Управление недвижимостью – работа для профессионалов.

 В отличии от России, которая начала развитие рынка управления коммерческой недвижимости еще с начала 1990-х, на Украине это направление начало свое развитие во второй половине 90-х, когда преимущественно из Европы начали приходить управляющие компании.

С середины 2000 года это направление получило стремительное развитие в связи с активным строительством коммерческой недвижимости. Постепенно идея профессионального управления недвижимостью начинает заинтересовывать многие девелоперские организации.

Суть и подходы к управлению недвижимостью.

На Западе существуют четыре понятия, характеризующие подходы к управлению недвижимостью: Facility Management, Property Management, Building Management и Asset Management.
Facility Management – это управление инфраструктурой здания - инженерно-техническая эксплуатация, обслуживание инфраструктуры, обеспечение всем, что нужно для комфорта – от закупки мебели до организации всех видов ремонтных работ.
Property Management – это услуги по подбору арендаторов, работе с ними, ведению договоров, распоряжению активами компании, бухгалтерской отчетности и т. д.
Building Management – управление проектированием объекта, строительством, утилизацией, сносом, консультирование по вопросам выбора инженерных систем, разработки общей системы технической эксплуатации.
Asset Management – услуга, практически не востребованная пока на Украине, обозначающая управление финансовыми потоками собственника недвижимости.
«Суть управления недвижимостью сводится к решению вопроса эффективного использования объекта недвижимости с целью получения оптимальной выгоды от его использования»,- отмечает Игорь Балака, генеральный директор компании «КРОНА».
«Задачей управляющей компании является максимальная оптимизация всех ресурсов объекта с учетом целей и задач собственника, а также индивидуальных свойств и качеств объекта»,- говорит Чекалов Владимир, директор департамента аренды и управления коммерческой недвижимостью компании «КРОНА».

Реалии рынка.

Хотелось бы отметить, что профессиональная управляющая компания должна иметь целый ряд узко профессиональных менеджеров в идеале, конечно, сертифицированных, ведь именно от профессионализма управляющих зависит успех всего проекта.
«На сегодняшний день на Украине проходят только одни курсы, которые дают возможность получить сертифицированного управляющего по недвижимости (CPM) и проходят они при непосредственном участии IREM (Institute of Real Estate Management) США. Специалисты которого стараются адаптировать опыт и европейские стандарты к реалиям Украинского рынка», - отмечает Чекалов Владимир.
«К сожалению, пока, многие собственники недвижимости стараются решить вопрос управления объектом самостоятельно, не прибегая к помощи профессионалов, создавая для этого структуры, зачастую не укомплектованные специалистами, не обладающими достаточной квалификацией и опытом. Это вполне объяснимо, неразвитостью данного направления на рынке, отсутствие доверия со стороны собственника к управляющим компаниям, а также желанием сэкономить, что в конечном счете может оказаться довольно непрактично, а иногда и недальновидно. Опыт и профессионализм уже существующих управляющих компаний может качественно приумножит результаты эффективного управления объектом», - говорит Игорь Балака.
Управление недвижимостью с точки зрения многофункционального подхода должно включать в себя такие направления, как финансовый анализ, прогнозирование и учет, антикризисное управление, маркетинг, консалтинг, оценка, брокерские услуги.
В идеале, привлечение управляющей компании к проекту необходимо еще на этапе подбора участка под застройку либо же на стадии подготовки проекта, документации, если осуществляется перепрофилирование уже существующего объекта. Во многом это определено тем, что управляющей компании необходимо время, на практике 1 - 3 месяца, для определения желания собственника, довольно часто собственник не представляет масштабов необходимых преобразований и не может определиться с желаемым конечным результатом.
Преимущества управляющих компаний.

Профессиональная управляющая компания, по желанию собственника, может провести всестороннее и детальное исследование объекта, включающее физическую и техническую экспертизу состояния объекта, его конструкций и инженерных систем, оценку рыночной стоимости объекта на момент исследования, анализ рынка. Управляющая компания разработает несколько вариантов возможного и наиболее эффективного использования объекта и просчитывает их с финансовой точки зрения.
После того как будут определены наиболее перспективные варианты развития объекта, собственник принимает окончательное решение, какой из предложенных проектов будет реализован.
Как отмечает, Чекалов Владимир, - «В интересах собственника, управляющая компания осуществит подбор арендаторов в соответствии с выбранной концепцией объекта недвижимости и определенными арендными ставками, уделяя особое внимание на деловую репутацию арендаторов, поскольку хорошо зарекомендовавшие себя компании, скорее всего, смогут обеспечить регулярность платежей и не создадут проблем при управлении проектом. »
«При этом основное внимание уделяется взаимоотношениям управляющей компании с собственниками тех компаний, которые арендуют помещения, - их платежеспособности, отзывам экспертов рынка, информации о руководстве и владельцах компании и это является огромным преимуществом управляющих компаний по сравнению с обычными наемными управленцами»,- говорит Игорь Балака.
К тому же, как правило, у каждой профессиональной управляющей компании имеется своя наработанная база, что существенно сокращает сроки по поиску, подбору и заполнению арендаторами объекта коммерческой недвижимости.
Если говорить про управление сдачей в аренду недвижимости, то этот процесс сейчас сложнее, чем когда-либо, что делает «ручное управление» неэффективным, поэтому профессиональные управляющие компании, благодаря стандартизации арендной документации, упрощению бумажной работы и внедрению программ управления документацией, делают процесс управления арендой более эффективным и простым.
Системы управления документацией упрощает ведение всей бумажной работы с клиентами –это договоры аренды, корреспонденция клиентов, планы усовершенствований для арендатора, внесение поправок и аккредитивов.
Как отмечает Игорь Балака, - «Существенным преимуществом профессиональной управляющей компании, является ее непосредственная заинтересованность в увеличении доходов собственника. Ведь от общего дохода на прямую зависит доход компании, в отличии от наемных работников с фиксированной ставкой, которые могут отстаивать интересы совсем не собственника…»

Стоимость управления.

Размер вознаграждения управляющей компании в каждом конкретном случае определяется индивидуально, во многом это будет зависеть от объема работ для которых привлекается компания. Это может быть как процент от валового оборота, так и определенно фиксированная сумма.
Рассмотрим пример, когда компания берет в управление торговый центр. В этом случае в услуги управляющей компании может входить: контроль процесса строительства, техническая эксплуатация здания, поиск арендаторов и «сдача» помещений в аренду, заключение и перезаключение договоров аренды, привлечение подрядных организаций для осуществления охраны объекта, его уборки, предоставление арендаторам дополнительных сервисных услуг. В этом случае вознаграждение управляющей компании, может выплачиваться следующим образом - на этапе строительства - определенная фиксированная сумма, в зависимости от степени участия компании в проекте, а после того как объект введен в эксплуатацию и начинает заполняться арендаторами оплата осуществляется исходя из ежемесячного валового дохода, как правило 5-15 процентов.
Конечно, стоимость услуг иностранных управляющих компаний может обходиться существенно дороже, что в конечном счете, может привести к увеличению времени окупаемости проекта и уже собственнику выбирать стоит ли привлекать иностранные фирмы или же обращаться к отечественным специалистам.
По словам, Чекалова Владимира,- «Довольно серьезной проблемой, которая существенно препятствует развитию рынка управления недвижимостью на Украине, является неподготовленность и даже недоверие собственника к управляющим компаниям. Как правило, собственник не представляет, что возможно более эффективное использование его недвижимости, позволяющее повысить ее доходность и рыночную стоимость».

Автор :   Владимир Ворошилов