Экология наступает

 Образ коттеджа в обрамлении леса, с водоемом и незагрязненным воздухом укоренился в сознании украинцев как гарантия пресловутой «чистой среды». И большинству потенциальных покупателей, желающих поселиться за городом, вполне достаточно предложенных застройщиком благ с акцентом на «прекрасную экологию», а яркие картинки в рекламном буклете сметают последние сомнения по поводу неблагоприятного состояния природы. Но все ли так «чисто» вблизи Киева, как пытаются подать продавцы недвижимости?

С недавних пор специалисты рынка все чаще апеллируют к понятию «независимая экологическая экспертиза». Стоит задаться вопросом: что это – гарантия качества местности или лишь очередная попытка сделать бизнес на новшестве?

Ничто в природе не исчезает бесследно,
кроме окружающей нас среды.
Леонид Сухоруков

Городок городку рознь
Если уж говорить об экологии, то стоит отметить, что в новейшей истории нашей цивилизации эта проблема – одна из самых сложных. Мегаполисы традиционно оказываются в эпицентре экологических бед. Как признают сами участники рынка, мифы об экологическом совершенстве Киевской области уже давно развеяны. Факт, что так называемые чистые зоны не являются ими в полном смысле этого понятия, остается фактом. Чтобы убедиться в преувеличении рекламных лозунгов, расхваливающих экодостоинства объектов, достаточно ознакомиться с экологической картой столичного региона.
По словам директора компании «Спана» Александра Малицкого, увенчанное ореолом престижа и огромного ажиотажа Обуховское направление довольно загрязнено. Из-за близкого соседства с полигоном твердых бытовых отходов №5, Трипольской ТЭС и полигоном строительных отходов №1 в почве и грунтовых водах присутствуют ядовитые вещества. Немало вреда наносят и проходящие через весь район Обуховские магистрали – Старая и Новая: воздух здесь перенасыщен выхлопными газами.
Столь же популярные Одесское и Житомирское направления «страдают» от активно действующего аэропорта «Жуляны». Его перспективное развитие, о котором вот уже несколько лет говорят чиновники, приведет к еще большему загрязнению Киево-Святошинского района, вплотную примыкающего к юго-западной части столицы. А в перспективе к этому негативному фактору грозит добавиться еще один: в планах Киевской горгосадминистрации – возведение на правом берегу мусоросжигательного завода, что, как полагают эксперты, значительно подпортит экологию пригорода.
В Гостомельском (Варшавском) и Вышгородском направлениях, по словам специалистов, часто встречаются радиоактивные участки, также наблюдается загрязнение природных компонентов внешними источниками. В Броварском районе состояние здоровья жителей могут ухудшить шламонакопители киевских заводов и предприятий по переработке отходов, не отвечающие требованиям экологической безопасности. В свою очередь, Бориспольское направление «славится» такими загрязнителями воздуха, как международный аэропорт «Борисполь» и мусоросжигательный завод «Энергия».
Увы, это не единственные, а лишь основные негативные факторы, отрицательно влияющие на окружающую среду. В совокупности не меньший удар по экологии наносят выхлопы автомобилей, отходы домовладений, скотомогильники, свалки, фермерские хозяйства, промышленные предприятия и стихийно брошенный строительный мусор.
Как прокомментировала начальник отдела домов и земельных участков группы компаний «Траектория» Евгения Кузьменко, экологически чистыми пока остаются те города-спутники столицы, которые в прошлом являлись санаторными зонами. Среди них: Ирпень, Ворзель, Лесная Буча, Пуща-Водица, Боярка в Киево-Святошинском районе. По Обуховскому шоссе из наиболее безопасных для здоровья мест можно назвать Козин, по Бориспольскому – села Гора и Вишенки. Одесскому направлению тоже не чужда природная чистота – экологичной зоной там является Круглык, а в Вышгородском – Лютяж и Хотяновка.
По утверждению независимого экологического аудитора Олега Картавцева, некорректна сама постановка вопроса, так как мест, идеальных с точки зрения экологии, в области не существует, и абсолютно чистыми можно назвать лишь некоторые очень малые территории, а отнюдь не районы или направления. В то же время чиновникам картина видится более оптимистично, и паниковать они не спешат. Как подчеркнул заместитель начальника Государственного управления охраны окружающей среды в Киевской области Владимир Коротченко, столичный регион преимущественно аграрный, поэтому в целом относительно чистый, особенно по сравнению с Донецкой, Харьковской, Луганской областями, где расположено большое количество промышленных предприятий. Экологические проблемы в пригороде Киева связаны с отходами, прежде всего, хозяйственной сферы, например, непригодных к использованию пестицидов и ядохимикатов, которые сохраняются на складах еще с советских времен. С другой стороны, экологи считают, что ситуация в Киевской области все же не опережает загрязненность столицы и в ряде случаев может улучшаться при условии следования рекомендациям специалистов, проводящих экспертизу.

