Коттеджные новинки

 Как утверждают эксперты рынка загородной недвижимости, в течение 2005-2007 гг. количество коттеджных поселков под Киевом увеличилось втрое. По данным консалтинговой компании SV Development, на сегодняшний день в столичном пригороде на разных стадиях реализации находятся более 90 городков, насчитывающих в общей сложности 11 тыс. домовладений (без учета квартир в мини-комплексах). «Свежие» поселки усиленно борются за клиента, кто как может: кто концепцией, кто размером, кто инфраструктурой, а некоторые просто красивой картинкой.

Первое полугодие 2007 г. открыло рынку порядка двух десятков новых коттеджных проектов в пригороде Киева. Это городки: «Петровская слобода», «Княжичи» и «Городчаны» по Броварскому направлению; «Червона калина» и «Ясногородская поляна» по Вышгородскому; «Немецкая слобода», «Водограй», «Чайка» и «Благодатное» по Житомирскому; «Солнечная Долина», «Плютово», «Золотой каштан», «Лесное озеро», Montana Village, Bosco Village и «Александров посад» по Обуховскому; «Скифский» и «МАЄТОК» по Одесскому; «Ясные зори» и «Ялинка» по Варшавскому (Гостомельскому) направлению.
«В настоящий момент застройщики, главным образом, стараются освоить «первое кольцо» Киевской области, охватывающее 20-километровую зону вокруг столицы. Это соответствует желанию потребителей жить поближе к черте города, – комментирует последние тенденции на рынке коттеджного строительства Роман Шкурат, руководитель проектов компании «Диалог-Классик». – Однако в силу того, что все труднее найти подходящий для масштабной коттеджной застройки земельный участок, расположенный столь близко к Киеву, нормой становится разработка городков в «средней полосе» – в радиусе до 30-ти км».
В обозримом будущем, по словам Романа Шкурата, поселки начнут активно возводиться в 30–50-километровой зоне, что уже сейчас подтверждают заявления о начале проектирования и строительства таких городков как Kiev Country Club, «Дальний Кордон» и «Новая Богдановка». Обычно поселки, находящиеся довольно далеко от столицы, имеют больше земли для освоения (от 100 га), а потому позволяют реализовать масштабные проекты. Правда, успешными их можно будет считать только в случае создания на территории обширной инфраструктуры. Иначе горожане, привыкшие к комфорту, станут рассматривать поселок в качестве дачного.

Дорогое удовольствие
Быстрорастущее количество коттеджных городков приводит к тому, что приобретать землю застройщикам даже в достаточно отдаленных от Киева местах становится все труднее. И причина не столько в нехватке участков, сколько в их стоимости – цены на землю в пригороде неуклонно растут, а за ними, естественно, увеличивается и себестоимость домовладений. Правда, как утверждает Ирина Яцковская, маркетолог департамента маркетинга корпорации «Золотые Ворота», последний факт практически не влияет на доходность строительства. Ее снижает значительное увеличение количества возводящихся и проектируемых коттеджных городков, т. е. усиление конкуренции.
Чтобы поднять доходность проектов, некоторые застройщики, по словам Леси Куликовой, менеджера отдела продаж ООО «Укрзернопром-Инвест» (поселки «Гринфилд» и «Гринвич Хилл»), существенно изменили схему продажи. Они отказались от инвестиционного строительства в пользу реализации объектов на стадии черновой отделки и коммуникаций, поскольку 1 кв. м практически готового дома стоит ощутимо дороже 1 кв. м «виртуального» жилья.
Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development, в повышении стоимости коттеджей ничего хорошего не видит. «В результате увеличения цен уменьшается платежеспособность потребителей и емкость рынка, что, в свою очередь, влияет на темпы продаж и на финансово-экономические показатели проекта, – объясняет свою позицию эксперт. – К тому же ужесточается конкуренция, и собственники проектов с неграмотно проработанной концепцией рискуют недополучить прибыль или остаться в убытке».

Загородная философия
К слову, именно наличие продуманной концепции является отличительной чертой большинства коттеджных городков, заявивших о своем выходе в 2007 г. «Учитывая ошибки предшественников, девелоперы стараются создавать уникальные проекты, – говорит Наталья Башинская, и. о. руководителя департамента развития и маркетинга ООО «БУС» (поселок «МАЄТОК»). – Это свидетельствует о развитии рынка: застройщики уже не работают по принципу «лишь бы построить», а пытаются донести целостную идею городка до потребителя». По словам г-жи Башинской, в коттеджном поселке «МАЄТОК» выдержана единая концепция, поскольку его создание курировал архитектор из Германии. При полном понимании истинного уровня европейской жизни ему удалось отлично передать основную идею проекта.
На формирование концепции коттеджного комплекса «Олiмпiк-Park» (Житомирская трасса) был потрачен целый год. «Мы прописали ее на основе лучшего зарубежного и российского опыта», – рассказывает Юлия Орешкевич, директор по маркетингу проекта «Олiмпiк-Park».
Современные застройщики еще на этапе проектирования начинают привлекать к работе управляющие компании. «Это важно для дальнейшего обслуживания городка, – уверенна Ирина Яцковская. – Правда, подобную практику применяют далеко не все, но многие уже создают собственные компании для эксплуатации поселков. В таком случае девелоперы могут предоставить покупателям полный перечень услуг, а порой даже определить их предварительную стоимость». В «Солнечной долине», например, договор на обслуживание заключают одновременно с договором купли-продажи.

