Рынок складской недвижимости Киева

 

Согласно проведенному CB Richard Ellis исследованию, доля свободных площадей в завершенных складских комплексах по итогам первого полугодия составила порядка 26%. Данный показатель учитывает только те помещения, которые предлагаются в прямую аренду. Помимо этого на рынке присутствует значительное количество предложений по субаренде, что еще более увеличивает объем доступного предложения. Сокращение спроса, рост показателя вакантности, активное развитие рынка субаренды – совокупно данные факторы оказывают существенное понижающее давление на уровень арендных ставок.

 

С начала 2009 года стоимость аренды снизилась практически на 30% в долларовом эквиваленте, достигнув значения $6,5 кв. м/месяц в наилучших проектах. В годовом измерении снижение арендных ставок составило 55%, что является рекордным показателем среди рынков региона ЕМЕА.

 

По словам управляющего партнера CB Richard Ellis в Украине Радомира Цуркана, в целом происходит смягчение финансовых условий. Помимо снижения арендной ставки, при подписании договоров аренды происходит фиксация к курсу НБУ, а в некоторых случаях собственники готовы фиксировать арендную ставку в гривне, при этом длительность договора аренды может варьироваться как от нескольких месяцев, так и от 1 года и до 3 лет.

 

 

 

 

Согласно данным CB Richard Ellis, объем поглощения по итогам первого полугодия 2009 составил чуть более 40 тыс. кв. м складских помещений.

 

Радомир Цуркан отмечает, что в сравнении с аналогичным периодом 2008 года, сегодняшние показатели активности на рынке аренды намного ниже. Практически у всех пользователей значительно снизилась потребность в складских помещениях, что, с одной стороны, было вызвано падением объема продаж и снижением доходности бизнеса у компаний-арендаторов, а с другой – необходимостью снизить затраты, в том числе и на аренду. Многие потенциальные арендаторы отложили решение переезда или расширения до тех пор, пока перспектива стабилизации экономики и выздоровления рынка не станет более ясной, тем самым способствуя формированию отложенного спроса. В результате с начала года спрос со стороны арендаторов оставался невысоким, сократилось количество и средний размер заключаемых сделок.

 

Также эксперт отметил, что ряд сделок по аренде, которые произошли на рынке складской недвижимости в этом году, фактически являются завершением процесса переговоров между арендаторами и собственниками объектов, начатого еще до кризиса. Понижение арендных ставок многим арендаторам облегчило затратную нагрузку по аренде. Кроме того, шоковое состояние у владельцев складских проектов прошло, после чего они продемонстрировали готовность идти на серьезные уступки арендаторам, чтобы заполнить свободные площади и генерировать денежный поток.

 

Согласно проведенному CB Richard Ellis исследованию, структура спроса практически не изменилась и основными пользователями современных складских помещений по-прежнему являются логистические операторы и торговые сети, на долю которых пришлось более 50% сданных в аренду площадей. Также в первом полугодии 2009 в общей структуре поглощения увеличилась доля компаний, оперирующих в сфере промышленного производства, – около 30% сданных в аренду помещений.

 

Если же говорить об изменениях запросов арендаторов, то наиболее актуальным критерием выбора сегодня является стоимость. Уровень арендной ставки теперь намного ниже, чем год назад, и у арендаторов появилась возможность обеспечить себе наилучшие помещения на весьма привлекательных условиях. Также стоит отметить повышение требований к качеству помещений. Аренда помещений в проекте с хорошим расположением, эффективной концепцией и современными технологическими решениями позволяет арендатору сократить издержки и повысить эффективность бизнеса. Таким образом, востребованными являются те проекты, которые могут предложить качественные помещения по наиболее привлекательной цене.

 

По данным CB Richard Ellis, объем спекулятивного предложения на столичном рынке складской недвижимости составляет порядка 690 тыс. кв. м современных складских помещений. За первое полугодие 2009 г. на рынок был выведен лишь один проект, построенный для нужд собственника – логистический комплекс «Айс-Терминал», складской площадью 16 тыс. кв. м, предназначенный для хранения и дальнейшей обработки замороженных продуктов питания. Строительство многих из анонсированных на 2009 год проектов приостановлено, так как с целью минимизации рыночных рисков девелоперы стараются максимально отсрочить дату ввода проекта в эксплуатацию.

 

Несмотря на то, что на данный момент ведется строительство свыше 250 тыс. кв. м современных складских помещений, до конца текущего года высокую вероятность реализации, по мнению Радомира Цуркана, имеет лишь около 70-80 тыс. кв. м, в то время как ввод в эксплуатацию остальных проектов будет перенесен на 2010-2011 гг.

 

В среднесрочной перспективе снижение объемов нового предложения сыграет положительную роль для стабилизации ставок аренды, но как минимум до конца 2009 года объем помещений на рынке, предлагаемых в аренду, будет превосходить платежеспособный спрос.

 

 

По прогнозам CB Richard Ellis, во втором полугодии возможно незначительное увеличение вакантности, что в большей степени будет спровоцировано появлением на рынке тех проектов, ввод в эксплуатацию которых уже нельзя перенести. В то же время маловероятно, что по итогам 2009 года доля вакантных площадей превысит 30% от общего предложения на рынке.

 

Основная волна коррекции планов среди пользователей складских помещений уже прошла, и на рынке аренды заметно некоторое оживление, что в свою очередь будет способствовать замедлению темпов снижения арендных ставок. При отсутствии резкого ухудшения экономической ситуации и дальнейшей девальвации национальной валюты, возможное снижение стоимости аренды составит не более 10-15% от текущего уровня.

 

Восстановление рынка складской недвижимости во многом будет зависеть от стабилизации экономики. Появление первых признаков улучшения рыночной конъюнктуры будет определяться, прежде всего, оживлением сегмента торговой недвижимости, что в свою очередь ожидается не ранее 2010 г.