Экспертиза государственная и независимая
Обратимся к законодательной базе. Согласно статье 4 Закона Украины «Об экологической экспертизе», целью такого исследования является «предотвращение негативного влияния антропогенной деятельности на состояние окружающей природной среды и здоровье людей». Казалось бы, государственная экологическая экспертиза и есть тот экзамен, который должны сдать застройщики для получения прав на строительство в том или ином районе, однако, исходя из данного нормативного акта, приоритет государственного аудита – охрана природы. Вопрос об экспертизе загородного дома или поселка, которые среди прочих факторов также влияют на окружающую среду, в законодательной базе должным образом не рассмотрен и не урегулирован. Как подчеркнул Владимир Коротченко, процедура выделения земельных участков включает согласование контролирующих служб, а не экспертизу. Проект не проходит экологический аудит, поскольку при выдаче документов застройщику того или иного коттеджного городка рассматривается и согласовывается в первую очередь отвод земельных участков, а также будущее расположение систем водоснабжения и канализации.
Согласно закону, в компетенцию властей также входит информирование населения о намеченных и проводимых государственных экологических экспертизах и об их результатах. Однако в СМИ не так часто можно увидеть заметки о приостановлении или закрытии строительства именно из-за неблагоприятного влияния на окружающую среду. Скорее, информационным поводом является остановка работ по причине неурегулированности финансового вопроса или права собственности.
В такой ситуации логичным шагом застройщика было бы приглашение аудитора, чтобы получить, как минимум, разрешение на вырубку деревьев или определить законные нормы строительства на прибрежной территории. При этом выводы об экологической безопасности того или иного коттеджного городка и его окрестностей экспертиза не обнародует.
Сегодня экологическое исследование жилья в интересах потенциального владельца осуществляют частные компании. Процедура аудита такова: после заявки на проведение независимой экологической экспертизы группа специалистов обследует территорию коттеджного городка и выявляет основные характеристики объекта. В следующий этап входит измерение вредных для человеческого организма излучений, уровня шумов и вибраций, а также пробоотбор воды, воздуха и почвы. К данному перечню в последнее время добавляют пробы на качество строительных материалов. Далее в специальных аккредитованных лабораториях проводятся анализы каждого измерения, по результатам которых и составляется заключение комплексной экологической оценки. Немаловажно, что независимые аудиторы не просто фиксируют отклонения от норм и нарушения, но и разрабатывают рекомендации по устранению выявленных неблагоприятных воздействий. По словам Александра Малицкого, компания-аудитор еще несколько лет ведет наблюдения за экологическими трансформациями городка-клиента – окружающая среда, как и здоровье человека, требует периодической диагностики и постоянного ухода.
Однако здесь есть свои рифы, скрытые темными водами бизнеса. Если частная экологическая экспертиза проводится после покупки земли, а то и по завершении строительства, едва ли негативная оценка повлечет закрытие объекта, в который вложены миллионы. Скорее, можно ожидать «гибкую интерпретацию» ее результатов, тем более что, согласно букве закона, заключения негосударственных экспертиз носят лишь рекомендательный характер.

