Жилье с претензией на элитность

 На сегодняшний день жилая недвижимость в Украине разделяется специалистами рынка на четыре основные группы: элитная, премиум, бизнес- и эконом-класс.

Каждая категория имеет определенные характеристики и рассчитана на соответственный уровень дохода потребителей. Жилье бизнес-класса – это что-то среднее между апартаментами премиум с претензиями на элитность и квартирами эконом-класса. Поэтому, заявленные на продажу квартиры бизнес-класса представлены довольно широким ассортиментом, начиная от достаточно скромных и малогабаритных квартирок и заканчивая апартаментами, ничем не уступающим аналогичным элитным

На украинском рынке недвижимости уже сложилась определенная система критериев, согласно которой можно выделить квартиры класса «бизнес». Согласно утвержденному Украинской Строительной Ассоциацией классификатору жилья, многоквартирные дома бизнес-класса должны соответствовать следующим требованиям:

– месторасположение – приближенные к центру города районы, наиболее подходящие столичные, как Печерский, Соломенский и Голосеевский;

– количество квартир на этаже – до восьми;

– площадь от 70 до 140 м2, обычно со свободной планировкой, чтобы покупатели могли организовать жилое пространство по своему вкусу;

– обязательно наличие подземного паркинга, либо, как минимум, просторной парковки во дворе (расчет – полтора машиноместа на каждую квартиру);

– минимальная площадь, рассчитанная на одного жильца – 21–40 м2;

– придомовая территория – охраняемая.

Кроме того, обязательное наличие развитой инфраструктуры: супермаркет, детский сад, школа, медучреждение, ресторан, кафе, развлекательная и рекреационная зоны.

«На сегодняшний день далеко не все комплексы, заявленные как жилье бизнес-класса, соответствуют всем требованиям и стандартам классификатора Украинской Строительной Ассоциации. В первую очередь, это связано с месторасположением комплексов. Согласно стандартам, комплексы бизнес-класса должны располагаться в приближенных к центру города районах, в т. н. второй и третьей зонах, соответствующих определенным параметрам. Выполнить это требование для жилья бизнес-класса сейчас в Киеве крайне сложно, поскольку на сегодняшний день существует дефицит вакантных площадок под строительство объемных комплексов этого класса», – рассказывает Светлана Касамара, заместитель начальника отдела маркетинга и продаж компании «ТММ».

По ее словам, жилье уровня бизнес-класса ориентировано, в первую очередь, на людей достаточно высокого достатка. В основном, это менеджеры высшего звена, успешные предприниматели, как никто другой, ценящие свое время. Этот класс жилья должен соответствовать главному требованию – сделать жизнь проживающих в нем максимально удобной и комфортной, поэтому, в нем, как правило, предусматривают наличие полного комплекса инфраструктуры, предоставляющей соответствующий комплекс товаров и услуг.

Операторы рынка утверждают, что в данном сегменте хоть и преобладают новостройки, но к бизнес-классу в последнее время также относят лучшие кирпичные дома советского времени и реконструированное дореволюционное жилье. Некоторые эксперты считают, что данный подход не совсем корректный, поскольку заявленные старые дома попадают в данную категорию скорее по стоимости квартиры, нежели по потребительским характеристикам и соответствию классификатору.

Если анализировать построенные в последние года дома бизнес-класса, то можно отметить, что это в основном «свечи», так называемый «новострой». Метраж однокомнатных квартир в таких домах начинается от 50 м2, кухни большие, начиная от 10–12 м2 и заканчивая 20 м2.

«К сожалению, зачастую то, что было заявлено в предлагаемых проектах бизнес-класса на этапе строительства и реализации комплексов, не соответствует результату после ввода объектов эксплуатацию. Количество квартир на этаже, планировочные решения, в частности соотношение жилой и нежилой площади, а также достойная отделка фасада, подъездов и общественных зон, современная техническая оснащенность, наличие адекватного паркинга (из расчета не менее одного машиноместа на квартиру) – все это часто оказывается не на должном уровне», – разъясняет Светлана Касамара.

Специалисты также утверждают, что нередки случаи, когда, исходя из коммерческих соображений, нежилые помещения, предназначенные для обслуживания потребностей жильцов, используются как офисные.

Среди наиболее известных компаний, которые занимаются строительством жилья бизнес-класса, можно выделить: «XXI век», ФСК «ЖитлоБуд», «Интербудинвест», СИК «Київ Житло-Iнвест», «Киевреконструкция», МЖК «Оболонь», «НЕСТ», «Познякижилстрой», «Промбуд», СИК «Сантанна», «Столица ИБК», «ТММ», «Центрбудинвест», «Югозаптрансстрой», (компании указаны в алфавитном порядке).

«На сегодняшний день компании только позиционируют свое жилье как бизнес-класс, но ремонтом и отделкой квартир занимаются сами инвесторы. Компании фактически не доводят квартиры до уровня бизнес-класса, этим занимаются инвесторы», – рассказывает Николай Ковальчук, генеральный директор агентства недвижимости «Темп 21».

