Коммерческая недвижимость: тенденции

Коммерческая недвижимость

Аналитика по теме
Справочник эмитента – 2009 (пособие по привлечению капитала)

Источник: Мария Бабенко, www.ugmk.info Владельцы торговых и офисных центров сегодня рады любому клиенту. Если раньше они и слышать не хотели о субаренде, то сегодня с удовольствием «по второму кругу» сбывают небольшие площади малым и средним компаниям. Выгода для последних очевидна – помещения отремонтированы, оборудованы и соседствуют с раскрученными арендаторами, которые создают дополнительные клиентские потоки. Новая реальность Сегодня предложения субаренды пополняют и без того возросший объем вакантных коммерческих площадей. По информации аналитика компании DEOL Partners Марины Чапли, в Киеве удельный вес вторично сдаваемой торговой недвижимости составляет 1,5-2%. Аналитик отдела исследований компании Jones Lang LaSalle (Киев) Мария Шкарпетина оценивает долю субаренды в общем объеме предложения свободных помещений не более чем в 4%. Такие показатели считаются достаточно высокими и характерны для стадии спада. «История развитых рынков показывает, что объем предложение субаренды достигает наибольших значений в кризисные времена, - объясняет консультант отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle Василий Зинин. - Однако с восстановлением экономики эти показатели постепенно снижаются». Получается, что украинский развивающийся рынок также попадает в рамки этого сценария. «Промежуточная мера в виде роста объема субаренды дает возможность участникам рынка минимизировать свои затраты. Таким образом, они снижают давление ранее подписанных договорных обязательств», - добавляет М. Чапля. После выхода из кризиса и стабилизации рынка субаренда как форма договорных отношений уже не будет актуальна, уверена она. Шаг навстречу Объем субаренды увеличивается за счет помещений, которые из-за изменения конъюнктуры рынка становятся ненужными для компаний-арендаторов. До осени 2008 г. они ориентировались на дальнейший рост экономики и поэтому арендовали офисные, складские и торговые площади с учетом будущего развития и расширения бизнеса. Теперь компании изменяют намеченные планы или же вовсе сворачивают деятельность. «Работодатели отказываются от расширения штата или проводят активное сокращение сотрудников, в следствии чего в офисах образовываются свободные помещения, - говорит гендиректор Группы компаний FIM Оксана Елманова. – Многие ритейлеры также приостанавливают экстенсивное развитие. Соответственно часть арендуемых складских и торговых помещений также становится невостребованной». Среди самых активных «докризисных» арендаторов М. Шкарпетина выделяет компании из сферы бизнес-услуг, банковской, финансовой и строительной отраслей. Если сегодня они откажутся от снимаемых площадей, то понесут значительные убытки. «Большинство договоров составлены таким образом, что их одностороннее расторжение арендатором влечет за собой уплату штрафной санкции в размере арендной платы за 2-3 месяца», - объясняет О. Елманова. Поэтому они практически вынуждены искать субарендаторов.

Интересен такой вариант также тем, кто рассчитывает в будущем вернуться к прежним объемам аренды. «Субаренда дает возможность компенсировать затраты на аренду неиспользуемых помещений, оставив их за собой на весь срок действия договора. Иногда даже удается заработать на разнице ставок, поскольку малые метражи обычно обходятся дороже больших», - отмечает В. Зинин.

Арендатору нужно получить разрешение на субаренду от владельца помещения, которые прежде неохотно шли на такой шаг. Сейчас же, по словам М. Чапли, сохранение денежного потока для собственника или управляющей компании являются серьезным мотивом для поиска компромисса.

Удобное предложение

По словам О. Елмановой, в Киеве субаренда распространились преимущественно в офисных и складских комплексах. Девелоперы торговой недвижимости, опасаясь негативного влияния «неформатного» субарендатора на качество ТЦ, в меньшей степени заинтересованы в подобной практике. «Для Киева субаренда стала новым явлением, поэтому схема таких сделок еще не отработана, - комментирует ситуацию М. Шкарпетина. - Сейчас субаренда практикуется преимущественно в наиболее престижных зданиях города – БЦ «Леонардо», БЦ «Прайм», БЦ «Евразия», БЦ «Парус».

Субаренда коммерческой недвижимости может заинтересовать представителей малого и среднего бизнеса, частных предпринимателей, которые нуждаются в небольших помещениях. У больших компаний субаренда спросом не пользуется. «Крупным арендаторам сегодня выгоднее заключать прямые договора с арендодателем. Ведь они готовы не только смягчать условия договоров, но и предлагать дополнительные бонусы», - отмечает О. Елманова.

Как правило, такие офисы или блоки предлагаются с отделкой. Также, по словам М. Чапли, субаренда позволяет компаниям рассчитывать на более гибкий подход к срокам аренды, объему снимаемых площадей и другим параметрам договора. Таким образом субарендатор может на выгодных условиях войти в «обжитые», оборудованные помещения в здании со сформированным пулом арендаторов.

Особенности сделок субаренды для участвующих сторон

Участник	Возможности	Угрозы
Арендатор	1. Сдача в субаренду временно свободных или невостребованных площадей позволяет частично сократить затраты на аренду.	1. Собственник может не разрешить субаренду. 2. Период поиска субарендатора может быть достаточно продолжительным. 3. Арендатор будет нести двойную ответственность. Он сохраняет обязательства по выплате арендной платы перед собственником, и, в свою очередь, получает арендную плату от субарендатора, который никаким образом не связан с собственником и не несет перед ним никаких обязательств.
Субарендатор	1. Субаренда небольших качественных площадей (например, офисных помещений 20-200 кв. м) с удобным месторасположением. 2. Площади, предлагаются в субаренду с отделкой и полностью готовы к въезду. 3. Приемлемые арендные ставки.	1. Отделка и планировка могут не соответствовать потребностям субарендатора. 2. Зависимость субарендатора от исполнения арендатором своих обязательств по договору прямой аренды. При прекращении договора прямой аренды договор субаренды автоматически разрывается.
Собственник	1. Возможность удержать лояльных арендаторов и сохранить показатель вакантности в здании на минимальном уровне.	Субарендатор не несет ответственности перед собственником, но может нанести ущерб его имуществу.