Торговцы освоили спутник. Стоимость коммерческой недвижимости в городах-сателлитах рекордно растет

  Пока жилье в столичном пригороде продолжает дешеветь, цена на торговые и офисные площади неуклонно возрастает. C начала этого года их стоимость увеличилась на 20–40%. Эксперты считают, что в ближайшее время коммерческие помещения в пригородах Киева подорожают еще больше.

Киевляне подняли цены
   По информации генерального директора АН «Альянс-Брок» Андрея Сокура, лидерами оказались Бровары и Борисполь. «С начала года цены на офисы и торговые площади в Борисполе выросли до 25%, в Броварах — до 20–40%», — рассказывает он. По данным риэлторов, средняя стоимость коммерческих объектов в Борисполе уже достигла показателей киевских окраин и составляет порядка $2 тыс. за кв. м, в Броварах она все еще меньше и примерно равна $1,3–1,4 тыс. за кв. м.
   По словам директора инвестиционной компании ООО «Призма Бета» Алексея Струлева, темпы роста торговой недвижимости в Киевской области сравнимы с показателями в крупных региональных центрах. «Наиболее интересными и быстроразвивающимися городами являются Борисполь, Бровары, Обухов и в ближайшей перспективе — Вышгород. Это обусловлено близким расположением к Киеву и хорошими транспортными развязками», — считает г-н Струлев. По данным областных риэлторов, средняя стоимость квадратного метра коммерческого помещения в Обухове составляет $2–2,8 тыс. против $1,8 тыс. в начале года, в Вышгороде $1,5–1,7 тыс. против $1,41 тыс.
   Главными факторами, которые обусловили динамичное подорожание коммерческой недвижимости в городах-сателлитах, по мнению Андрея Сокура, стали ее острый дефицит и усилившаяся экспансия в пригороды со стороны столичных компаний. Даже в таких крупных сателлитах, как Борисполь, Бровары, Вишневое, одновременно предлагаются не более четырех-пяти вариантов на продажу. Ликвидные помещения, по заверению риэлторов, уходят в течение нескольких дней. В Обухове свободное предложение вообще отсутствует. «Киевские компании никогда не оставляли без внимания торговые объекты в городах-спутниках, но в последнее время их присутствие на рынке выросло до небывалых цифр. За помещениями в центре этих населенных пунктов выстроились очереди», — говорит г-н Сокур.
   По данным АН «Альянс-Брок», основной спрос на коммерческую недвижимость в городах-сателлитах обеспечили компании, занимающиеся строительством как многоэтажных, так и частных домов, ремонтные предприятия, производственные структуры, риэлторские и юридические фирмы, банки. К торговым площадям, по словам директора МЧП «КИО» (Борисполь) Александра Алексеева, активный интерес проявили столичные торговцы одеждой, мехами и обувью. Основными же покупателями, как утверждает Алексей Струлев, стали мебельные, продуктовые, строительные гипермаркеты, а также супермаркеты электроники, аптеки, магазины мобильной связи и ювелиры. «Помимо этого, свою лепту в спрос вносит и быстро развивающийся местный бизнес», — говорит директор АН «Эвент» (Бровары) Валентин Яковенко. Не уменьшается популярность и приобретения коммерческой недвижимости с целью вложения капиталов. По словам г-на Яковенко, количество таких сделок составляет до 20% от общего числа.
   По информации Андрея Сокура, наибольшим спросом пользуются объекты площадью от 100 до 200 кв. м, расположенные в зданиях, фасады которых выходят на центральные улицы. «Стоимость такого предложения, как правило, на 30–40% больше, чем средняя цена на аналогичные помещения в других районах, но уходят они очень быстро», — отмечает г-н Сокур.