Из наиболее известных объектов, заявленных как жилье бизнес-класса, специалисты выделяют «Парус», его девелопер – компания «XXI век», застройщик – ООО «ДОМ и К°». Согласно проекту дом будет выглядеть единым проектом, стилизованным под огромный парус за счет постепенного повышения этажности. Отличительными чертами архитектурного решения комплекса «Парус» являются максимальное функциональное использование пространства и сдержанный декор. Фасады здания выполняются по современным технологиям строительства. Эстетика фасадов построена на сочетании камня мягких оттенков с металлом и стеклом. По словам разработчиков, изюминка отделки – разные виды дикого природного камня.

Также к жилью данного класса можно отнести жилищный комплекс «Город Солнца». По словам представителей компании «ТММ», были максимально учтены все требования, предъявляемые к жилью бизнес-класса.

«Комплекс расположен в экологически чистом районе города, рядом с Голосеевским парком, имеет удобную транспортную развязку. Концепция данного комплекса разрабатывалась и создавалась на основе опроса будущих жильцов. Воплощая идею «города в городе», мы постарались максимально учесть потребности и ожидания наших клиентов, создавая условия, которые наиболее соответствуют стандартам жилья заявленного уровня», – рассказывает Светлана Касамара.

По ее мнению, удаленность от центральных районов города будет компенсироваться качественно новым подходом к удовлетворению всех необходимых потребностей будущих жильцов, наличием развитой инфраструктуры и возможностью предоставления высококачественных необходимых и дополнительных услуг непосредственно по месту проживания. При этом несомненным плюсом объекта станет его расположение в экологически чистом районе вдали от городской застройки, рядом с лесной зоной. А удобная транспортная развязка и наличие остановок маршрутных такси позволит добраться в город с минимальными затратами времени.

По словам экспертов, жилье бизнес-класса строится и будет строиться, несмотря на ситуацию, которая сложилась на строительном рынке в последнее время.

«Из-за дефицита площадок в привлекательном для строительства центре, комплексы бизнес-класса будут выноситься в другие районы города, компенсируя при этом расстояние до делового центра другими потребительскими ценностями», – говорит Вадим Воротинский, руководитель отдела маркетинга и PR СИК «Київ Житло-Iнвест». Он также подчеркивает, что из-за снижения спекулятивного спроса и большего акцента собственно на покупателе, возможно усиление компонентов, которые будут входить в стоимость квадратного метра.

Г-н Воротинский выделил еще несколько тенденций данного сегмента рынка. По его словам, в последнее время прослеживается определенная тенденция сдавать квартиры с отделкой вслед традициям европейского строительного рынка. Но в Украине это новшество еще не получило соответствующего распространения, хоть и используется некоторыми застройщиками как один из существенных маркетинговых ходов.

«Дело в том, что украинский потребитель еще не насытился возможностью свободно планировать свою квартиру в отличие от советской, да и постсоветской реальности, когда большинство квартир, как две капли воды, были похожи друг на друга. Говорить об определенном росте спроса на такое жилье пока еще рано», – рассуждает Вадим Воротинский.

Солидарен с ним и Николай Ковальчук. Он говорит, что такие объекты, как правило, долго продаются.

«Если клиент хочет купить или продать квартиру по реальной рыночной стоимости, то такие продажи могут тянуться от полугода, бывает что и дольше», – рассказывает г-н Ковальчук.

Специалисты утверждают, что особенных проблем в данном сегменте рынка нет. Единственное, на что стоит обратить внимание, если инвестор покупает такую квартиру с целью дальнейшей ее перепродажи, то могут возникнуть сложности со сбытом такого вида жилья.

По поводу спроса на квартиры бизнес-класса мнения экспертов рынка разделяются. Одни утверждают, что спрос на такое жилье около 30–40 % от общего спроса на квартиры, и он постоянно растет. Другие же уверяют, что на данный момент спрос на этот вид квартир не больше 10 % и в ближайшее время вряд ли что-то изменится.

«В определенной мере, стабильный рост спроса связан с миграцией из регионов, а также с ростом спроса обеспеченных киевлян, уже имеющих квартиру, но желающих улучшить свои жилищные условия. Обычно это люди, имеющие уровень доходов выше среднего, топ-менеджеры или успешные предприниматели», – отмечает Светлана Касамара.

В отличие от цен на жилье премиум-класса, как считает специалист, приобрести которое может лишь небольшая часть населения, цены на недвижимость уровня бизнес-класса более приемлемы. Еще больше увеличивает спрос возможность кредитования.

«Ситуация практически такая, что предложений на такие квартиры много, а вот спрос невысокий. Если учитывать в процентном соотношении спроса на все квартиры в столице, то бизнес-класс вызывает заинтересованность среди покупателей, которая с трудом дотягивает до 10 %. Я думаю, это еще и при условии, что люди хотят арендовать жилье свыше $1000», – рассуждает Николай Ковальчук.

Но все же, жилье бизнес-класса покупают. Берут его с разной целью – для себя, для сдачи в аренду, для дальнейшей перепродажи – есть разные варианты.

