Королевство недвижимости

По оценкам экспертов, в Киеве в течение первого квартала 2010 года стоимость продажи 1 м² жилья экономкласса сохранится на сегодняшнем уровне и составит не менее $1 тыс. за 1 м², прогнозирует Галина Мельникова, генеральный директор агентства недвижимости (АН) Park Lane, входящего в «Первую риелторскую группу» (First Realty Group, оба Киев). «Я думаю, тенденция это сохранится. Но возможно будут единичные случаи изменения стоимости, которые будут касаться конкретных ситуаций», – сказала она в ходе пресс-конференции в Киеве.

В свою очередь Ирина Луханина, генеральный директор АН «Благовест», входящего в корпорацию «Первая риелторская группа», отметила, что с апреля текущего года рынок продажи вторичного жилья в столице активизировался. «За последний квартал по купле-продаже у нас количество сделок выросло на 7,6% по сравнению с предыдущим кварталом. При этом мы наблюдаем уровень снижения общей стоимости сделок по АН корпорации на 2,1% и на сегодняшний день уровень капитализации составляет $139,154 млн.», – сообщила она.

При этом специалист уточнила, что если ранее сделки заключались преимущественно в диапазоне до $100 тыс., то сегодня увеличивается количество сделок стоимостью более $300 тыс.

По прогнозам И. Луханиной, увеличение количества сделок по агентству корпорации до конца 2009 года может составить 8-11%. «Мы можем выйти на увеличение количества сделок от 8 до 11% к концу года. При этом я думаю, что особых ценовых колебаний в разных сегментах рынка мы, скорее всего, наблюдать не будем», – отметила она.

На продажу

Суммарное количество выставленных на продажу и размещенных в базах риелторских организаций квартир на вторичном рынке недвижимости Киева в настоящее время не превышает 16,5 штук, сообщает Информационно-аналитический портал «Столичная недвижимость» со ссылкой на проведенное его специалистами исследование риелторских баз данных.

По данным специалистов портала, свыше 14 тыс. объявлений о продаже квартир находятся в объединенной базе АН «Благовест», АН Park Lane и ИАП «Столичная недвижимость», около 6 тыс. объявлений – в базе портала realt.ua, около 4 тыс. – в базе данных АН «Планета Оболонь». Причем около 5 тыс. объявлений размещено параллельно в других агентствах, открытых информационных ресурсах, а также в печатных изданиях. «С учетом всех повторов при размещении квартир, можно сделать вывод, что количество рекламируемых объектов в 1,5 раза превышает реальное количество продающихся квартир», – отмечается в пресс-релизе.

Как показало исследование, средняя цена предложения вторичного жилья в столице по квартирам, размещенным в объединенной базе АН «Благовест», АН Park Lane и ИАП «Столичная недвижимость» на 8,7% выше, чем у АН «Планета Оболонь» и на 13,8%, – чем у realt.ua, что объясняется сбалансированностью объединенной базы трех компаний, в которой районы города представлены приблизительно в равных пропорциях относительно общего числа объектов, тогда как свыше 80% представленных в базах АН «Планета Оболонь» и realt.ua квартир размещены в спальных районах столицы и находятся в ценовом диапазоне до $ 3 тыс./м².

«Именно от соотношения количества объектов и их стоимости зависит итоговая средняя цена на рынке. Несбалансированность предложения по ценовому диапазону приводит к тому, что у каждого игрока рынка свои цифры по средней стоимости квадратного метра», – обозначено в документе.

Кроме того, в пресс-релизе отмечается, что на сегодняшний день на рынке распространяется необъективная информация о количестве совершенных сделок. «На сегодняшний день, для того, чтобы получить более или менее объективные данные о ситуации на вторичном рынке жилья, необходимо несколько составляющих: максимальная база предложения, которая была бы сбалансированной по всем ценовым сегментам, временной отрезок для анализа – от 3-4-х недель, а также наличие профессиональных маркетологов», – рассказывает Владимир Германов, руководитель портала.

