Коттеджные городки: рецепты финансовой мудрости

Путь коллективизации

Поскольку тенденция расслоения украинского общества с каждым годом усиливалась, представители отечественной элиты все более тяготели к проживанию в однородной социальной среде. Крупные бизнесмены и топ-менеджеры, владевшие шикарными усадьбами

Важнейшим фактором стойкости городков является грамотная стратегия распределения средств и наличие собственных ресурсов, независимо от денег, поступающих от продаж

в пригородных поселках, зачастую испытывали дискомфорт из-за неблагополучного соседства, отсутствия привычной инфраструктуры, качественных дорог. А содержание охраны, услуги садовника, обслуживание коммунальных систем выливались в довольно затратную статью бюджета. «На рынке все увереннее проявляется тенденция к смещению предпочтений с единичных объектов к покупке жилья в организованных коттеджных поселках. Жители городков получают доступ к инфраструктурным благам по доступной цене, в то время как самостоятельное обслуживание таких объектов является весьма дорогим удовольствием», – подтверждает Наталья Шевченко, руководитель отдела продаж КГ «Солнечный луч».
Спрос рождает предложение, и успешный в развитых странах формат организованных коттеджных городков стал активно завоевывать отечественный рынок. Разглядевшие востребованность и перспективность данного сегмента девелоперы гектарами скупали землю в радиусе 30 км от столичной черты, разрабатывали проект и концепцию городка и без промедлений объявляли об открытии продаж. Такая схема устраивала всех: застройщики получали живые деньги, благодаря которым активно велись строительные работы, благоустройство территории и возведение инфраструктуры, а покупатели вкладывали средства в высоколиквидную статусную недвижимость, стоимость которой на растущем рынке постоянно увеличивалась.

Коттеджный городок "Золоче" - старожил загородного рынка. Готовые дома, функционирующая инфраструктура и ухоженная территория - лучшие "продавцы" недвижимости

Однако как показала практика, законы рыночной экономики, в отличие от законов юридических, имеют обратную силу. Захлестнувший весной 2007 г. берега Атлантики и докатившийся в середине 2008 г. до наших широт экономический спад поставил под угрозу действовавшие на рынке недвижимости правила игры. Проблемы банков с ликвидностью и ужесточение условий ипотеки в первую очередь ударили по недорогому сегменту городского жилья. Но дальнейшие события не обошли стороной и благополучную нишу загородных коттеджей.
Девелоперы загородных проектов, еще летом 2008 г. делившиеся успехами в строительстве и продажах, уже с осени испытали падение спроса, отсутствие дешевого финансового ресурса и общие пессимистические настроения, вызванные наступившим экономическим стрессом. В итоге многие застройщики, лишившись реальных источников денежных поступлений, были вынуждены остановить или замедлить темпы строительных работ, отказаться или значительно снизить рекламную активность, пересмотреть ценовую политику. Прошедшая зима для загородного рынка стала настоящим испытанием, в результате которого около 25% коттеджных городков (по данным Министерства строительства и регионального развития) объявили об остановке строительных работ и продаж, еще примерно 25%, по наблюдениям экспертов, оказались в подобной ситуации без официального признания своих проблем.
Так кто же остался на рынке коттеджных городков, и каковы рецепты выживания в условиях падающего рынка, единичных продаж, снижения финансовых возможностей и интереса к инвестированию в недвижимость?
Сегодня, анализируя и подводя итоги прошедшего года (октябрь 2008 – октябрь 2009), большинство отечественных девелоперов, сохранивших свои позиции на загородном рынке, вывели собственные «рецепты выживания», позволившие проекту, продолжать развитие и привлекать новых покупателей. Важнейшим фактором стойкости городков является грамотная стратегия распределения средств и наличие собственных ресурсов либо надежного финансового партнера для ведения проекта независимо от денег, поступающих от продаж. «Наш проект вовремя вышел на рынок. В конце 2007 г., при колоссальном спросе на загородное жилье, в Киевской области не было коттеджных городков, ориентированных на средний класс. Поэтому уже за первый год работы «Олімпік-Park» успел собрать хорошие дивиденды, – делится опытом Ирина Ривкинд, директор по маркетингу ДК «Европа». – При этом компания не привлекала полученные доходы от проекта на развитие других видов деятельности и покупку земельных участков. Это дало возможность минимизировать кредитную нагрузку на проект. Сегодня мы в состоянии гасить кредиты без реструктуризации и переноса сроков. В то же время единичные продажи, осуществляемые в 2009 г., не дают достаточной для продолжения строительства прибыли. Поэтому в мае текущего года руководство ДК «Европа» приняло решение о вливании собственных средств в объеме $ 10 млн, что позволило вести активные работы в пик строительного сезона и завершить прокладку коммуникаций в первой очереди городка».