Коттеджное ассорти
Еще одной отличительной чертой новых коттеджных проектов является смешанный тип объектов недвижимости. Так, из 127-ми домовладений в поселке «Гринфилд» 62 составляют таунхаусы. В «Городе Солнца» (Киево-Святошинский район) девелопер (компания «Инфинити») предлагает покупателям на выбор коттеджи, таунхаусы, а также квартиры в 3-этажных домах. В поселке строятся таунхаусы 3-х типов: «Соло», «Лира» и «Дуэт», каждый из которых, в свою очередь, делится на два подтипа. Что касается коттеджей, то застройщик создал 10 разных архитектурных проектов.
Такое количество вариантов жилья присуще не только «Городу Солнца». Например, в «Олiмпiк-Park» покупателям предлагают 16 типов домов в стиле классицизм, к каждому из которых разработаны 3 фасадных решения. Будущие жители «МАЄТКА» тоже имеют широкий выбор – 14 архитектурных проектов коттеджей и дополнительно разные варианты интерьера, ландшафтного дизайна, мебели и необходимых аксессуаров. То есть, застройщики пытаются удовлетворить вкусы каждого клиента индивидуально.
Как отмечают эксперты, на рынке прослеживается тенденция к уменьшению площади коттеджей. Если раньше спросом пользовались особняки более 500 кв. м, то сейчас покупатели отдают предпочтение небольшим – до 400 кв. м. В целом, согласно исследованиям компании Concord Development, идеальным домом в глазах основной массы потребителей сегодня является 2-уровневый коттедж площадью от 150 до 300 кв. м с цокольным и мансардным этажами, приусадебным участком от 11 до 20 соток, а также гаражом на 2 авто. Здание должно быть возведено из кирпича, хотя, по словам Ирины Яцковской, при сооружении внутренних стен все чаще используются новые материалы: газобетон, пенобетон, керамические блоки. «Но в коттеджах класса «бизнес» и «элит» главным в строительстве по-прежнему остается кирпич», – подчеркивает эксперт.
К слову, несмотря на уменьшение размеров коттеджей, многие застройщики увеличивают площадь приусадебных территорий. Даже вместе с небольшими домами они предлагают участок не менее 10-ти соток. «Наш проект предусматривает возведение особняков от 143 до 340 кв. м на 15–35 сотках. При этом такие нетрадиционно большие под данный метраж коттеджей земельные наделы уже входят в стоимость домовладения», – рассказывает Юлия Орешкевич.
Параллельно с увеличением размеров приусадебных участков увеличиваются и площади самих городков. «Поселки по 10–15 коттеджей уступают место более масштабным – около 100 домовладений и больше», – отмечает Ирина Яцковская. Уникальный в этом плане проект «Олiмпiк-Park», по словам Юлии Орешкевич, предусматривает возведение 1030-ти коттеджей на территории в 290 га.
В то же время интерес застройщиков к маленьким городкам не снижается. Речь идет, прежде всего, о проектах категории «элит» (Bosco Village, 15 вилл) и «бизнес» («Альпийская деревня», 20 коттеджей; «Плютово», 19 домов). В данном случае рентабельность достигается не за счет размеров городка, а благодаря «элитарности» и высокой стоимости самих объектов. В городке Bosco Village цена вилл подкреплена «железобетонным» аргументом – все дома уже возведены, а приусадебные территории благоустроены. Кроме того, в таких поселках практически не нужно развивать инфраструктуру – главное, чтобы они размещались в непосредственной близости от Киева.

