Обзор коммерческой недвижимости

 Спрос на новые магазины, офисы и склады в несколько раз превышает предложение: украинским девелоперам не хватает средств, а иностранным - смелости браться за масштабные проекты

Как утверждает портал недвижимости упн, Украину можно ставить на пятое место в рейтинге привлекательности инвестиций в ритейл в 2007 году. Год назад украинская розница занимала четвертую позицию - впереди только Индия, Россия и Вьетнам. В 2007-м Украину и Вьетнам потеснил Китай. 
По данным A. T. Kearney спрос на торговую недвижимость в Украине превышает предложение примерно в четыре раза. Не менее дефицитна складская и офисная недвижимость - индекс наполняемости большинства объектов составляет почти  100%. Тем не менее эксперты Украинской торговой гильдии (УТГ) считают, что инвестиции в коммерческую недвижимость Украины в ближайшие годы будут расти  ежегодно лишь на 5-7%. Причина - недостаток средств у отечественных девелоперов и осторожность иностранных инвесторов, считающих Украину привлекательным, но по-прежнему высокорисковым регионом - в первую очередь из-за проблем с получением земельных участков под застройку.

Незваные гости

Несмотря на привлекательность украинского рынка коммерческой недвижимости, крупные западные компании заходят в Украину крайне редко. Строить объекты с "нуля" иностранцам мешает сложная система оформления прав на землю.
Не подмажешь - не построишь. Например, в Киеве до сих пор не решен вопрос с выделением участка для строительства торгового центра шведской компании IKEA - шведы обхаживают столичные власти еще с 2005 года. Компания планирует инвестировать в украинскую экономику до 2 млрд. дол., строительство только одного ТЦ под Киевом оценивается экспертами примерно в 400 млн. дол. Были сложности в Украине и у немецкой Metro Group. В 2004-2005 годах немцам отказали в выделении участка для строительства Metro Cash & Carry в Запорожье. Тяжело дался им и львовский торговый центр.
В последнее время многие международные торговые сети заходят в Украину с помощью партнеров-украинцев, которые решают вопросы, связанные с оформлением разрешительной документацией на землю и строительство. Так, например, поступила французская сеть Аuchan, подписавшая в этом году договор о сотрудничестве с украинским ЗАО "Фуршет". Другие иностранцы решению земельных вопросов предпочитают покупку готовых объектов коммерческой недвижимости. Таким образом, строительство новых торговых, офисных или логистических центров остается прерогативой отечественных  девелоперов, у которых просто не хватает денег, чтобы удовлетворить растущий спрос на коммерческую недвижимость.

Торговые центры

В Киеве перестали строить торговые центры. В 2006-м в столице заработали пять ТЦ, с начала 2007 года введен в эксплуатацию только один (теперь их 32). Спрос на торговую недвижимость по-прежнему высок, однако строить ТЦ  девелоперам мешают сложности с землеотводом, дороговизна киевской земли и "пересменка" властей в столице и области. Киевские строители, специализирующиеся на торговой недвижимости, вынужденно ушли в регионы. Как результат - по количеству торговых площадей на тысячу жителей столица уже опустилась на третье место. В Днепропетровске по итогам 2006-го на 1000 жителей приходилось 150 кв. м современных торговых площадей, в Николаеве - 140 кв. м, Киеве - 130 кв. м.
Для сравнения: в Праге на 1 тыс. жителей приходится более 300 кв. м торговых залов, в Варшаве - 400 кв. м. В Европе рынок торговой недвижимости считается насыщенным, если на 1 тыс. жителей приходится хотя бы 300 метров площади современных магазинов.
Дефицит торговых площадей сказывается на стоимости аренды. В Киеве ставки стартуют с 50 дол. и доходят 300 дол. за кв. м в месяц. Даже в лучших торговых центрах Москвы среднемесячная арендная плата не превышает 140-180 дол. за  квадрат, доходность торговой недвижимости - 14% годовых. В Киеве торговые центры приносят арендодателям до 20% годовых: в три-четыре раза больше, чем в Польше, Венгрии или Чехии, где доходность торговой недвижимости  составляет около 6%. Современный торговый центр в Европе окупается за 10-15 лет, в Украине - всего за 3-5.
К началу 2007 года в нашей стране насчитывалось около 2,8 млн кв. м современной торговой недвижимости, еще 3,9 млн квадратов (125 объектов, по данным УТГ) находилось в стадии строительства и проектирования. Большинство новостроек расположено в небольших областных центрах. В крупных городах, таких как Киев, Донецк, Одесса, предложение торговых площадей увеличится незначительно. Зато в провинции, где на 1 тыс. жителей областных центров приходится всего 50-70 кв. м современных торговых площадей, в ближайшие два года этот показатель вырастет почти вдвое. По мнению экспертов, насыщение небольших городов торговыми площадями будет способствовать снижению арендных ставок, которые достигают здесь 100 дол., а кое-где и $150 за квадрат.