«Кот в мешке» для покупателя
«Последнее слово», которое, как известно, всегда за покупателем, в новомодном процессе борьбы за экологию теряет однозначный смысл. Новое – это всегда неясность, шумиха, попытки спекуляций. Например, при заключении сделки купли-продажи инвестор имеет право ознакомиться с документами, свидетельствующими об экологическом состоянии приобретаемой земли. Однако, как утверждает г-н Малицкий, современный покупатель мало образован в этой отрасли, и тех, кто озвучивает такие просьбы при сделке, – единицы. С мнением эксперта соглашается и генеральный директор компании «Симфония недвижимости» Елена Струкова, утверждая, что пока экорейтинги еще не стали популярным явлением, покупатель выбирает себе дом, исходя из таких условных характеристик, как качество воздуха, наличие леса, удаленность от магистралей и близость к столице. Кроме того, при любом раскладе кто-то все равно оставит приоритет за интуитивным «подходит – не подходит», игнорируя до недавнего времени «смутный» фактор экологии.
Однако потенциальный клиент, приобретающий сегодня загородное жилье, уже осознает, что нельзя считать поселок чистым только по причине его расположения в так называемом экологическом направлении. И если даже объект устраивает по всем показателям, не лишним будет ознакомиться с выводами экологического аудита. Но пока еще покупатель, затребовавший соответствующие документы, вряд ли самостоятельно разберется в предъявленных выводах и терминах – ему, скорее всего, потребуется нанятый специалист, который квалифицированно и доступно разъяснит все экологические «за» и «против», таящиеся под сенью выбранного леса, в водах облюбованного озера и в стенах предложенного коттеджа.
Однако, по словам экспертов, отмечены только единичные случаи проведения экологического аудита покупателями. В свою очередь, риэлторы и застройщики, пользуясь незнанием клиента, не очень-то стараются вникнуть в суть проблемы. Как утверждает PR-менеджер корпорации «Золотые Ворота» Ольга Корогодова, если бы у жителей коттеджных городков возникла потребность в подобной экспертизе, то ее проведение застройщики встретили бы позитивно. Александр Малицкий при первичном осмотре участка, на который нет подтверждающих его экологическую безопасность документов, рекомендует потенциальным покупателям взять с собой дозиметр (и того, кто умеет пользоваться этим прибором). Эксперт также советует обратить внимание на нюансы окружающей среды – присутствие желтой листвы не в сезон, неприятные химические запахи и какие-либо загрязнения. Специалисты уверенны, что при негативном впечатлении от общей картины застройки потенциальный инвестор, скорее, подберет себе жилье в альтернативном направлении, нежели будет углубляться в данные экспертизы или задействовать аудиторов.

Палка о двух концах
В то же время экологическая экспертиза – это процедура, вокруг которой сосредоточены часто противоположные коммерческие интересы. И если по ее результатам коттеджный городок «забраковали», неблагоприятная информация при желании застройщика может стать закрытой как для общественности, так и для клиентов. В случае возможной реабилитации участка для аудиторов и владельцев городка такое отношение к правам потребителей пройдет бесследно, но при негативном развитии ситуации молчание может привести к преднамеренному ухудшению здоровья жителей. При этом застройщика обвинить не удастся – он имеет право не предъявлять без запроса инвестора результаты экологического исследования.
Еще одним препятствием на пути к истине является пресловутая коррупция. Известная жизненная мудрость «что нельзя купить за большие деньги, можно купить за очень большие деньги» в данном случае весьма актуальна – предположительная «покупка» результатов экспертизы оказывается для застройщика мизерной тратой по сравнению с многомиллионными капиталовложениями. «Устоит ли перед деньгами самая независимая экологическая экспертиза?» – этот вопрос всегда остается открытым. Так, по словам директора ООО «Вишневе мiстечко» Олега Хомы, экологическое исследование можно будет считать объективным только тогда, когда за внесенную сумму обнародуют любой результат, даже негативный. С г-ном Хомой согласен и Владимир Коротченко: «Независимая экологическая экспертиза является орудием в руках заинтересованных сторон, поскольку она оплачивается. А все, что оплачивается, делается так, как нужно заказчику».
Но Александр Малицкий придерживается иного мнения: «Подлог подобного рода может безвозвратно испортить репутацию компании на рынке. Обычно сотрудники фирм-аудиторов получают достойную зарплату и подвержены строгому внутреннему контролю».

Поток новых веяний
Сегодня наличие аудиторского заключения у строителей и продавцов загородной недвижимости служит весомым аргументом в пользу того или иного объекта. К тому же это – достаточно мощный и эффективный маркетинговый ход, влияющий на стоимость жилья, а также положительно сказывающийся на репутации самого застройщика – «галочка», поставленная в графе «экология», дает ему конкурентные преимущества. По словам заместителя директора по маркетингу и продажам компании «Аватар» (городок «Плютово») Марины Баранец, участие в экорейтинге является, скорее, дополнительным мероприятием в общей PR-стратегии продвижения коттеджного поселка. Как добавила г-жа Струкова, наличие сертификата о прохождении экологической экспертизы и ее результаты – нелишний плюс самому городку.
Возможно, идея проведения по-настоящему независимой экологической экспертизы – только начало борьбы против незнания и стереотипов жизни за городом. И когда-нибудь в области появятся экогородки, которые, вопреки распространенным представлениям, будут вовсе не лачугами без комфорта и уюта в отдаленных от столицы районах. Наоборот, в мировой практике экодома возводятся с учетом всех санитарных правил и норм в местностях без каких-либо радиологических или техногенных загрязнителей. И если пока отечественные застройщики отбрасывают эту идею по причине ее дороговизны, непопулярности среди покупателей и трудности в реализации, то в будущем такие дома вполне могут стать наиболее приемлемым типом жилья. А существование на участке парка, сада или ручья без подтвержденной экспертами хорошей экологии не будет показателем чистоты окружающей среды.

Автор :   Юлия Лищук