|
 |
Складская недвижимость: рынок в холодном поту
|
2009-11-16 12:58:13
 Пессимистичные прогнозы годовой давности относительно рынка логистики не оправдались – в 2009 г. в Киевской области в эксплуатацию было введено порядка 175 тыс. кв. м складов. Несмотря на растущую вакантность и стагнацию арендных ставок, рынок немного встряхнулся. Наблюдается даже небольшой рост спроса, особенно на помещения с холодильниками и морозильниками. |
И все-таки они строятся
Показатели вакантности на рынке логистики за последний год выросли колоссально – по данным аналитика отдела исследований компании Jones Lang LaSalle (Киев) Марии Шкарпетиной, сейчас объем свободных от аренды площадей составляет более 28% против 1% в 3 кв. 2008 г. «Настолько значительное увеличение объема свободных площадей произошло преимущественно за счет выхода большого количества новых площадей в конце 2008 г.-начале 2009 г. и значительного сокращения спроса на помещения в результате кризиса», - объясняет она.
Однако несмотря на прошлогодние пессимистичные прогнозы относительно развития рынка и замораживание многих проектов, в стране все же появилось немало новых объектов. В основном достраивали склады со степенью готовности более 70%, реже – с 50% готовностью.
Сейчас, по наблюдениям всех экспертов рынка четко прослеживается тенденция доминирования объектов built-to-suit (строящихся для собственных нужд или по конкретному заказу). Впрочем, руководитель департамента маркетинга и PR группы компаний FIM Инна Шабатина и здесь находит примеры проектов на стадии завершения, которые строились built-to-suit, но потеряли клиента. «В частности, компания GLD Invest Group строила склад в Одесском регионе для западной компании, которая вынуждена была отказаться от склада по причине банкротства. Комплекс завершен приблизительно на 70%. Проблемой в этом случае стал не девелопер, а логист, который не до конца рассчитал силы и сделал аналитику рынка сам. Терминал «Бровары», наоборот, не был построен в нужные сроки для компании «Українські Вантажні Кур’єри», хотя предварительный договор аренды был подписан (стал в свое время самой крупной сделкой на рынке)», - приводит примеры эксперт.
По словам М. Шкарпетиной, склады, которые все же строятся и планируются, ориентируются на такие условия успешности – близость к Киевской окружной дороге, удаленность от Киева не более 30 км, направления в сторону Житомира, Ковеля, Одессы, Днепропетровска, Харькова и Чернигова.
Согласно наблюдениям И. Шабатиной, кризис внес коррективы в размеры открываемых складов. «Если в прошлом году в эксплуатацию введено было 6 крупных комплексов более 40 000 кв. м, среди которых наиболее крупными стали «МЛП-Чайка» (114 300 кв. м), две очереди West Gate Logistic (96 456 кв. м), «Коммодор» (68 622 кв. м), то в этом году объекты гораздо скромнее по площади. Большинство проектов имеют размеры до 10 000 кв. м. Крупных только два – складской комплекс BF (порядка 50 000 кв. м) и склад «ММК» (чуть более 30 000 кв. м)», - отмечает эксперт.
Логистические объекты Киевской области, введенные в эксплуатацию до 1 ноября 2009 г.
|
№ |
Проект |
Класс |
Компания |
Общая площадь, кв. м |
Локация |
|
1 |
BF, Логистический комплекс (1 очередь) |
А |
BF Group |
51 500 |
трасса МО3/Е40 |
|
2 |
Киевметаллопром, Складской комплекс (2 очередь) |
В+ |
ОАО "Киевметалопром" |
9 000 |
с. Калиновка, ул. Индустриальная, 7 |
|
3 |
Impeco, Логистический центр |
- |
Impeco |
9 570 |
пгт. Гостомель, трасса Е-37/М-07 |
|
4 |
Biocon, Фармацевтический логистический комплекс* |
A |
Biocon Group |
10 000 |
с. Большая Александровка, шоссе - Р-28, Бориспольский район |
|
5 |
Терминал для хранения охлажденных и замороженных продуктов (1 очередь) |
А |
Olvita Investments B.V. |
8 500 |
трасса МО3/Е40 |
|
6 |
Ice-Terminal, Холодильный логистический комплекс |
А |
Международная группа морепродуктов |
20 000 |
с. Большая Дымерка, окружная дорога Бровары-Борисполь |
|
7 |
MMK, Логистический комплекс |
А |
ММК |
32 620 |
На фасаде броварской дороги, 7 км от границы Киева, трасса Е-95/М-01 |
|
8 |
МТ І |
А |
MTI |
22 500 |
с.Петропавловская Борщаговка, Киевская область |
|
9 |
Reynaers* |
|
Рейнарс Украина |
10 000 |
Броварской район |
|
Всего: |
173 690 кв. м | * Для собственных нужд
Источник: FIM Consulting Plus
Спрос на мороз
«Акцент девелоперов смещается со спекулятивных объектов в сторону проектов под заказ. Многие фокусируются на строительстве складских помещений глубокой заморозки», - отмечает М. Шкарпетина. Действительно, и спрос, и предложение по строящимся и запланированным складам сегодня сконцентрировались на спецскладах с холодильниками и морозильниками для химических и фармацевтических препаратов, которые требуют специальной сертификации, а также для продуктов питания. «Спрос на последние вполне объясним, ведь подобные склады нужны компаниям-производителям или дистрибьюторам товаров продовольственной группы, которая является товаром ежедневного потребления и наименее подвержена кризису», - объясняет И. Шабатина.
