Оболонь: массив с амбициями

 Здесь нет промышленных объектов, чистый воздух и рядом вода. На берегу реки – изящные коттеджи, поля для гольфа и яхт-клуб, чуть дальше – современные многоэтажки с панорамными видами на Днепр. Тут живут политики, топ-менеджмент, спортсмены и деятели шоу-бизнеса. Масштабная трансформация, которую пережил район Оболонь за последние 15 лет, полностью преобразила его облик, приблизив эту часть столицы к европейским стандартам градостроительства.

Не сразу берег строился
Неизвестно, как сложилась бы судьба района Оболонь, если бы в начале 90-х гг. прошлого столетия на его территорию не пришли две крупные строительные компании – ЗАО «Киевгорстрой-1», позднее вошедшее в корпорацию «Столица», и ЗАО МЖК «Оболонь». «Когда мы начинали работать, здесь был один песок, – рассказывает Василий Антонов, президент компании ЗАО МЖК «Оболонь». – В 1991 г. мы одними из первых начали отводить площадки в этом районе, возводить здания, сажать цветы и деревья». Компания подошла к застройке Оболони с любовью – каждой весной на набережной высаживает тысячу кустов роз. В период с начала 1990-х до 2005-2006 гг. была сооружена большая часть современных домов возле ст. м. «Минская» и вдоль просп. Героев Сталинграда, в том числе жилой комплекс «Оазис».
«Это был район особого типа: с одной стороны – панельные многоэтажки советской постройки, с другой – кирпичные дома с улучшенными архитектурой и планировками. Здесь и проектировщики, и строители учились работать по-новому, – продолжает Василий Антонов. – Уже 6 лет мы возводим здания по самой современной технологии: каркас, потом кирпич, затем утеплитель, который прикрывается плиткой. Между утеплителем и плиткой остается зазор, он постоянно продувается, и таким образом «точка росы» находится не внутри дома, а снаружи».
Как застройщиков, так и потенциальных жителей больше всего привлекал Днепр, поэтому самые интересные объекты оболонской недвижимости либо построены вдоль набережной, либо имеют панорамный вид на воду.
Когда по просп. Героев Сталинграда стали появляться первые современные жилые комплексы, цена 1 кв. м в них была $ 300–350, максимум 400. С тех пор она существенно изменилась – $ 2 тыс. – 3,5 тыс., а в домах из красного кирпича – $ 3,5 тыс. – 4 тыс. В зданиях, сооруженных за последние два года (просп. Героев Сталинграда, 8 и 10), цена 1 кв. м выше, чем в тех, которые были построены раньше. Инфраструктура района заметно улучшилась – открылись рестораны, сауны, салоны красоты, торговые центры и фитнес-клубы. С каждым следующим жилым комплексом, новым кафе или салоном красоты сначала риэлторы, а затем и покупатели все чаще стали называть этот микрорайон Оболонскими Липками. Несмотря на всю претенциозность такого сопоставления с «настоящими» Липками на Печерске, сегодня недвижимость здесь многие действительно считают элитной.
Оболонские Липки пользуются спросом у покупателей, которые ищут престижный, достойный дом, красивый вид из окна, определенную безопасность, прогнозируемых соседей и хороший уровень квартиры. Что примечательно: чаще всего жилье здесь приобретают именно для себя и собственной семьи, хотя встречаются и предложения по аренде квартир с высококлассным ремонтом.
Покупателю есть за что ценить Оболонь: компактность застройки, близость к Днепру, сравнительно хорошая экология, удачные транспортные развязки и наличие метро вдоль всего района (при сегодняшних пробках оно становится очень актуальным видом транспорта). В то же время здесь есть и недостатки: ощущается дисбаланс между старыми и новыми микрорайонами, а по соседству с цивилизованными торговыми центрами существуют обычные уличные базары.

