Верхи не могут

Надежда ГОНЧАРУК

В начале сентября 2009-го элитная недвижимость столицы подешевела на 5,44% по сравнению с предыдущим месяцем, составив 7877 $/кв. м, данные консалтинговой компании Knight Frank. Дорогое жилье падает в цене стремительнее объектов бизнес-класса, стоимость которых за аналогичный период снизилась на 0,59%.

Как отмечают риелторы, осенью рынок немного оживился: дешевые квартиры за последний месяц даже подорожали. Если летом двухкомнатная хрущевка на окраине города стоила $40–45 тыс., то сейчас из-за роста спроса наименее ликвидное жилье можно приобрести за $50–55 тыс.

А вот цены на дорогие квартиры за год упали вдвое, хотя в гривнях стоимость квартир снизилась незначительно — на 10–20%. По словам директора столичного агентства недвижимости «Кварт А» Вадима Полетаева, если раньше квадратный метр жилья на киевских улицах, таких как Крещатик, Леси Украинки, И. Франко, а также в Царском селе на Печерске, до кризиса стоил $10 тыс., то сейчас можно встретить варианты по $4,5–5 тыс. за квадрат. Но даже эти цены не устраивают потенциальных покупателей, а значит, дорогие объекты еще могут подешеветь. По мнению Вадима Полетаева, в случае очередного скачка доллара состоятельные люди скорее начнут покупать золото либо недвижимость за границей, чем элитное жилье в Киеве.

Спешить некуда

Предложение элитной недвижимости заметно сократилось за счет того, что некоторые владельцы сняли объекты с продажи, ожидая изменения конъюнктуры рынка. Как правило, у этой группы продавцов достаточно средств, чтобы переждать кризис бездействуя. Часть хозяев элитных квартир предпочли сдать их в аренду.

Объекты в базах предложений агентств недвижимости могут значительно отличаться по стоимости друг от друга при прочих равных условиях. «Продаются, на первый взгляд, две похожие квартиры. Но квадрат в одной стоит $8 тыс., а в другой — $4,5 тыс.», — приводит пример Вадим Полетаев. Некоторые собственники демонстрируют ледяное спокойствие, выставляя на продажу объекты по прошлогодним ценам — $10 тыс. за квадрат. Ведь им некуда спешить — нет необходимости срочно погашать кредит, чтобы спасти бизнес. Особенно это касается владельцев эксклюзивного жилья, например, квартир в домах — памятниках архитектуры с дизайнерским ремонтом и т. п. Как правило, если объект несколько лет назад был приобретен за $2–3 млн, то он не будет сейчас продан за $1 млн, потому что потери окажутся слишком огромными.

Впрочем, и до кризиса срок экспозиции дорогих квартир был одним из наиболее продолжительных на вторичном рынке, составляя от одного до нескольких лет. Не исключено, что цены на недвижимость в 2011–2012 годах опять начнут расти и объект рано или поздно продастся. Во всяком случае, именно на это и рассчитывают продавцы.

Другая группа продавцов пытается продать жилье как можно быстрее. Они снижают цену до $3–5 тыс. за кв. м, вступают в переговоры с покупателем, предоставляя ему скидку. Однако эта категория продавцов немногочисленна, поскольку владельцы элитного жилья — небедные люди.

А спрос и ныне там

Потребность в покупке элитного жилья в кризис снизилась. С этого рынка ушли перекупщики. «Спрос на данную категорию недвижимости всегда был невысоким, — замечает Вадим Полетаев. — Но на сегодняшний день он еще меньше. В центре города появились элитные новостройки, которые слегка насытили рынок. Многие состоятельные люди несколько лет назад успели приобрести элитное жилье в новых домах по ул. И. Франко, Владимирской, на Крещатике. Если раньше обеспеченный украинец мог купить несколько объектов, то теперь он скорее выставит один из них на продажу, чем задумается о приобретении еще одной квартиры».

Впрочем, категория граждан, рассчитывающих купить жилье подешевле, существует. Но, как правило, до реальных сделок не доходит. Оценки покупателя занижены, а продавца — завышены. «Элитное жилье в Киеве еще прошлой осенью перестало активно продаваться. Этот сегмент потенциальные покупатели перевели в разряд отложенного спроса. Сейчас ситуация кардинально не меняется, так как кризис продолжается: топ-менеджмент, владельцы бизнеса, иностранцы — потенциальные покупатели элитного жилья — ощущают его в полной мере», — говорит Анатолий Шахновский, генеральный директор строительной компании «Каскад».

Уговор дороже денег

Столичный рынок недвижимости в августе 2009-го показал минимальную активность с начала года. За этот месяц в Киеве было зафиксировано всего лишь 200 сделок. На долю элитной недвижимости пришлось около 0,5%, или до 10 сделок. Несмотря на значительный разброс цен, простаивают даже квартиры по $4–5 тыс. за квадрат.

Реальных покупателей можно разделить на две категории. Первая — те, кто соглашается на завышенную цену эксклюзивного объекта. Вторая — те, кто уговаривает продавца при изначально заниженной цене предоставить скидку в 30–50%.

95% возможных покупателей составляют «туристы» — так риелторы называют потенциальных клиентов, которые интересуются объектом, называют свою цену, но не покупают квартиру, поскольку продавец не идет на уступки. «В сегменте дешевых квартир все максимально просто: пришел, увидел, купил. Хозяева дорогого жилья — особенные люди, поэтому длительные переговоры между покупателем и продавцом — дело обычное», — рассказывает директор АН «Кварт А».

«Покупатели ищут самое дешевое элитное жилье и пытаются за полцены приобрести то, что раньше продавалось втридорога. Часть бизнесменов, чиновников и прочих состоятельных украинцев, у которых доходы остались прежними, думают, что сегодня можно купить за $1 млн объект, год назад стоивший $2 млн. Продавцы элитной недвижимости — тоже небедные люди и отдавать дешево то, что покупалось дорого, не хотят», — говорит директор АН «C.I.T.» Эдуард Бразас.

Средняя цена предложения составляет $4–10 тыс. за квадратный метр, тогда как покупатели готовы отдать за него не более $3 тыс. «К нам звонят с просьбой подыскать жилье на Липках по цене $3 тыс. за квадрат», — приводит пример Эдуард Бразас. Кстати, $3 тыс. за квадрат — средняя цена предложения на вторичном рынке Киева в июле прошлого года, данные АН «Мегаквартал».

Директор АН «Апартамент» Александр Андреев отмечает: «Хозяину хрущевки можно напомнить о том, что на соседней улице выставляется похожая квартира на $5 тыс. дешевле. Но если продается эксклюзивное жилье, аналогов которому нет, владельцы не идут ни на какие уступки».

По большему счету рынок элитной недвижимости Киева сейчас замер. Часть экспертов говорит о последующем падении цен на 15–30%, поскольку спрос на дорогие объекты еще долго будет оставаться минимальным. Некоторые риелторы утверждают, что рынок будет находиться в подвешенном состоянии — спрос, предложение и цены останутся на прежнем уровне. Наиболее оптимистичные аналитики говорят о росте цен. Однако эксперты единодушны в том, что сегмент дорогих квартир выйдет из кризиса последним.