2009-10-20 10:18:55
 Автор: Леся Панченко
Сложный выбор
| Сегодня, чтобы получить деньги инвесторов, застройщик должен подтвердить, что у него самого есть достаточное количество средств для реализации проекта | Еще полтора-два года назад в столице повсеместно звучали высказывания о том, что город превратился в одну большую строительную площадку. А панораму любого киевского района невозможно было представить без зеленых заборов, башенных кранов и деловито снующих экскаваторов. Однако котлованы довольно динамично превращались в современные «свечки», заборы убирали, техника покидала территорию – и жизнь возвращалась в прежнее русло. Тогда все были уверены: стройка – дело временное. Сегодня же данная фраза зачастую требует вопросительной интонации.
То, что «слабым звеном» нынешнего кризиса оказались финансовая система и строительная отрасль, получившие первый и самый болезненный удар, известно всем. Но при этом многим непонятно, каким образом теперь сохранять собственные средства. Банковские депозиты надолго скомпрометированы, вторичный рынок недвижимости демонстрирует отрицательную динамику, коммерческий сектор отпугивает высокими рисками.
|
| Квартиры в "Cosmopolitan. Парк Пушкина", несмотря на кризис, пользуются спросом у покупателей, поскольку введение в эксплуатацию первых очередей повышает доверие к застройщику | Самым противоречивым вариантом остается первичный рынок жилья. С одной стороны, капиталовложения в недостроенные объекты рискованны: объект, а с ним и деньги инвесторов, могут «заморозить» на неопределенный срок. С другой – квартиры в новостройках, особенно если проект грамотно продуман и качественно реализован, показали на данном этапе наибольшую устойчивость к рыночным катаклизмам. Определяющими критериями для потенциального инвестора сегодня являются не только степень готовности объекта и положительная репутация застройщика, но и самое прагматичное обстоятельство – факт ввода здания в эксплуатацию или, по крайней мере, ожидаемые сроки этого события.
Современная мудрость гласит: чтобы получить кредит, необходимо доказать банку, что он тебе не нужен. На сегодняшнем строительном рынке все практически так же: чтобы получить деньги инвесторов, застройщик должен подтвердить, что у него самого достаточно средств для реализации проекта. Действительно, при нынешних объемах продаж и пресловутой выжидательной позиции покупателей финансировать работы за счет частных лиц практически невозможно. И очевидно, что девелопер, продолжающий активное строительство объекта и уверенно доводящий его до 100%-ной готовности, располагает собственными ресурсами.
На фоне общей депрессии отрасли «живучие» застройщики оказались в выгодных условиях. Причиной тому послужило заметное снижение конкуренции. Данную тенденцию нельзя назвать положительной для рынка в целом, но каждому конкретному девелоперу она обеспечивает дополнительные очки в пользу объекта. «С верхних этажей нашего здания открывается широкая панорама, и в окрестностях можно увидеть 5-6 «замороженных» строек, – говорит Александр Немтырев, начальник департамента маркетинга и рекламы жилого комплекса «Паркове місто». – Контраст безжизненных недостроев и нашей бурлящей деятельности, безусловно, впечатляет клиентов на просмотрах. Конечно, это дает нам преимущество сегодня, а также работает на нашу репутацию в будущем. Имея серьезные планы дальнейшего развития, мы просто не можем позволить себе остановить проект, поскольку вернуть доброе имя после «провала» крайне сложно».
Не время рисковать Сегодня, когда все девелоперы сократили расходы на рекламу и промоушен, наиболее эффективным «продавцом» квартир можно назвать саму стройплощадку, темпы веден
|
| Великолепная внутренняя отделка, благоустроенная территория с ухоженными газонами и реальное инфраструктурное наполнение выгодно выделяют клубный дом "Диамант" среди других новостроек премиум-класса | ия работ и соблюдение заявленных сроков сдачи. Данную тенденцию подтверждает Олеся Романенко, начальник службы маркетинга и продаж компании Ukrainian Development Partners (ЖК «Новопечерские Липки»): «С наступлением сложного периода на строительном рынке наша компания приняла решение ускорить возведение двух зданий квартала «Новопечерские Липки». Повышение активности потенциальных покупателей не заставило себя ждать». Так, с момента заявления о досрочной сдаче количество звонков возросло в 2,5 раза, а посещений офиса продаж и стройплощадки – в 1,8 раза. После получения акта готовности число заключенных договоров по квартирам в завершенных объектах увеличилось в 3 раза, по сравнению с домами, которые будут сданы в конце 2009 г. «В то же время, – продолжает г-жа Романенко, – внимание к двум еще возводящимся зданиям также растет. Досрочный ввод в эксплуатацию первых объектов и высокие темпы строительных работ убеждают потенциального клиента в серьезности и надежности девелопера, реализующего проект».
