Скромные «квадраты». Чем привлекательно «экономичное» жилье

Хотя квартиры эконом-класса объективно сегодня наиболее востребованы на рынке, их доля в общем объеме возводимого в столице жилья, по оценкам специалистов, не превышает 30%. И на то есть свои причины…

Пора менять ориентиры?

Как отмечают киевские риэлторы, в последние годы жилищный фонд в столице прирастал в основном за счет престижного дорогого жилья. Строительство «элитной» недвижимости до недавних пор не только давало возможность застройщикам получать солидные прибыли, но и позволяло удовлетворять спрос на жилье с улучшенными параметрами, который был всегда, однако в советское время практически не удовлетворялся. При этом главный акцент делался на многочисленных преимуществах «элитного» жилья как более технологичного, современного и комфортного по сравнению с уже существовавшими домами, где, по расхожему среди обывателей мнению, «можно только спать — и то, если получится». Наличием этих преимуществ некоторые эксперты и объясняют постепенное, но довольно активное увеличение на киевском рынке доли жилья бизнес- и премиум-класса. К тому же следует учитывать, что застройщикам значительно выгоднее строить и реализовывать построенные по индивидуальным проектам «элитные» дома, расположенные в центре и прилегающих к нему районах, нежели возводить массовое жилье на окраинах. Что касается «экономичного» жилья, то его строили и строят до сих пор в ограниченном количестве главным образом в так называемых труднодоступных районах вроде Троещины или Бортничей. Причем еще с советских времен занимается этим в основном подконтрольная городским властям холдинговая компания «Киевгорстрой», фактически являющаяся монополистом в данном сегменте рынка.

Вместе с тем, говоря о жилье эконом-класса, надо иметь в виду, что это чисто маркетинговое определение, возникшее в первую очередь для подчеркивания превосходства над ним более дорогого жилья. И квартиры, которые сейчас относятся к скромной категории «экономичных», еще лет двадцать назад считались «крутыми», поскольку получали такое жилье лишь руководители высшего уровня, заслуженные деятели искусств, ученые, спортсмены и т. д. Так что нынешний эконом-класс, по сути, можно назвать «элитой», если сравнивать его с «хрущевками» или массовой застройкой 1980-х. С тех пор существенно изменились в лучшую сторону нормативы не только по площадям «экономичных» квартир, но и по планировкам, качеству строительных материалов. Более того, жилье эконом-класса — это далеко не всегда панельное или монолитно-бетонное домостроение. Многие дома данной категории сейчас возводят с применением монолитно-каркасной технологии и с кирпичной наружной стеной, что не только улучшает тепло-, звукоизоляцию жилых помещений, но и позволяет без проблем осуществлять перепланировку квартир. Пусть такое жилье не очень велико по площади, зато есть возможность организовать ее в соответствии с потребностями конкретной семьи…

Цена прежде всего!

В столице наблюдается серьезный дисбаланс между «экономичным» и «элитным» жильем, констатируют эксперты. Ведь насыщенность рынка престижными апартаментами, во-первых, не ослабила остроту жилищной проблемы для подавляющего большинства киевлян, а во-вторых, спрос на дорогостоящее жилье уже существенно отстает от темпов его строительства.

По словам риэлторов, общее снижение активности рынка недвижимости обуславливает возросшую потребность в наиболее ликвидных малогабаритных квартирах эконом-класса. Также эксперты сходятся в том, что покупательная способность населения явно не поспевает за ценами на недвижимость, вследствие чего потенциальные покупатели интересуются главным образом «экономичным» жильем. Потому девелоперы и строительные компании просто вынуждены обратить свой взор на этот сегмент рынка. И в последнее время киевские застройщики значительно увеличили количество жилья эконом-класса, предлагаемого к продаже. К примеру, ХК «Киевгорстрой» выставила на продажу более десятка домов эконом-класса. Аналогично обстоит дело и с другим крупным столичным застройщиком — компанией «Житло-iнвест». Она тоже предлагает большой выбор малогабаритных квартир. Увеличили предложение объектов эконом-класса и прочие застройщики, что означает лишь одно — после длительного «забытья» жилье эконом-класса снова начинает выходить у стройкомпаний на передний план.