СПРАВКА

Основные приоритеты покупателей в характеристиках коттеджных городков: Уменьшение площади домовладения с 400-600 кв. м. до 200-300 кв. м. Использование энергосберегающих технологий. Современное оборудование, позволяющее экономить ресурсы и поддерживать экологичность жизненного пространства. Наличие необходимой внутренней инфраструктуры. Избегание излишеств, не обязательных на территории городка, однако требующих дополнительных расходов на эксплуатацию и обслуживание. Забота управляющей компании о благоустройстве территории городка и подъездных путей. Качественные строительные работы и материалы, продуманные планировки, комфортное внутреннее пространство, места для парковки. Наличие централизованной охраны, контроль доступа, служба эксплуатации и подключенные современные коммуникации. Близость к лесу, водоему. Благоприятная экологическая среда.

Табель успешности

Коттеджный городок "Солнечный луч" - новый формат на рынке загородного жилья

На изменение рыночной конъюнктуры девелоперы отреагировали по-разному, в зависимости от класса объекта, степени его готовности, уровня предполагаемой прибыли. По важности принятых решений и текущему состоянию проекта коттеджные городки столичного региона можно поделить на несколько условных групп. К первой относятся те проекты, владельцы которых, имея в распоряжении подходящий земельный участок с разработанными концепцией и проектом, так и не приступили к его реализации либо остановили работы на начальных стадиях. Среди наиболее известных в этой категории ZaSpaGolf от компании DeVision и «Резиденция Лесники» от «XXI Век» (Обуховское направление).
Собственники второй группы вышли на рынок, вели строительство и заключали сделки с покупателями. Однако применяемая схема финансирования – строительство за счет средств частных инвесторов – показала уязвимые места в новых условиях, а собственный ресурс компании не был рассчитан на такую нагрузку. В результате работы были остановлены, а объект «заморожен». В основном это проекты эконом-класса в левобережной части (Броварское и Бориспольское направления). Но и в этих широтах есть вполне успешные и респектабельные городки с современной инфраструктурой – «Вишневе містечко» и «Золоче» (Бориспольское направление). Однако они вышли на рынок еще в благополучный период, и сегодня, хотя и присутствуют в первичных продажах, пожинают плоды проделанной работы.
В качестве выхода из финансовой ловушки некоторые девелоперы используют продажу земельных участков под строительство на территории городка, как с услугами подряда, так и без них. «Сегодня в связи со сложившейся ситуацией на рынке многие девелоперы пересматривают свои планы дальнейшего развития. В ближайшем будущем на первичном рынке загородного жилья ожидает сокращение объема предложений на первичном рынке во всех сегментах, реконцепция проектов в связи с изменением потребительских предпочтений, а также вывод и продажа земельных активов, пригодных для девелопмента и готовых проектов», – прогнозирует Наталья Пронина, руководитель департамента жилого консалтинга и продаж элитной жилой недвижимости компании Knight Frank.
Стоит отметить, что не для всех объектов данный подход к продажам стал сугубо антикризисной мерой. Некоторые застройщики изначально вели такую политику реализации городка. Например, коттеджные городки «Деснянский» (Троещина), DreamLand и GreenWood Club (Обуховское направление). От вышеупомянутой категории они отличаются наличием централизованного управления, внутренней инфраструктуры, охраны, тогда как территории, попавшие в «распродажу», уже сложно назвать городками. Это скорее поселки современных домов, жители которых решают все возникающие эксплуатационные и бытовые проблемы собственными силами.

В городке "Солнечная долина" уже заселена часть домов, что является хорошим знаком для потенциальных покупателей

К третьей категории можно отнести городки, где продолжается строительство и реализация домов, при этом используются как средства компании, так и поступающие от покупателей деньги. Однако уже на этапе развития были внесены некоторые изменения в тот проект, с которым девелопер выходил на рынок. В основном они касаются объемов и сроков сдачи объектов инфраструктуры – уменьшаются площади торговых центров, переносится «до лучших времен» строительство некоторых развлекательных заведений, детских садов. По такому пути оптимизации пошли в «Олімпік-Park» (Житомирское направление) и «Солнечная Долина» (Обуховское направление), где в настоящее время пересматриваются некоторые параметры инфраструктурной составляющей.
В наиболее выигрышной ситуации оказались объекты, девелоперы которых уже на этапе проектирования и разработки концепции позаботились о надежных источниках финансирования. Это позволяет сегодня вести работы в полном объеме и в установленных временных рамках. Обладая достаточным запасом прочности, застройщик в подобной ситуации не становится перед мучительным выбором: уменьшать количество домовладений или урезать перечень инфраструктуры. На таких уверенных позициях выступает сегодня коттеджный комплекс «Маєток. Скарбниця Європи» (Одесское направление).
Отдельно в этой группе можно выделить объекты, которые вышли на рынок уже в период кризиса. Их шансы на коммерческий успех достаточно велики, поскольку концепция и проект разрабатывались с учетом новых потребностей и возможностей покупателей. Например, в городке «Солнечный луч» (Обуховское направление) параметры и формат проекта адаптированы под нынешние тенденции на рынке загородного жилья: оптимизирована площадь домовладений, внедрены энергосберегающие технологии, а также использованы набирающие популярность форматы дуплексов, таунхаусов и малоэтажных домов. «Реализация коттеджного городка «Солнечный луч» была начата уже в период кризиса, в марте 2009 года, поэтому в процессе проектирования были учтены изменившиеся реалии рынка и предпочтения покупателей. Конкурентными преимуществами городка являются небольшие размеры и оптимальные планировки домовладений, доступная цена, удобная для жизни и отдыха инфраструктура, живописные окрестности и близость к реке», – рассуждает Наталья Шевченко.
Таунхаусы и лайнхаусы в последние годы стали достаточно востребованными в столичном регионе. Такой формат загородного жилья представлен несколькими успешными проектами: «Сказка» и Feofania Residences (Феофания), «Романово» и «Три реки» (Обуховское направление).