«Квартиры бизнес-класса клиенты покупают, как правило, не для последующей продажи, а для себя или подрастающих детей. Компании, возводящие такое жилье, часто предлагают квартиры с отделкой «под ключ», что изначально предполагает индивидуальную работу с каждым клиентом по разработке планировочных решений и подбору отделочных материалов. В тоже время, многие покупатели жилья бизнес-класса понимают, что это достойное вложение денег, поскольку на сегодняшний день покупка жилья бизнес-класса является действительно стабильным и надежным инвестированием, учитывая растущий на него спрос», – говорит Светлана Касамара.

На стоимость квартир бизнес-класса влияет достаточно много факторов, и все они, как правило, относятся в той, или иной степени, и к другим классам недвижимости. По мнению Вадима Воротинского, большое значение для покупателя имеют:

– архитектура;

– расположение;

– вид из окон;

– транспортная развязка;

– количество квартир на этаже, а также количество квартир в доме;

– количество паркомест на квартиру;

– метраж квартир;

– инженерные системы;

Он также подчеркивает, что существуют дополнительные «бонусы», к примеру, система кондиционирования/климат-контроля, отделка и т. д., которые существенно повышают цену.

«Цена на жилье бизнес-класса в Киеве во многом зависит от его месторасположения и количества параметров, определяющих его принадлежность к данному классу. На сегодняшний день цена квадратного метра жилья этого уровня составляет более $2500», – отмечает Светлана Комисарова.

Но существует и другое мнение. Николай Ковальчук утверждает, что стоимость квадратного метра такого жилья начинает расти от $5 тыс. за м2. Он также говорит, что арендные ставки на такие квартиры начинаются от $2500. В престижных домах с хорошим месторасположением квартиры бизнес-класса сдают в аренду и за $10 тыс.

Эти цены складываются из многих факторов. По словам специалистов, жилье бизнес-класса предполагает использование в процессе строительства высококачественных строительных и отделочных материалов, расходы на техническую инфраструктуру и благоустройство прилегающей территории, создание инфраструктуры – все это делает себестоимость объектов бизнес-класса изначально высокой.

«При том ежегодный рост себестоимости составляет 15–30 %. Основными факторами, которые на нее влияют, являются рост цен на стройматериалы и энергоносители, рост стоимости оборудования и затрат на оплату труда. Однако себестоимость объекта не всегда бывает прогнозируемой. Следует учитывать, что значительную часть в стоимости строительства жилья занимает организация сетей и инженерных коммуникаций, причем не только на участке, отведенном под застройку, но и на близлежащих территориях», – говорит Светлана Касамара.

Она также отмечает, что зачастую, объем затрат на данные мероприятия на этапе землеотвода и разработки концепции неизвестен, поскольку город, как правило, не производит расчеты самостоятельно и не выдает технические условия застройщику. Затраты на подобные мероприятия могут достигать 20 % от себестоимости проекта.

Также на увеличение себестоимости объектов влияет постоянно растущий размер отчислений и платежей городу и дефицит земельных участков под застройку.

Мнения специалистов расходятся и в вопросе конкуренции на рынке жилья бизнес-класса. К примеру, Светлана Касамара считает, что на данном этапе развития рынка недвижимости Киева уже можно говорить о росте конкуренции в сегменте этого вида жилья. Увеличение спроса на недвижимость этого класса привело к увеличению предложений, например, сейчас строится порядка 15 объектов, позиционирующихся как жилье бизнес-класса.

«Однако если взять за пример рынок Москвы, то, несмотря на очень высокий уровень конкуренции в сегменте данного класса, спрос на эту недвижимость еще не удовлетворен. Поэтому можно предположить, что конкуренция в дальнейшем будет только усиливаться, что повысит уровень требований к данным объектам», – рассуждает Светлана Касамара.

«Если говорить о конкуренции, то она существует только по предложению, а вот по спросу – вряд ли», – отмечает Николай Ковальчук.

Игроки рынка говорят о том, что на сегодняшний день жильем бизнес-класса активно застраивается Печерский и Соломенский районы.

«В этих районах наблюдается оживление по возведению жилья бизнес-класса, причем время сдачи почти всех объектов припадает примерно на один и тот же период – 2008—2009 года. С уверенностью можно утверждать, что конкуренция в этом жилом сегменте в будущем будет заостряться. Насыщенная конкуренция ведет к определенному отбору и в следующем году можно будет наблюдать определенные измененные тенденций на рынке жилья бизнес-класса», – говорит Вадим Воротинский.

Делать определенные прогнозы по развитию рынка недвижимости специалисты пока что не спешат. В первую очередь их сдерживает сегодняшняя политическая ситуация, ведь никто не знает, как в этот раз повлияют выборы на рынок.

«Перспективы развития жилья бизнес-класса зависят от формирования экономической ситуации в стране. Если начнется более интенсивный рост доходов людей, спрос, естественно, увеличится. В развитом обществе так и должно быть: чем более интенсивно развивается экономика, тем больше доходы людей. Но я не думаю, что процент спроса на такие квартиры в соотношении к общему проценту будет увеличиваться», – прогнозирует Николай Ковальчук.

Автор :   Ирина ЦАРУК