Короткими очередями

    Очень многие девелоперы до кризиса успели прикупить в Киевской области участки под строительство коттеджных городков. Фактически за три последних года количество проектов в столичном регионе увеличилось более чем в 2 раза. Однако, похоже, большинство девелоперов переоценили свои финансовые возможности. Да и к самой концепции коттеджного городка не все подошли обдуманно. И если на пике развития рынка недвижимости практически любое предложение ушло бы с молотка, то в нынешних условиях, с учетом того, что загородное жилье, как правило, приобретается в качестве не основного, а дополнительного места проживания, большинство проектов коттеджных городков так и остались нереализованными.

Заморозки
    К сожалению, ввиду отсутствия единой базы данных по коттеджным городкам Киевской области, точно сказать, сколько же проектов к реализации было заявлено, сколько “заморожено”, а сколько реально строится, не берется никто. Например, по данным Виктора Коваленко, директора ООО “РеалЭкс­по” (г.Киев; консалтинг, девелопмент и маркетинг загородной недвижимости, исследование рынка, брокеридж, реклама; с 2007 г.), по состоянию на 10 сентября этого года в Киеве и области насчитывалось 244 коттеджных городка, находящихся на разной стадии готовности — от разработки проекта, строительства и до готовности. При этом из 162 проектируемых и строящихся городков строительство 80 поселков, по его словам, приостановлено. В свою очередь, Илья Народицкий, генеральный директор компании “Европа” (г.Киев; девелоперская деятельность; с 2007 г.; 72 чел.), руководитель проекта коттеджного городка “Олимпик-Парк”, отмечает, что если в конце 2008 г. в Киевском регионе было заявлено к реализации более 100 коттеджных городков, то сейчас строительство ведется только в 8-10 поселках, тогда как в остальных оно заморожено или приостановлено.

     Основной причиной “заморозки” проектов, по словам экспертов, стало отсутствие финансирования — по разным оценкам, спрос на коттеджи со стороны населения сократился за время кризиса в 2 раза и более. При этом проектное кредитование на рынке недвижимости также отсутствует. Учитывая это, некоторые девелоперы уже выставили свои участки на продажу. “Я думаю, что не ошибусь, если скажу, что 70-80% земли, на которой ранее планировалось развитие коттеджных городков, в той или иной форме сейчас выставлено на продажу. Причем по цене, намного меньшей, чем та, по которой эта земля покупалась”, — констатирует Сергей Елисеев, член наблюдательного совета компании “Европа”.
    Кроме того, некоторые девелоперы передвинули сроки строительства коттеджных городков на более позднее время (фактически — заморозили) в надежде на восстановление рынка после кризиса. В частности, как утверждает Александр Попов, директор проектной группы “Архиматика” (г.Киев; проектирование объектов недвижимости; с 2005 г.; 30 чел.), строительство заморожено в тех городках, которые расположены более чем в 20 км от Киева и в которых площадь домов насчитывает 250-300 кв.м. “Покупка коттеджа даже до кризиса была дорогим удовольствием, поскольку ежемесячная его эксплуатация в среднем обходилась в $0,5-1 тыс. Поэтому найти покупателя для такого вида жилья было сложно всегда, а сейчас — практически невозможно. Покупатель отдает предпочтение приобретению квартиры, поскольку она не только дешевле, но и однозначно будет расти в цене после кризиса. Кроме того, в случае необходимости, ее можно будет быстрее продать, чем коттедж”, — считает г-н Попов.

Одни из немногих
    Таким образом, по словам Владимира Степенко, директора по маркетингу компании “СВ Девелопмент” (г.Киев; консалтинг; с 2005 г.; 40 чел.), вследствие сложившейся на рынке загородной недвижимости ситуации из заявленных к вводу в эксплуатацию на 2009 г. 20-25 коттеджных городков (или отдельных очередей в них) достроены будут 5-10. В то же время, по данным г-на Попова, в этом году сдать в эксплуатацию планировалось не более 11 коттеджных городков. При этом, вероятнее всего, из них готовы будут только 3. Так, Сергей Елисеев заявил, что его компания намерена в октябре этого года ввести в эксплуатацию первую пусковую очередь (99 домов; всего в поселке собираются построить 1053 дома) в коттеджном городке “Олимпик-Парк”, расположенном в Макаровском р-не Киевской области. Завершить к концу 2009 г. строительство первой очереди коттеджного городка “Севериновка” (156 домов; всего — 326 домов) в этом же районе собирается также ООО “Дио групп” (г.Киев; строительство; с 2006 г.). Кроме того, ООО “Инфинити” (с.Крюковщина, Киевская обл.; строительство; с 2005 г.), выступающее заказчиком и инвестором строительства коттеджного городка “Город Солнца” (Киево-Святошинский р-н), запланировало на ноябрь ввод в эксплуатацию 18 таунхаусов общей площадью 3,1 тыс.кв.м (общее количество таунхаусов в поселке — 115).