Специалист отметил, что некоторые компании приводят статистику «якобы по реально совершенным сделкам», в то время как такими данными обладают только в БТИ. «На сегодняшний момент анализировать рынок, прибегнув к формулировке «по реальным сделкам», физически невозможно. Помимо того, что это является конфиденциальной информацией и ее распространение возможно только при согласии прямо заинтересованных лиц, ни одна компания не владеет в полном объеме статистикой БТИ», – считает В. Германов.

Стоимость предложения

Средняя стоимость предложения 1 м² жилья на вторичном рынке в Киеве в январе-сентябре 2009 года в долларах США снизилась на 21,9% – до $2 449, сообщается в пресс-релизе информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость».

При этом, по данным портала, в низком ценовом сегменте на вторичном рынке жилья столицы средняя цена предложения с начала года упала на 27,3%, в высшем – на 21,9%. Согласно пресс-релизу, в сентябре средняя стоимость предложения 1 м² жилья на вторичном рынке Киева в долларах США снизилась на 0,9% по сравнению с августом.

При этом средняя стоимость предложения однокомнатных квартир в прошлом месяце упала на 0,7% – до $2 412/м², двухкомнатных – на 2,2%, до $2 333/м², трехкомнатных не изменилась и осталась на уровне $2 369/ м², тогда как четырехкомнатных понизилась на 0,4% – до $2 836/ м². По данным аналитиков портала, в сентябре 2009 года доля квартир, впервые выставленных на продажу, составила 21% всего объема предложений. «Средняя цена предложений «новых» квартир в столице на 9,4% ниже средневзвешенной цены августа и составляет $2 472/ м²», – отмечают они.

Уступка

Уступка продавцов при заключении реальных сделок на рынке вторичной жилой недвижимости Киева в сентябре 2009 года достигала в среднем 17,3% цены предложения, тогда как в августе она составляла 10,8%, в июле – 17,6%. «По сравнению с августом разница между среднестатистическими ценами продаж и ценами предложений на аналогичное жилье выросла примерно на 7% и составила 17,3%», – сообщается в пресс-релизе агентства недвижимости (АН) «Планета Оболонь» (Киев). Согласно документу, такие данные получены на основании анализа реальных сделок, заключенных в сентябре при непосредственном участии АН «Планета Оболонь», а также на основании сделок, о которых имелась проверенная и достаточно полная информация.

В целом средняя цена продажи на вторичном рынке жилья Киева в сентябре составила $1 748 за 1 м² по сделкам, осуществленным с участием АН «Планета Оболонь», и $1 780 за 1 м² по всем сделкам, о которых наличествует достаточно полная и проверенная информация.

По данным АН «Планета Оболонь», усредненные цены предложения в долларах США за 1 м² с 1 сентября по 1 октября снизились на 0,9%. При этом средняя цена предложения в однокомнатных квартирах снизилась на 0,1%, двухкомнатных – на 2,4%, трехкомнатных – на 0,4%, а в многокомнатных увеличилась на 0,4%. Средняя цена предложения 1 м² на вторичном рынке жилья в столице в июле-сентябре 2009 года уменьшилась на 3,2%, причем максимальное снижение (на 12,1%) было зафиксировано в сегменте двухкомнатных квартир в Днепровском районе. В то же время в сегменте однокомнатных квартир в Святошинском районе Киева в третьем квартале-2009 наблюдался рост средней стоимости на 5,2%.

«Весь третий квартал 2009 года был периодом стагнации киевского вторичного рынка жилой недвижимости», – отмечают аналитики АН «Планета Оболонь». По их данным, количество сделок, заключенных при непосредственном участии агентства, в июле-сентябре сократилось почти в 2,4 раза. «Резкое ослабление гривны и высокий уровень неопределенности в экономике и политике подавляли деловую активность. Большинство участников рынка избрали тактику выжидания», – считают аналитики.