Неформат
   Эксперты единогласно считают, что причиной ценового скачка стал дефицит, вызванный ограниченностью нового предложения. По словам управляющего директора компании Re&Solution Александра Ланецкого, новопостроенные торговые центры действуют сегодня только в Буче (ТЦ «Зоряний»), Вишневом, Кагарлыке (оба принадлежат сети «Буми-маркет»), Броварах (ТЦ «Терминал» и «Крытый рынок на Киевской»), Белой Церкви (ТЦ «Юрьевский»); в селе Гора Бориспольского района работает гипермаркет Fozzy. Во всех остальных городах полноформатные ТЦ попросту отсутствуют.
   По мнению Александра Алексеева, сейчас основное пополнение региональных рынков коммерческой недвижимости происходит за счет введения в строй жилых новостроек, первые этажи которых отдаются под торговые помещения. «Для Борисполя это в среднем 1–1,5 тыс. кв. м в год, для Броваров — меньше 1 тыс. кв. м. Это крайне мало для рынка, ведь территория Борисполя только за последние несколько лет увеличилась почти в полтора раза, а в ближайшее время здесь планируется строительство сразу нескольких новых микрорайонов», — говорит г-н Алексеев.
   Возможно, что ситуация изменится через несколько лет. Хотя, по мнению специалистов, даже те проекты, которые готовят к реализации в Киевской области, вряд ли полностью ликвидируют дефицит. По данным г-на Ланецкого, сеть супермаркетов «Эко-маркет» возводит торговый центр в Борисполе (площадью около 5 тыс. кв. м). В Боярке идет строительство 3-этажного ТЦ (свыше 3 тыс. кв. м). В Белой Церкви на месте реконструируемого центрального универмага вскоре должен открыться крупный ТЦ (около 15 тыс. кв. м). Еще один центр в этом же городе собирается сооружать волынская компания «Пакко». Небольшие торговые центры строят местные предприниматели в Броварах, Переяслав-Хмельницком, Фастове и Яготине. Существует проект возведения крупного ТЦ в Ирпене. По данным экспертов, сейчас в Борисполе по улице Киевский путь, в районе Комсомольського озера, началось строительство 3-этажного торгово-сервисного комплекса «Золотое руно» площадью около 5 тыс. кв. м, а в Обухове по улице Киевской предполагается возведение 3-этажного торгового центра (5,6 тыс. кв. м).

Туповатые девелоперы
   Плачевнее выглядит ситуация с офисными новостройками. По словам директора по маркетингу девелоперской компании Corporate Property Investments Наталии Ставрати, офисная недвижимость в пригороде представляет собой преимущественно реконструированные объекты. «Строить отдельно стоящие офисные здания здесь не имеет смысла, поскольку они будут сильно уступать столичным офисам по уровню рентабельности для девелоперов», — говорит г-жа Ставрати.
   Эксперты сходятся во мнении, что местные бизнесмены пока не имеют капиталов, достаточных для самостоятельного сооружения современного бизнес-центра, а киевские девелоперы предпочитают строить их в столице, что дает в несколько раз больше дивидендов. Ситуация может измениться через несколько лет, когда киевский рынок офисной недвижимости насытится и станет менее прибыльным.
   В то же время, по словам специалистов, явные преимущества своим арендаторам в пригороде дают бизнес-парки. Они позволяют замкнуть цикл для компаний, занятых в мелком производстве, а именно разместить офисы, производственные и складские помещения на одной площадке.
   Согласно планам девелоперов в ближайшие годы под Киевом планируется строительство сразу нескольких бизнес-парков, в том числе и с офисной составляющей. В Белой Церкви, Вишневом, Боярке и Броварах под офисы будут переоборудованы невостребованные помещения контор и лабораторий, простаивающих промышленных предприятий. «Пока же заметные проекты офисной недвижимости (площадью хотя бы от 1 тыс. кв. м) в Киевской области в поле зрения нашей компании, к сожалению, не попадали», — отмечает Александр Ланецкий. По его мнению, недостаточный интерес девелоперов к городам-сателлитам связан с распространенным заблуждением о слишком длинной окупаемости проектов. Хотя сейчас окупаемость возведения торговой недвижимости не только не уступает большинству столичных ТЦ, но и превосходит их. Это обусловлено значительно меньшими затратами на приобретение земли, строительство и согласование проектной документации в местных органах власти. Кроме того, почти все подобные проекты не имеют конкурентов.
   Пока же дефицит сохраняется. По мнению Андрея Сокура, коммерческая недвижимость пригорода будет дорожать. «Ввиду тотального дефицита даже вне зависимости от появления новых проектов стоимость торговых объектов в городах-сателлитах будет расти все ближайшее время. Новые объекты будут выставляться по новой для рынка цене», — прогнозирует он.