Элит или не элит?
Район можно разделить на два сегмента: Оболонь как таковая возле станций метро (Оболонский просп., улицы Героев Днепра, Маршала Малиновского, Лайоша Гавро, Мате Залки) и Оболонские Липки – новые дома, построенные между набережной Оболонского залива и просп. Героев Сталинграда. Отдельным «ярким пятном» на карте некоторые специалисты выделяют окружение ст. м. «Минская»: новостройки в едином стиле и широкая благоустроенная ул. Маршала Тимошенко сформировали просторную и привлекательную площадь с аллеями и палисадниками.
На сегодняшний день неоспоримым преимуществом всего района является то, что на определенном его участке – Оболонских Липках – создана инфраструктура и качественный уровень жизни. «Здесь покупает квартиры наш формирующийся средний класс, – рассказывает Андрей Игнатенко, директор АН «Park Lane на Театральной». – Оболонские Липки – район, где обитают люди одного достатка, и это немаловажно для клиентов – они хотят, чтобы по соседству жили люди их круга. Второй позитивный момент – инфраструктура, которая включает набережную, мини-гольф-клуб, рестораны и магазины».
При продаже объекты на Оболонских Липках зачастую позиционируют как «элитное жилье», хотя среди риэлторов нет единства в их оценке. По мнению Алексея Котенко, директора АН «Планета Оболонь», Оболонские Липки нельзя отнести к этой категории. «Согласно классификации недвижимости, разработанной Украинской строительной ассоциацией, жилье «де-люкс», или элитное, должно отвечать определенным критериям, – объясняет г-н Котенко. – Во-первых, находиться в историческом либо административном центре города, т. е. «по географическому признаку» Оболонь уже не подходит. Также элитные дома имеют, как правило, не более 8-ми этажей, а в районе это требование не соблюдается. Жилые здания на Оболонских Липках соответствуют классам от «бизнес-минус» до «бизнес-плюс», и то не всегда. Отделка парадных во многих новых домах находится на уровне «эконом» – покраска стен, плитка, нет больших холлов, отсутствует охрана https://kratos.com.ua/uslugi/fizicheskaya-oxrana.html или консьерж, а кое-где до сих пор не модернизированы лифты. Оболонь – самый лучший спальный район, но местную недвижимость нельзя позиционировать как элитную, поскольку она не соответствует параметрам, которые такое жилье характеризуют».
Стоит отметить, что не все риэлторы столь категоричны в вопросе элитности Оболонских Липок – они придерживаются позиции «пусть клиент выбирает». Для большинства сегодняшних покупателей критерии элитного жилья следующие: построенный по передовым технологиям дом, экологически чистый район города, открывающаяся из окна замечательная панорама Днепра. «Я не хотел бы конкретизировать, что является элитной недвижимостью, а что – нет, – отмечает Андрей Игнатенко. – Наша работа ориентирована на удовлетворение потребностей клиента, пускай клиент определяет сам, элитное ли это для него жилье».
В целом риэлторы высоко оценивают район Оболонских Липок. Дома, построенные в последние несколько лет, имеют совершенно новые параметры: облицовочный кирпич, панорамные виды, просторные планировки, высокие потолки и, что немаловажно, паркинг возле дома или под ним.
«Вид из окна достаточно серьезно влияет на цену жилья, – рассказывает г-н Игнатенко. – В зависимости от того, как расположено здание, уже с 8–10-го этажа открывается панорама Днепра. Такие объекты дополнительно привлекают покупателей, поэтому квартира на верхнем этаже будет стоить существенно дороже, чем квартира на 2–3-м в том же доме». По словам специалистов, панорамный вид из окна может добавить к цене 1 кв. м от 10 до 100%. Причем, повышение стоимости жилья в зависимости от этажности закладывается застройщиком еще при разработке проекта дома и тактики продаж.