Начинка
Помимо внешней «атрибутики» все больше застройщиков начинают уделять внимание инфраструктуре коттеджных городков. «Однозначно, 2007 г. – это год заявленной инфраструктуры. Во многих проектах жителям предлагается весь спектр услуг – от нянь, грумеров, садовников и СТО до супермаркетов, ресторанов, детских садов и школ», – делится наблюдениями Марина Баранец, заместитель директора по маркетингу и продажам компании «АВАТАР» (поселок «Плютово»). «При разработке концепции современные застройщики коттеджных городков заботятся об активном отдыхе жителей (спортивные площадки, спортзалы, бассейны) и о проведении их досуга на природе (парки, пляжи)», – солидарен с коллегой Роман Шкурат. К слову, зеленой зоне и водоемам придают немалое значение практически во всех новых проектах. Например, в «Олiмпiк-Park» из 290-та га под рекреацию отводится целых 60 га, а из 45-ти га «Солнечной долины» 14 га занимает лес, в котором 3,5 га отданы под парк с озером.
Также прослеживается стремление застройщиков освободить жителей от лишних поездок в город – купить необходимые продукты и поесть в ресторане или кафе можно будет на территории многих поселков. Например, проект «Олiмпiк-Park» предусматривает сооружение большого торгового центра, при этом в качестве якорного арендатора планируется пригласить одного из крупных ритейлеров.
В то же время, как отметила Ирина Яцковская, чем выше класс поселка, тем меньше может быть в нем рядовых развлекательно-оздоровительных объектов инфраструктуры. Существует мнение, что состоятельные люди более требовательны к уровню сервиса и вряд ли поменяют услуги развитого столичного центра на предложенные внутри городка. «Последние должны быть явно эксклюзивными. В своих новых проектах мы над этим работаем», – отмечает г-жа Яцковская.
Впрочем, говорить о качестве концепций и классах поселков пока достаточно рано, так как на сегодняшний день еще ни один из них (кроме «Золотых Ворот» в Конча-Заспе) полноценно не функционирует, учитывая заявленную инфрастуктуру. Те же компании, которые могут предоставить список планируемых в городке услуг, очень часто не дают информацию об их стоимости. «Поэтому сейчас покупателей больше интересует месторасположение поселка, ценовая политика, качество строительства и репутация девелопера (от последней зависит, будут ли соблюдены сроки ввода в эксплуатацию и создадут ли обещанную инфраструктуру)», – подчеркивает Ирина Яцковская.

Красивая обертка с бантиком
На фоне столь широкого и разнообразного предложения на рынке загородной недвижимости между застройщиками обостряется конкуренция. Если несколько лет назад коттеджных городков было очень мало, и дома в них раскупались еще на этапе фундамента, то теперь потребителям есть из чего выбирать. Правда, в первую очередь это касается сегмента «бизнес», поскольку эконом-класс на рынке пригорода Киева по-прежнему незаполнен.
Все вышесказанное заставляет строительные компании искать новые пути продвижения товара. В текущем году, например, состоялась первая выставка «Загородная недвижимость-2007», а также Всеукраинский конкурс коттеджных городков, в его рамках прошел и экологический конкурс. Многие застройщики создали под свои проекты отдельные сайты, разместили информацию в профильных и деловых изданиях. «Появилось больше наружной рекламы, в частности, биг-бордов непосредственно на трассах, вблизи которых строятся городки», – отмечает Алла Жабюк, менеджер отела продаж компании «ИНКОНС» (коттеджный поселок «Солнечная долина»). Продвигая свой проект, девелоперы используют сразу несколько ресурсов. Так, например, действует «Олiмпiк-Park», рекламная кампания этого городка стартовала в конце августа.
«Застройщики становятся информационно более открытыми, уделяют много внимания PR-кампаниям в своих стратегиях. Например, в поселке «Плютово» был организован пресс-тур для журналистов, посвященный экологической экспертизе городка, в рамках которого представители СМИ смогли пообщаться с руководством нашей компании и задать все интересующие их вопросы», – рассказывает Марина Баранец.
Что касается техники продаж, то, по словам г-жи Баранец, демонстрационный дом или даже построенная первая очередь поселка значительно стимулируют реализацию проекта, так как большинство покупателей уже отказываются включать воображение, глядя на красивую картинку в буклете и находясь при этом в чистом поле. «Осматривая готовый коттедж, человек видит, за что платит деньги. Он может оценить качество материалов и уровень строительства. Кроме того, под готовый дом значительно проще взять кредит», – подчеркивает Алла Жабюк.
В общем, как можно судить из вышесказанного, девелоперы, реализующие коттеджные городки, все больше внимания уделяют индивидуализации проектов. Когда на пятки наступают конкуренты, фантазия становится единственным, что помогает не затеряться в огромном перечне предложений. Но это, скорее, касается поселков «элит» и «бизнес». Почему-то украинские девелоперы, несмотря на заполнение сегмента, настойчиво продолжают реализовывать именно их, тогда как ниша коттеджных городков эконом-класса пустует. Впрочем, для девелоперов создание современных качественных проектов очень скоро может стать правилом хорошего тона, независимо от заявленного класса поселка.