Физическое завершение объекта и факт ввода в эксплуатацию являются сегодня пусковым механизмом для активизации спроса. Покупателей не останавливает даже то, что после получения застройщиком акта приема госкомиссии цена квадратного метра обычно увеличивается. Очевидно, кризис – не время рисковать собственными деньгами. Начальник отдела маркетинга компании «НЕСТ» (ЖК «Времена года») Рамиль Мехтиев отмечает: «Стоимость 1 кв. м в нашем комплексе после ввода в эксплуатацию возросла на 2 тыс. грн., т.е. примерно на 15%. Однако покупателей это не оттолкнуло, поскольку для многих решающим фактором было наличие готовых документов на квартиру. Завершенный объект позволяет девелоперу осуществлять продажи. На стадии готовности 80% у нас были звонки с предложениями бронировать и даже делать поэтапную оплату, но при этом наблюдать за ходом работ и ждать результата».
Такая ситуация типична для нашего рынка. Однако покупатель имеет возможность самостоятельно выбирать – вкладывать меньшую сумму в процессе строительства или отдавать большую за уже готовую квартиру. В жилом квартале «Новопечерские Липки» сразу после получения акта готовности первых двух домов цена квадратного метра была увеличена на 10-15%. Причина такого повышения, по словам Олеси Романенко, – «отсутствие риска недостроя». А в комплексе «Паркове місто» стоимость меняется периодически. По объяснению Александра Немтырева, зависит она «от совокупности нескольких факторов, таких как степень готовности, колебания валютного курса, интенсивность спроса и количество оставшихся в продаже квартир».
Показательно, что девелоперы подобных объектов отмечают практически полное отсутствие спекулятивных покупок. И дело не только в том, что их доля на рынке недвижимости в целом свелась к минимуму. Перекупщиков и ранее не очень интересовали готовые и практически готовые дома, поскольку стоимость на завершающих этапах строительства достаточно высока. Такое приобретение не сулило сверхприбылей даже в условиях динамичного роста, а на стагнирующем рынке для спекулянтов оно просто не имеет смысла. Готовые квартиры покупаются для собственных нужд либо с целью надежного вложения и сохранения капитала, но никак не для получения быстрого и высокого дохода. «Даже если абстрагироваться от тенденций рынка, то жилье после ввода в эксплуатацию все равно будет стоить дороже, поскольку это уже реальный продукт, лишенный рисков», – резюмирует г-н Мехтиев.
Рынок «готового продукта» На сегодняшний день девелоперы, продолжающие строительство и продажи, имеют неоспоримые преимущества и привлекают на свою сторону тех покупателей, которые готовы вкладывать средства в недвижимость. Таким образом, и проект реализуется, и «живые» деньги поступают. К тому же, компания прочно закрепляет за собой имидж «мы строили в кризис-2009», который в будущем сослужит ей хорошую службу.
Чтобы активно действовать в нынешних рыночных условиях, девелоперу необходимо было заранее позаботиться о формировании собственного ресурса либо о привлечении долгосрочной кредитной линии от надежного финансового партнера. «Многие отечественные застройщики вынуждены были остановить работы из-за нехватки оборотных средств. Это так называемые издержки местного девелопмента: в прошлом, имея небольшую сумму, допустим $ 3 млн, можно было заложить несколько проектов с расчетом вести их за средства частных инвесторов. Во время спада отрасли данная схема показала свою нежизнеспособность, – говорит Александр Немтырев. – Например, наши учредители готовы к тому, что «Паркове місто» – долгосрочный проект и прибыль будет ощутима со временем. Обсуждался даже вариант остановки продаж при крайне неблагоприятных условиях, однако даже в таком случае строительство будет продолжаться. Ситуация изменится, а потребность в качественном готовом жилье останется».