Тенденцию подтверждают и в компании Knight Frank. По их данным, 3 июля 2009 г. компания «Айс Терминал» открыла одноименный автоматизированный логистический комплекс для хранения и дальнейшей обработки замороженных продуктов питания в Броварском районе площадью 16 тыс. кв. м. Объем инвестиций в строительство составил $20 млн. А компания «Квиза-Трейд» в рамках второго этапа внедрения собственной системы логистики увеличила площадь помещений холодного распределительного центра на 40% - до 2,1 тыс. кв. м.
Отдельную категорию спроса составляют объекты, рассчитанные на определенный вид продукции. Например, компания Delin Development планирует в ближайшие месяцы ввести в эксплуатацию склад размером в 15 тыс. кв. м в с. Красиловка Бориспольского района исключительно для товаров производителя спорттоваров Adidas. А компания «Рейнарс Украина» уже открыла логистичекий комплекс Raynaers для складирования запасов алюминиевых профилей, комплектующих и фурнитуры собственного производства. В дальнейшем на территории комплекса планируется создать еще и производственный цех, поэтому склад является важнейшей составляющей бизнеса компании в Украине и России.
Крупнейшим проектом будущих лет может стать логистический терминал в с. Калиновка Васильковского района площадью 31,8 га на 15 тыс. машиномест, который совместно построят крупнейший европейский логист BLG Logistics и «ВиДи Групп». Завершить строительство планируют поэтапно в 2013 г., потратив на него порядка 26,8 млн. евро.
Дешевле строить
Строить и достраивать склады девелоперов и заказчиков заставляет кризис – часто оказывается проще и дешевле завершить работы, чем замораживать объект. До конца года в Киевской области планируется ввод в эксплуатацию еще около десятка объектов. Наиболее реальными проектами в FIM считают 2-ю очередь складского комплекса BF площадью чуть более 70 000 кв. м, 1-й очереди проекта компании «Топ-Транс» и 4-ю очередь складского комплекса Raben. По словам И. Шабатиной, Delin Developmen заявили, что введут в эксплуатацию 15 000 кв. м складских площадей в конце 2009 или в начале 2010.
В то же время, по данным Knight Frank, с IV кв. 2009 г. на I кв. 2010 г. компанией Aisi Realty Public (Кипр) был перенесен ввод в эксплуатацию логистического комплекса «Терминал Бровары» общей площадью 49,18 тыс. кв. м. Но в IV квартале эксперты Knight Frank ожидают существенного пополнения на рынке – порядка 67 тыс. кв. м профессиональных складских площадей. Таким образом, на конец 2009 г. объем предложения складов класса А и В, по их оценкам, может составить 927,8 тыс. кв. м. При этом основной объем нового предложения, как обычно, выйдет на рынок в самом конце года. Учитывая такое значительно увеличение объема рынка и освобождение площадей в связи с переездом некоторых арендаторов, доля вакантных складских площадей вероятнее всего вырастет еще минимум на 5%.
Складские помещения Киевского региона, запланированные на конец 2009 г.
|
№ |
Проект |
Класс |
Компания |
Общая площадь, кв. м |
Локация |
|
1 |
Европолис Парк Киев (1 очередь) |
B |
- |
57 000 |
с. Колонщина, траса Е-40/М-06 |
|
2 |
IIG-Aladdin Group Industrial Park Kiev V |
А |
Delin Development ( бывший проект Immo Industry Group (IIG) |
15 000 |
в 20 километрах от границы Киева, трасса М01 |
|
3 |
BF, Логистический комплекс (2 очередь) |
А |
BF Group |
39 370 |
трасса МО3/Е40 |
|
4 |
Топ-Транс, логистический (1 очередь) Складской комплекс |
А |
Топ-Транс |
23 200 |
пгт Большая Дымерка, Броварской район |
|
5 |
Unilogic Park/ Меркс Бровары (1 очередь) |
А |
Меркс |
25 344 |
Бровары |
|
6 |
Складской комплекс, Raben (4 очередь) |
А |
Raben Logistics |
10 000 |
с.Большая Дымерка, г.Бровары |
Источник: FIM Consulting Plus
http://www.kanzas.ua/
|
|
|
|
|
|
|
|
Поиск
|
Подписка
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