Ценовые перипетии
    Как отмечает Екатерина Старунская, PR-директор девелоперской компании “ДеВижн” (г.Киев; с 2002 г.; до 2007 г. — First Ukrainian Development; более 100 чел.), ввиду отсутствия платежеспособного спроса на рынке большинство девелоперов готовы снижать цены на коттеджи. Причем некоторые из них — в 2 раза и более. Например, по данным г-на Коваленко, если в октябре 2008 г. средняя стоимость 1 кв.м в коттеджных городках составляла около $2 тыс., то по состоянию на 10 сентября этого года — $1,4 тыс., т.е. цена упала примерно на 30%. При этом, по данным экспертов, основное ее снижение пришлось на осень прошлого года, тогда как в текущем году темпы уменьшения стоимости коттеджей замедлились, а в некоторых городках падение и вовсе прекратилось. В частности, по данным компании “Найт Фрэнк” (г.Киев; консалтинг, брокеридж, оценка, инвестиции; с 2006 г.; 20 чел.), с января по сентябрь 2009 г. снижение средних цен на домовладения в Киевской области составило всего 20,3% на коттеджи в сегменте “элит”, 8,7% — в сегменте “эконом” и 2,5% — в сегменте “бизнес”. Таким образом, по словам Ярославы Чапко, генерального директора ООО “Найт Фрэнк”, в городке “эконом-класса” коттедж площадью 200-250 кв.м на участке 8-12 соток можно приобрести за $180-250 тыс., “бизнес-класса” — за $250-500 тыс., тогда как элитные особняки предлагаются по $0,5-5 млн.
    При этом некоторые игроки рынка заявляют, что весной 2009 г. девелоперы вышли на минимальный уровень рентабельности, и возможности снижать цены еще более у них попросту нет. “На самом деле почти все застройщики находятся на границе себестоимости, и дальше ценам падать некуда”, — убеждает г-н Елисеев.
    Заявить о ценовом “дне” девелоперов спровоцировало, скорее всего, некоторое оживление покупателей, которое начало наблюдаться на рынке загородной недвижимости аккурат в конце августа. В частности, по данным девелоперов, возросло количество запросов и показов на рынке. При этом большинство покупателей интересуются уже готовыми домами с подключенными коммуникациями. А их, как известно, на рынке не так уж много, поскольку до кризиса большинство покупателей приобретали домовладение на стадии “участок с проектом”.

Ожидания
    Единого мнения о поведении рынка коттеджного строительства в дальнейшем среди участников рынка, конечно же, нет, поскольку решающими факторами, по их словам, станут курс гривни и общеэкономическая ситуация в стране. Однако практически все игроки единогласны в том, что спрос на загородное жилье после кризиса опять будет. Более того, они не исключают вероятности возникновения дефицита предложения на рынке. “В целом люди готовы покупать коттеджи в городках, которые продолжают строиться и развиваться, но пока выжидают. Думаю, определенное оживление мы увидим уже этой осенью. А вот весной 2010 г., после президентских выборов, мы прогнозируем значительный рост рынка. При этом во многом спрос будет подстегиваться дефицитом качественного предложения”, — считает г-н Народицкий.
    “Насыщения рынка коттеджной недвижимости ожидать не следует еще минимум три года”, — солидарна с коллегой г-жа Старунская. В то же время она считает, что даже в условиях “ненасыщенности” максимально заработать смогут те компании, которые будут выводить на рынок качественный, сбалансированный продукт по умеренным ценам.
    По мнению г-на Попова, выходом для девелоперов, у которых концепция коттеджных городков, мягко говоря, провальная, может стать разве что ее пересмотр, да и то, если концепция в стадии разработки. “Если же коттеджи построены, то один из вариантов, например, для домов с большой площадью — создание из одного коттеджа, грубо говоря, двух. То есть таунхауса или дуплекса. Также выходом может стать максимальное снижение цен на коттеджи — даже до уровня себестоимости”, — размышляет Александр Попов.
    Что касается поселков, расположенных на расстоянии более 30-40 км от города и не имеющих необходимых коммуникаций, то, по словам экспертов, выход для их собственников один — заморозить проект до лучших времен, поскольку найти инвестиции или продать такие проекты в нынешних условиях нереально.

Татьяна Стойко