СПРАВКА

Пять инструментов, помогающих «выжить» загородным проектам в условиях современного рынка: Грамотная финансовая политика – наличие собственных средств на весь цикл строительных работ. Надежный финансовый партнер, продолжающий оказывать кредитную поддержку согласно установленным договоренностям. Высокая степень готовности и наличие построенных домов, которые вызывают сегодня больший интерес, чем проекты на начальных стадиях. Готовность девелопера внести изменения в некоторые составляющие проекта, параметры домовладений, инфраструктуру согласно требованиям потенциальных покупателей. Поддержание соотношения «цена-качество». Соответствие объекта заявленным классу и стоимости. Наличие основных характеристик с учетом пожеланий целевой аудитории.

Потери и приобретения

По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, состоянием на 3-й квартал 2009 г. в Киевском регионе существует 170 организованных коттеджных городков на различных стадиях реализации. При этом в текущем году на рынок было выведено

Обладая достаточным запасом прочности, застройщик не становится перед мучительным выбором: уменьшать количество домовладений или урезать перечень инфраструктуры

только четыре загородных проекта. На этапе строительства находится около 40 объектов (совокупный объем более 6 тыс. домовладений), что составляет 24% в общей структуре рынка. По словам Натальи Прониной: «На рынке загородной недвижимости обозначились четкие тенденции новых покупательских предпочтений. Сейчас клиенты в первую очередь обращают внимание на фактическую степень готовности объекта, репутацию и финансовые возможности девелопера, выбранную на период кризиса стратегию работы и продвижения».
Сегодня у покупателя, располагающего необходимой суммой и желанием приобрести загородную усадьбу появились интересные возможности для выбора. Средний показатель падения стоимости на загородное жилье в окрестностях столицы, по данным Knight Frank, составил 30-40% в зависимости от сегмента. Наиболее защищенными в условиях спада оказались городки бизнес-класса, где зафиксировано минимальное снижение цен – в среднем 12%. На сентябрь 2009 г. средняя цена кв. м. домовладения в коттеджных городках составила: в эконом-классе – $ 1160, в бизнес-классе – $ 1672, в элитном сегменте – $ 2483.
«В связи с переносом сроков сдачи ряда объектов и с остановкой строительства большого числа коттеджных городков конкуренция в этом сегменте немного снизилась. Но в то же время уменьшилось количество потенциальных покупателей, а также возросли ожидания и требования оставшихся. Сегодня, чтобы продать загородную недвижимость, застройщик должен привести потенциальному покупателю убедительные аргументы, подтверждающие состоятельность компании и способность выполнить взятые обязательства как по срокам ввода в эксплуатацию жилья и инфраструктуры, так и по обеспечению заявленного качества», – резюмирует Наталья Шевченко.
Спрогнозировать дальнейшее развитие событий на рынке недвижимости эксперты сегодня не берутся. Это зависит от совокупности многих факторов: стабильности национальной валюты, политического курса, динамики экономических преобразований. Однако общие тенденции и ожидания участников рынка, опирающиеся на международную практику и экономические законы, достаточно оптимистичны. «Мировой опыт позволяет надеяться на то, что в ближайшие годы рынок загородного жилья продолжит активно развиваться. Но так как произошедшие экономические изменения заставили покупателей стать гораздо требовательнее, большинство девелоперов для осуществления продаж будут вынуждены кардинально изменить концепт своих проектов. Сегодня реальным спросом пользуются только коттеджи в городках с сильной адекватной концепцией и современной инфраструктурной составляющей, соответствующие оптимальному соотношению цена- качество», – уверена Ирина Ривкинд.

События, происходящие на рынке недвижимости, научили его участников рациональному мышлению. Покупатели четко обозначили свои приоритеты и требования к объектам, отказались от неоправданных рисков. Застройщиков ситуация заставила «увидеть и услышать» реальные пожелания целевой аудитории и при разработке проекта опираться на них. Подошла к концу эпоха максимальных прибылей, гонки за метражами, излишествами и напускной «элитностью». Сегодня занять свою нишу в новых рыночных условиях смогут девелоперы, которые в первую очередь позаботятся о финансовой независимости и адекватно оценят собственные силы, а затем смогут создать продукт, соответствующий заявленному классу, пожеланиям и возможностям потенциальных покупателей.