Хотя в целом аналитики ожидают роста объемов строительства всех типов жилой недвижимости, по прогнозам, вскоре соотношение «экономичных» и «элитных» домов в Киеве станет примерно равным. При этом перспективы жилья эконом-класса специалисты связывают в первую очередь с развитием технологии панельного домостроения.

Основными преимуществами данной технологии являются сжатые сроки их строительства (панельный дом возводится за полгода-год, а монолитно-кирпичный — в лучшем случае год-полтора). Да и стоимость панельных домов на 15-20 процентов ниже зданий других типов.

Еще одним фактором, играющим на руку застройщикам, возводящим панельные дома, служит возможность модернизировать серии и постоянно улучшать качество «панелей», реагируя на потребности рынка.

Правда, есть мнение, что использование сборного железобетона не соответствует принципам современного жилищного строительства. Дескать, недостатков у панельных домов — хоть отбавляй. Начиная от плохой шумоизоляции и промерзающих стен до сравнительно короткого срока эксплуатации. Однако, как показывает практика, те же «хрущевки» стоят уже 50 лет, и многие из них находятся в неплохом состоянии. А срок эксплуатации современных «панелек» составляет 70 лет.

Благодаря усовершенствованию сборных железобетонных конструкций, внедрению стеновых панелей с закрытым стыком, использованию вентилируемых фасадов в панельных домах на 30% удалось сократить затраты на энергопотребление в расчете на 1 квадратный метр. Также разработаны серии панельных домов с улучшенной планировкой, вполне отвечающих всем требованиям, предъявляемым к современному жилью. Как утверждают многие эксперты, строить такие дома в центре города не имеет смысла. А вот в спальных микрорайонах «панель» – это то, что нужно. Ведь жилье в монолитных домах более дорогое. Значит, для покупателей такого жилья важнее место расположения дома, качество строительства, дополнительный сервис, а не цена. Люди, вынужденные на всем экономить, чтобы решить «квартирный» вопрос, во главу угла ставят стоимость квадратного метра, следовательно, они выбирают панельное жилье.

День грядущий

Впрочем, как признают эксперты, именно дороговизна «квадрата» в домах эконом-класса на сегодняшний день является главным фактором, сдерживающим развитие данного сегмента рынка. Средняя стоимость 1 квадратного метра жилья эконом-класса составляет около $1700. К тому же, как показывает статистика, в последнее время цены на «экономичные» квартиры растут быстрее, нежели на квартиры бизнес-класса.

А так как около половины квартир в столичных новостройках приобретается в кредит, то наметившееся удорожание кредитных ресурсов еще больше усложняет задачу покупателям жилья. Потому нет ничего удивительного в том, что, несмотря на обилие предложения квартир эконом-класса, за ними никто не становится в очередь.

Не лучшим образом влияет на киевский рынок недвижимости и то обстоятельство, что у ряда застройщиков появились серьезные проблемы: из-за резкого снижения покупательской активности нехитрая схема, согласно которой они отводили себе новые стройплощадки, принимали инвестиции граждан «в котлован» и достраивали на эти деньги другие объекты, перестала работать. В результате десятки домов находятся в «замороженном» состоянии…

Кардинальным выходом из положения здесь могло бы стать снижение цен в наиболее дешевом сегменте новостроек. Сами застройщики признают, что стоимость одного квадратного метра доступного жилья должна находиться на уровне 4,5–5 тыс. грн., и это возможно в в случае снижения налоговых и прочих отчислений застройщиков, а также вывода из тени первичного рынка земли. Первый шаг в этом направлении уже сделан: Министерство регионального развития и строительства намерено оптимизировать уплату налога на добавленную стоимость строительными организациями.

Значительного удешевления строительства «экономичного» жилья можно было бы добиться и за счет масштабной застройки микрорайонов устаревшего жилья. Но, увы, соответствующий закон не работает.