По элитным ценам
На сегодняшний день недвижимость на Оболонских Липках является достаточно ликвидной, спрос на нее высокий, а где есть спрос, там происходит рост цен. Если стоимость 1 кв. м в домах советского периода и средины 1990-х находится в диапазоне $ 2,2 тыс. – 2,9 тыс., то стоимость 1 кв. м в современных жилых комплексах стартует с $ 3 тыс. за «голые стены» и доходит до $ 6 тыс. с отделкой высокого уровня. При этом, как правило, чем меньше квартира, тем выше цена 1 кв. м, и наоборот, с увеличением площадей его стоимость снижается.
«Наибольшим спросом пользуются 2–3-уровневые апартаменты. Квартиры до 5-го этажа продаются плохо, а вот вид на Днепр добавляет к стоимости жилья до $ 100 тыс., – делится информацией Андрей Мироненко, директор АН «Укрстройсервис». – В течение лета цены на недвижимость упали примерно на 10-20%, но это, прежде всего, связано с грядущими парламентскими выборами, и в сентябре снова ожидается подъем».
Квартиры в жилом комплексе «Оазис» имеют, как правило, большую площадь и ряд других преимуществ, что обуславливает их высокую стоимость. Так, в вышеуказанном комплексе 5-комнатные апартаменты площадью 216 кв. м обойдутся в $ 870 тыс. В них есть 3 кладовые, 2 ванные, лоджии и терраса в 30 кв. м. Как и в большинстве квартир «Оазиса», для комфорта владельцев установлен газовый котел, также можно обустроить камин. В доме имеется консьерж и паркинг, а поблизости расположен яхт-клуб.
Показательно, что цены на апартаменты в строящихся объектах комплекса «Оазис» аналогичны ценам на уже готовое жилье в остальной части Оболонских Липок. Например, 3-комнатная квартира общей площадью 100 кв. м с живописной панорамой города и реки в одном из возводящихся домов «Оазиса» стоит $ 300 тыс. А в домах по просп. Героев Сталинграда, сооруженных в конце 1990-х, почти за аналогичную сумму ($ 290 тыс.) можно приобрести готовую 4-комнатную квартиру с тем же метражом.
Пентхаусы на Оболони за счет своих больших площадей и панорамных видов в цене почти не уступают 2–3-уровневым квартирам в центре города. Диапазон стоимости оболонских пентхаусов довольно широк – сумма зависит от метража и качества внутренней отделки. Так, если пентхаус без отделки площадью около 210 кв. м в одном из домов вдоль просп. Героев Сталинграда можно приобрести за $ 1 млн., то эксклюзивный пентхаус в 5-этажном клубном доме на Оболонской набережной площадью 300 кв. м, с террасами, SPA, барбекю, видом на гольф-клуб и реку обойдется покупателю уже в $ 3 млн.
«Цены на недвижимость Оболонских Липок растут: если летом стоимость 1 кв. м без ремонта была от $ 2,6 тыс., сейчас – $ 3 тыс. – 3,5 тыс., на Оболонской набережной – от $ 4 тыс., а за $ 2,7 тыс. за кв. м можно приобрести только квартиру на нижнем этаже, – отмечает Татьяна Леоненко, заместитель директора АН «Планета Оболонь». – После выборов цены будут увеличиваться вследствие ликвидности Оболонских Липок и большого потока приезжих».
Предпочтения требовательных клиентов, равно как и элементы статуса, мало зависят от района и остаются неизменными: вид из окна, комфортная среда обитания, развитая сервисная инфраструктура, близость яхт-клуба и поля для гольфа – все это стоит дорого даже на массиве.

На все случаи жизни
Инфраструктура Оболони – явление действительно уникальное для Киева. Можно только теряться в догадках, почему именно в этом районе столицы так процветает торговля. Здесь неподалеку друг от друга расположились три крупных супермаркета электроники – «МегаМакс», FoxMart и «Эльдорадо». Торговые центры «Патэрсон», «Метрополис» и «Караван» привлекают покупателей из разных уголков столицы, для детей же недавно возвели Центр семейного досуга «Дивосвiт».
Несомненное удобство Оболони – в близости Петровки, которая за последние 10 лет из промышленной зоны превратилась в настоящий торговый городок. Цифровую и бытовую технику многие жители Киева приобретают именно в районе Петровки – здесь находятся магазины Everest, Diawest, City. сom и «Цифровий свiт». Желающие купить одежду, обувь, аксессуары или косметику отправляются в «Альта-Центр», «Городок», «Макрос» либо на вещевой рынок. Киевляне, занятые ремонтом или обустройством жилья, спешат в супермаркет «Домострой» и на хозяйственный рынок «Петровка». Настоящим же торговым монстром этого района является оптовый супермаркет сети Metro cash&carry.
Одна из наиболее привлекательных торговых точек, Мекка киевских интеллектуалов, – книжный рынок «Петровка», куда за нужной литературой приезжают жители не только столицы, но и других городов страны, а иногда даже известные политики. Общий фонд торгово-офисных и складских помещений Петровки, эксплуатируемых коммерческими операторами, специалисты оценивают в 200 тыс. – 250 тыс. кв. м. Здесь же находится садовый центр, а также крупные автосалоны – вдоль просп. Московского, который объединяет Оболонь и Петровку, можно приобрести авто практически любого бренда.
Одной торговлей инфраструктура района не ограничивается – офисные центры на просп. Московском растут прямо на глазах. Кроме того, на Оболони как нигде можно хорошо отдохнуть: поиграть в гольф, прокатиться на яхте, заняться спортом и своим здоровьем. Тут уже несколько лет функционирует популярный фитнес-центр «Аквариум», а в 3-х минутах езды от просп. Оболонского в сторону Подола – фитнес-клуб европейского уровня «5 элемент», пользующийся все большей популярностью у состоятельных людей.
Оболонь, один из лучших спальных районов столицы, за последние годы приобрел элитный лоск. Возведение Оболонских Липок и обустройство набережной сделали это место не только динамично развивающимся, но и по-настоящему приятным для проживания. Кроме того, на примере Оболони четко видно, какой результат приносят инвестиции, с душой и умом вложенные в строительство города. И есть основания полагать, что это – только начало…

Автор :   Ольга Федоровская, Александр Корж

http://www.realt.ua