок, состоявшихся в первой половине 2009 года, расходятся. По утверждению одних экспертов, в первом полугодии на рынке не произошло ни одной инвестиционной сделки, по утверждению других – состоялись две сделки по продаже объектов недвижимости, однако каждая стоимостью не более $20 миллионов. Однозначно можно сказать, что официальной информации об инвестиционных сделках, заключенных в первые 6 месяцев 2009 года и о соответствующих ставках капитализации, на рынке нет.

Эксперты отмечают, что наблюдается интерес к distressed assets со стороны местных и оффшорных инвесторов, однако владельцы объектов недвижимости пока еще не готовы принимать предлагаемые цены.

По мнению Аркадия Вершебенюка, директора департамента инвестиционных услуг и департамента промышленной недвижимости Colliers International (Украина), «в сложившейся на рынке ситуации маловероятны крупные инвестиционные сделки (более $20 миллионов) до конца 2009 года. Обсуждаемые ставки капитализации в первом полугодии 2009 составили 15-20% для складского сегмента, 14-18% для торгового и офисных сегментов, однако утверждать по факту, что рынок принял новые условия, у нас оснований нет».

По мнению Германа Паникара, заместителя директора, отдел финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, Украина, указанные выше ставки являются ориентиром только для объектов наивысшего качества: «Большинство объектов, которые сейчас предлагаются к продаже, будут интересны потенциальным покупателям, только если ставки капитализации по ним будут колебаться в районе 18-25%, в зависимости от качества объекта, его местоположения, состава арендаторов, качества договоров и прочих факторов. Большое внимание со стороны инвесторов уделяется стабильности денежных поступлений от объекта недвижимости».

ГОСТИНИЧНЫЙ РЫНОК

В период кризиса пострадали и девелоперские компании, и собственники функционирующих отелей. Устоявшиеся в течение последних трех лет правила игры на данном рынке сегодня уже не действуют. Кризис заставил собственников гостиниц посмотреть на бизнес с позиции не диктующей, а принимающей условия стороны. В затруднительное положение попали также девелоперы, планировавшие реализацию гостиничных проектов и тщетно пытающиеся найти сегодня финансирование под эти цели.

Кризис существенно замедлил деловую активность страны в целом и Киева в частности: резко сократились количество бизнес-туристов и бюджеты на проживание. Кроме того, снизилось количество путешествующих туристов, которые могли позволить себе снять номер в высококлассной гостинице. Эти факторы отразились в первом полугодии 2009 на уровне заполняемости гостиниц Киева, особенно высшей ценовой категории. По данным компании Jones Lang LaSalle Hotels, уровень загрузки таких гостиниц в Киеве за первые четыре месяца 2009 года (по сравнению с аналогичным периодом 2008 года) упал на 20%, по данным Клода Булте, генерального менеджера гостиницы Radisson SAS (Киев), – на 10-12%.

Последствием падения уровня загрузки стало снижение стоимости номеров. В этом плане особенно пострадали снова-таки гостиницы высокого класса. По данным Jones Lang LaSalle Hotels, стоимость номера в высококлассных гостиницах Киева в первой половине 2009 года упала ориентировочно на 20%. В отличие от гостиниц высокого класса, в среднеценовом сегменте Киева практически не изменились показатели спроса и стоимости номеров.

В результате кризиса значительно снизился спрос на сопутствующие сервисы, предоставляемые гостиницами, сократилось количество заказов на аренду банкетных и конференц-залов.

Однако, по мнению Марины Усенко, исполнительного вице-президента, главы московского офиса компании Jones Lang LaSalle Hotels, некоторые положительные моменты во время кризиса для функционирующих объектов все же имеются: «Гостиничный рынок Киева не отличается масштабностью, кроме того, сильно «просел» спрос. В этом, однако, есть и свои преимущества для уже функционирующих объектов. Если бы не грянул кризис, то через полгода-год на киевском рынке появились бы новые гостиничные объекты, которым приходилось бы раскручиваться в основном за счет демпинга цен, что несколько ослабило бы позиции функционирующих отелей. В нынешних же условиях, при задержке ввода объемов новых гостиничных номеров, у действующих объектов появилось время для «передышки и концентрации»: они смогут научиться работать в условиях кризиса и задуматься о том, как стать более эффективными в работе».

За весь 2009 год в Киеве ожидается открытие единственной гостиницы InterContinental Kyiv по ул. Большой Житомирской, 2, строительство которой длится уже долгое время, а открытие переносится в течение года.

В числе международных гостиничных операторов, которые имеют на данный момент более-менее реальные проекты в Киеве, стоит назвать Fairmont Hotels & Resorts, Hilton Hotels Corporation, Accor Group. Одним из наиболее активных зарубежных операторов на рынке Украины остается The Rezidor Hotel Group. К гостиничным операторам, у которых имеются проекты в Киеве, еще не подкрепленные финансированием, относится оператор Kempinski.

Это не полный список операторов, ведущих на сегодняшний день деятельность на украинском рынке. Некоторые из них даже в разгар кризиса продолжают искать локальных партнеров, однако пока не могут похвастаться реальными проектами. По словам Юрия Нартова, управляющего директора компании Colliers International (Украина), «нельзя однозначно сказать, что планы международных гостиничных операторов сильно изменились в отношении украинского рынка. Девелоперы и операторы и ранее взвешенно принимали решения относительно открытия гостиниц в Украине, учитывая тот факт, что гостиничный бизнес – долгосрочная инвестиция. Как и прежде, ненасыщенность рынка, а также потенциал роста страны в среднесрочной и долгосрочной перспективе, являются основными факторами, которые привлекают международных операторов в Украину. На данный момент ни одна из сетей, ранее заявивших об открытии гостиниц в Украине, публично не отказалась от планов. Хотя в целом есть признаки некоторого уменьшения активности гостиничных операторов в стране, а ряд проектов был заморожен по причине отсутствия финансирования».

ПРОГНОЗЫ

По прогнозам экспертов, текущие экономические показатели и политическая ситуация предопределяют низкую деловую активность во всех бизнес-сегментах в Украине во второй половине 2009 года, что, соответственно, проявится в дальнейших негативных тенденциях в сфере коммерческой недвижимости. Поскольку оздоровления банковской сферы, а значит и кредитования не стоит ожидать во второй половине 2009 года, оживление рынка коммерческой недвижимости в отношении реализации новых проектов в текущем году также не предвидится. Причем данная ситуация продлиться как минимум до середины 2010 года.

Во второй половине 2009 года во всех сферах бизнеса по-прежнему будет главенствовать неопределенность в отношении дальнейшего развития ситуации в стране, что и будет являться главным «тормозом» для развития экономики. Комментирует Наталья Стельмах: «Как мы и прогнозировали, негативное влияние мирового финансового кризиса в Украине ухудшается неопределенностью с предстоящими выборами и полным отсутствием стратегии структурных реформ и развития экономики. Первая часть пути в «спасении» страны была выполнена: за последние несколько лет мировые инвесторы открыли для себя Украину как огромный потенциальный рынок, что повлекло значительные вливания капитала в страну (ошибки и иррациональность использования привлеченного капитала – отдельная тема); однако наличия качественного состава населения и выгодного геополитического положения для серьезных инвестиций в Украину мало».