| Факт ввода объекта в эксплуатацию является сегодня пусковым механизмом для активации спроса. Покупателей не останавливает даже то, что цена жилья при этом увеличивается | В предыдущие годы на рынке господствовала тенденция «недвижимость нарасхват», и покупка «виртуальных» квадратных метров была привычной практикой. Тем не менее, некоторые девелоперы изначально планировали открывать продажи на завершающих этапах строительства. В основном речь идет об объектах высокого класса. Очевидно, что очень немногие были готовы выплачивать семизначную сумму за квартиру в доме, существующем только на картинке. Чем выше категория жилья и его цена, тем выше статус покупателей, уровень их требований и предпочтений. «Мы изначально не рассчитывали на деньги частных инвесторов и этим выгодно отличались на нашем рынке, – рассказывает Вера Пичугина, руководитель департамента девелопмента компании «Планета-Буд» (клубный дом «Диамант»). – Клиенты такого класса хотят все видеть воочию и согласны платить только за готовый продукт. Работая над «Диамантом», мы столкнулись с тем, что большинство покупателей ждали именно окончания строительства и ввода в эксплуатацию. Тем более что цена после сдачи у нас не изменилась. Наша целевая аудитория – это состоятельные люди, для которых покупка новой квартиры не является первоочередной потребностью. Они могут позволить себе подождать и понаблюдать за ситуацией».
Безусловно, в продажах объектов высокого класса отделка внутренних помещений, обустроенная придомовая территория, функционирующая инфраструктура играют значительную роль. Помимо практической стороны вопроса, существует еще и психологический фактор: когда дорогу клиенту перекрывает самосвал, перед входом зияет внушительная яма, а в холле сложены
|
|
Досрочный ввод в эксплуатацию первых объектов и работа строителей в три смены свидетельствует о серьезности и надежности девелопера, реализующего проект "Новопечерские Липки" | горкой кирпичи, готовность купить квартиру в даже «почти завершенном» объекте стремительно уменьшается. «Как только нашу площадку покинула строительная техника, а во дворе зазеленели газоны, поток звонков стал сравним с показателями весны-лета 2008 г., – отмечает Рамиль Мехтиев. – Состоявшееся в июле торжественное открытие «Времен года» также подстегнуло интерес. Мы ожидаем, что при сбалансированной цене в ближайшее время выйдем на уровень 10-15 сделок в месяц, что позволит довольно динамично реализовать оставшиеся квартиры»
Похоже, тенденция «приходить на готовое» обоснуется на нашем рынке надолго. По прогнозам экспертов, в ближайшем будущем продажи на первичном рынке сместятся на завершающие стадии строительства объектов. «Потребители сегодня стремятся приобретать уже готовое жилье, а не находящееся в процессе возведения. Могу предположить, что такое положение вещей сохранится и после кризиса, поэтому в скором времени 90% сделок на первичном рынке будет совершаться сугубо в сегменте готового жилья от застройщика», – прогнозирует Олеся Романенко.
Когда локомотив нашей экономики – строительный рынок – пошел под откос и потянул за собой множество смежных отраслей, это вызвало весьма противоречивые настроения. От саркастического «закончилась эпоха сверхприбылей», до пессимистичного «грядущего дефицита жилья». Однако после первой импульсивной реакции пришло понимание того, что пошатнулись непоколебимые до недавнего времени основы капиталовложений и ликвидности на рынке недвижимости. В период стабильного роста здесь все было четко и понятно, правила известны, а риски минимальны.
Сегодня приобретение квартиры у застройщика превратилось в азартную игру, где выигрыш возможен только в том случае, если
| Время иллюзий прошло. Скоро 90% сделок на первичном рынке будет совершаться только по готовому жилью от застройщика. |
детально изучить участников, разобраться в тонкостях и учесть все скрытые обстоятельства. Поэтому среди девелоперов выиграют самые подготовленные и гибкие, а среди покупателей – те, кто сделает взвешенный выбор, руководствуясь здравым смыслом и не забывая о рыночных законах. Их даже в кризис никто не отменял.
http://www.domindex.com.ua/
|