Офисы

К 2007 году в Украине функционировало почти 150 бизнес-центров. Из них около 100 офисных комплексов были расположены в Киеве (690 тыс. кв. м), еще около 50 - в регионах (200 тыс. кв. м, преимущественно в городах-миллионниках).
В городах с населением свыше миллиона заполняемость офисных центров класса А и В находится на уровне 99%. Для сравнения: на московском рынке этот показатель не превышает 95%.
Строить бизнес-центры в Киеве проще, чем торговые. В частности, под офисные здания требуются земельные участки меньшей площади. Специалисты УТГ прогнозируют, что к 2008 году на одного киевлянина будет приходиться 0,3  офисных квадратов, сейчас - 0,15 кв. м. Ежегодные темпы роста объемов строительства БЦ в Киеве +30-40%.
Тем не менее даже двукратный рост числа киевских офисов не перекрывает из года в год увеличивающийся на них спрос - потребность только в высококлассной офисной недвижимости оценивается как минимум в 1,5- 2 млн кв. м.
Арендные ставки в столичных офисах колеблются в диапазоне 30-70 дол. за квадрат в зависимости от класса. Большинство экспертов считают, что аренда будет дорожать, и приводят в качестве примера Москву, где месяц аренды офиса стоит 40-130 дол. за кв. м.
Доходность офисной недвижимости в столице составляет 18% годовых, офисные здания окупаются за 5-8 лет. В Восточной Европе доходность ниже почти в три раза (6% в год), соответственно, отбить инвестиции в европейские бизнес-центры можно не раньше, чем через 12-15 лет.

Складская недвижимость

Площадь столичных складов всех категорий оценивается примерно в 2 млн квадратов. Из них около 250 тыс. кв. м приходится на профессиональные складские комплексы. При этом спрос на такие склады оценивается в 350-400 тыс. кв. м. Летом заявки на складскую недвижимость классов А и В в два раза превышали предложение. Показатель наполняемости составлял 98-99%.
При предложении 1,75 млн квадратов непрофессиональных складов спрос на такие помещения оценивается в 2,3-2,5 млн кв. м. Хуже всего обстоят дела со складскими помещениями в центре Киева - здесь практически нет свободных  помещений. Повышенный спрос спровоцировал рост арендных ставок - до 12-17 дол. за кв. м класса А или В. Год назад аренда стоила около 8-13 дол. в месяц.
Сейчас за 1 кв. м в современном складском комплексе с услугами хранения, разгрузки, погрузки, оформления документов и комплектации заказов платят от 12 дол.
Специализированные склады в Киеве намного дороже. Например, помещения с холодильным оборудованием обойдутся в 35-40 дол./кв. м в месяц.
Самые востребованные склады - в пригороде, расположенные в районе Глевахи (Одесское направление), Гостомеля и Ирпеня (Варшавское направление), Обухова, в пределах 30-35 км от городской черты. Цены в этих районах выше на 10-15% по сравнению с другими пригородными зонами.
В 2006-м в Киеве и пригороде введено в эксплуатацию 65 тыс. кв. м складских помещений, в 2005-м - только 10 тыс. кв. м. Эти объемы сопоставимы с одним крупным логистическим терминалом. Тем не менее большинство экспертов считают, что в течение двух лет произойдет насыщение сегмента высококлассных складских терминалов. Во всяком случае, на 2007-2009 гг.
застройщиками заявлено к сдаче почти 200 тыс. кв. м профессиональных складских объектов.

Автор :   Александр Затолочный