По их прогнозу, в столице цены предложения на «вторичное» жилье в долларовом эквиваленте в октябре будут снижаться. «Судя по тенденциям предыдущих месяцев, снижение цен должно проходить относительно плавно. Но это весьма предположительно. Вероятность ошибиться и пропустить резкое изменение цен в создавшихся условиях очень высока», – отмечают при этом аналитики. Вместе с тем в АН «Планета Облонь» допускают и незначительный рост деловой активности, связанный с «традиционным периодом оживления рынка» осенью.

Снижение цены

Средняя цена предложения 1 м² жилья в долларах США на вторичном рынке Киева в сентябре снизилась на 0,4-2,2% по сравнению с августом, сообщает агентство недвижимости (АН) «Благовест» и АН Park Lane, входящих в корпорацию «Первая Риелторская Группа» (First Realty Group, все – Киев).

«Незначительное снижение, которое наблюдается на рынке вторичного жилья столицы последние три месяца, никоим образом не влияет на его активность. Более того, с началом осени мы наблюдаем постоянное увеличение количества просмотров и сделок. Так, по итогам сентября, количество сделок купли-продажи квартир увеличилось на 15,6%», – отмечает генеральный директор «Благовеста» Ирину Луханину.

По данным аналитиков, в сентябре средняя стоимость предложения жилой недвижимости в долларах США

• в Дарницком районе понизилась на 3% – до $1 584/м²;
• в Деснянском районе – на 1,7%, до $1 747/ м²;
• в Днепровском районе – на 0,3%, до $2 244/ м²;
• в Печерском районе – на 1,5%, до $5 395/ м²;
• в Подольском районе – на 2,9%, до $2 467/ м²;
• в Шевченковском районе – на 0,6%, до $2 932/ м²;
• в Соломенском районе – на 1,5%, до $2 181/ м².

При этом цены на вторичное жилье в Оболонском районе в сентябре выросли на 1,3%, до $2 369/ м²; в Святошинском районе – на 0,2%, до $2 037/ м².

В сообщении указывается, что при подготовке отчета всего было проанализировано 13,976 тыс. квартир, в частности, однокомнатных – 3 118, двухкомнатных – 4 502, трехкомнатных – 4 940, четырехкомнатных – 1 416.

О кредитах

Средняя реальная ставка по ипотечным кредитам на покупку жилья на вторичном рынке в Украине сроком на 10 лет за последнюю неделю выросла на 0,98% годовых – до 26,27% годовых из-за повышения ставок двумя из пяти кредитующих ипотеку банков, сообщается в компании «Простобанк Консалтинг» (Киев).

«Средняя реальная ставка по кредитам на покупку недвижимости на вторичном рынке сроком на 10 лет за последнюю неделю выросла на 0,98% годовых и составила 26,27% годовых. Количество кредитующих банков при этом осталось прежним, соответственно, повышение средней реальной ставки произошло из-за того, что два учреждения – Укрэксимбанк и Universal Bank – подняли номинальные ставки», – сообщает компания.

По состоянию на 5 октября пять учреждений из 50 банков-лидеров по активам выдают кредиты для покупки жилья на первичном рынке недвижимости. В частности, БТА Банк предлагает кредиты сроком от года до четырех лет под реальные 20,19% годовых с авансом от 50% суммы; Фольксбанк –

сроком на один год, пять, 10 и 15 лет под реальные 25,66%, 22,77%, 22,39% и 22,25% годовых с авансом от 40%; БМ Банк – сроком на один год, пять и 10 лет под реальные 27,85%, 26,39% и 26,20% годовых с авансом от 50%.

При этом, по данным компании, Universal Bank предлагает кредиты сроком на один год, 5, 10, 15 и 20 лет под реальные 28,72%, 26,54%, 26,25%, 26,15% и 26,10% годовых с авансом от 50%; Укрэксимбанк – сроком на один год, пять и 10 лет теперь выдаются под ставки 32,22%, 30,47%, 30,24% реальных годовых с авансом 40%.

Леонид Стожар