Отдельный вопрос — конкуренция в сегменте строительства жилья эконом-класса. По мнению экспертов, уже в ближайшие годы она существенно обострится. Все больше застройщиков вынуждены будут менять свою стратегию, строя не сверхдорогие дома, а более дешевые, зато в большем количестве. А конкуренция — это всегда снижение цен и повышение качества. Если сейчас «экономичное» жилье представляет собой дома в спальных районах, с преобладанием одно-двухкомнатных квартир сравнительнонебольшого метража и минимальной инфраструктурой, то в будущем люди, живущие в относительно недорогом и непрестижном жилье, смогут рассчитывать на компенсацию в виде развитой социальной инфраструктуры района, рекреационных зон. И «первой ласточкой» тут могут стать два жилмассива на Осокорках, проект строительства которых одобрил недавно столичный градсовет. Кроме многочисленных «экономичных» домов, здесь, по замыслу автора проекта Владимира Желтовского, построят больницу, магазины, пожарное и троллейбусное депо, 25 школ и 23 детских садика, много паркингов. Вдоль двух озер разобьют парки, построят спортивные комплексы, например, яхт-клуб, обустроят пляжи… Так что сто тысяч жителей новых жилмассивов, возможно, смогут реально ощутить всю привлекательность жилья эконом-класса.

Лариса СКОРИК,

Заслуженный архитектор Украины,

профессор архитектуры:

— В последние годы у нас появляется класс людей, заработавших определенные деньги нелегким трудом. Возможно, они могли бы позволить себе не очень дорогое, но приличное жилье, как раз этот эконом-класс, если б мы не наблюдали такой безумный рост цен.

Я полагаю, что цены на жилье эконом-класса в Киеве абсолютно неоправданны, и совершенно не соответствуют возможностям населения. Себестоимость квадратного метра колоссально отличается от его коммерческой цены. Порядок на рынке цен, должен быть наведен, и я вижу ключом к решению данной проблемы демонополизацию рынка. Рынок должен принадлежать не одной-двум, а хотя бы пяти-шести компаниям.

На мой взгляд, гораздо дальновиднее и в конечном счете рентабельнее было бы строить большое количество доступного по цене и качественного жилья, не гонясь за сверхприбылью. В противном случае мы придем к ситуации, когда масса жилья будет выставлена на продажу, но никто ничего не будет покупать…

Дмитрий АНТОНЮК,

архитектор, член столичного градсовета:

— Жилье для обеспеченных людей длительное время строилось в очень ограниченных объемах, что вызвано, на мой взгляд, чисто экономическими причинами. На определенном этапе развития страны, когда у некоторых слоев населения появились, как принято говорить, быстрые деньги, они готовы были их вкладывать в дорогую недвижимость, поскольку в советское время домов элитного класса просто не было. Но теперь ситуация меняется...

Леонид МУЛЯР,

Заслуженный архитектор Украины:

—Потребность в недорогом экономичном жилье сегодня очень высока, и, я думаю, уже скоро недорогое жилье начнут стоить многие компании. Такое «экономное» жилье будет возводиться по разным технологиям, и это даст тем, кто его покупает, возможность выбора.

Виктор ЗОТОВ,

руководитель архитектурного бюро:

— Понятие «экономичного» жилья у нас и в цивилизованных странах существенно различается. Перед разработкой проекта комплекса жилья эконом-класса в Киеве, на улице Полярной, мы посетили Данию, и попытались понять, что там понимают под таким жильем.

Поверьте, качество жизни — это не только квадратные метры. Их может быть совсем немного, но они должны быть грамотно запроектированы и правильно организованы. Кроме того, это и природа вокруг дома, и внутренний двор, и транспорт, и экология, а также элементы декора, которые не выполняют особых функций, но радуют глаз. Строя жилье, в том числе и «экономное» жилье, вовсе не обязательно изобретать колесо. Стоит использовать чужой положительный опыт.

Автор :   Константин Егоров, Алена Криницына