Консалтинг: Отколичества к качеству

С конца прошлого года в связи с разразившимся мировым финансовым кризисом рынок недвижимости Украины переживает затяжной спад. В этой непростой ситуации многие компании не могут самостоятельно принимать ответственные решения, и вынуждены обращаться к профессионалам — консалтинговым фирмам. Как они работают сегодня, изменились ли их пакеты предложений и стоимость услуг?

Из-за экономического кризиса, который, к сожалению, достаточно серьезно задел и рынок недвижимости, спрос на услуги консалтинговых компаний на отечественном рынке недвижимости значительно снизился. Падение спроса напрямую связано с трудностями, которые испытывают застройщики в условиях отсутствия финансирования и наличия высокой долговой нагрузки. Интерес пропал и к услугам консультантов, не связанным с девелоперской деятельностью. Но в конце лета ситуация начала стабилизироваться, у многих компаний появились новые клиенты и заказчики.

Следует отметить, что ранее участники рынка консалтинга отмечали, что в первые месяцы кризиса спрос на консультационные услуги резко вырос. Многие девелоперы нуждались в изменении параметров объектов или расчете доходности проекта в условиях кризиса. Однако в итоге большинство застройщиков приняли решение просто заморозить проекты до лучших времен. В то же время на рынке консалтинговых услуг в сфере недвижимости появились свои антикризисные предложения. Наряду с откровенным демпингом консультанты начали предлагать новые услуги: экспресс-анализ проекта, оценка, перекредитование, реконцепция площадей и др.

Семь раз отмерь

Консалтинг на рынке недвижимости существовал всегда. Видоизменялся он в зависимости от экономических условий в стране, конкурентной борьбы и пр. Профессиональный и четко очерченный в исполнении западных компаний, и интуитивный, эмпирический, часто эмоциональный в исполнении компаний отечественных. Со временем пришло понимание того, что не все западные методики одинаково эффективно работают у нас. С другой стороны, наиболее успешные отечественные операторы стали перенимать иностранные знания. Если в начале своей деятельности многие консалтинговые компании работали, к примеру, только в сфере коммерческой недвижимости, то через короткое время они начинали оказывать услуги в других секторах.

В последний докризисный год многие инвесторы, девелоперы и риелторы в один голос заявляли, что рынок недвижимости вошел «в цивилизованную фазу развития», потребители стали более разборчивыми, и поэтому далеко не каждый проект становится успешным. Прежде чем вложить средства, необходимо семь раз отмерить, просчитать и проанализировать — только в этом случае можно рассчитывать на успех того или иного проекта.

В настоящее время, по мнению экспертов, основной целью консалтинговых услуг является повышение эффективности операций с недвижимостью в текущих условиях рынка и с учетом перспектив его развития. То есть важно создать продукт, который соответствует потребительским предпочтениям и возможностям инвестора. Это позволит инвесторам реализовать проект с максимальной выгодой и в оптимальные сроки.

Из каких же этапов состоит консалтинг? Первый этап — подбор и оценка участка, второй — разработка формата будущего объекта и технико-экономическое обоснование и, наконец, третий этап — консалтинг на этапе реализации проекта. Далее все зависит от пожеланий клиента. К примеру, сегодня становится услуга управления максимально востребованной.

Новое — хорошо забытое старое?

Руководитель отдела аренды компании «Украинская Торговая Гильдия» («УТГ») Евгения Локтионова рассказывает: «В 2009 году наиболее распространенной нашей услугой стало управление — как техническое обслуживание, так и комплексное управление объектами. В этом году наша компания стала управлять тремя гипермаркетами сети OBI и двумя крупными торговыми центрами в регионах — ТРЦ «Киев» в Полтаве и ТРЦ «Глобал UA» в Житомире. Кроме того, в ближайшее время «УТГ» начинает работать по техническому обслуживанию еще с одной крупной сетью гипермаркетов, в которой насчитывается более 20 объектов. Остальные консалтинговые услуги, такие как исследования, разработка концепций, анализ инвестиционной привлекательности участков, сдача в аренду торговых и офисных площадей и прочие, не являются новыми для нашей компании, такие услуги мы осуществляем уже достаточно давно».

«Новые услуги нашей компании в основном коснулись рынка торговой недвижимости. В условиях, когда операторы рынка стали больше зависеть от потребительской активности населения (которая пока очень нестабильна), торговые центры обратили больше внимание на привлечение посетителей в свой объект. Маркетинг торговых центров и все сопутствующие этому процессу услуги стали нашим новым направлением в работе», — говорит Мария Миронкина, директор департамента стратегического консалтинга компании NAI Pickard. Здесь важными и доселе неприменяемыми оставались методики оценки эффективности рекламных мероприятий. Ведь, как говорится, «я знаю точно, что половина потраченных мною средств на рекламу выброшена на ветер, но не знаю, какая именно». «Здесь мы предоставляем заказчику возможность не только привлечь людей в торговый центр, но и сделать это с оптимальными затратами», — подчеркивает г-жа Миронкина.

Услуга по привлечению посетителей в торговые центры также нова в своем ценообразовании: вознаграждение может взиматься уже по результатам работ. Другими словами, это процент от количества дополнительных денежных средств, полученных торговым центром от дополнительно привлеченных посетителей.

Среди наиболее актуальных услуг, предоставляемых консалтинговыми компаниями, в настоящее время специалисты выделяют комплексную экспертизу проекта, необходимую при покупке бизнеса или проекта. Такая экспертиза состоит из анализа юридической документации, маркетинговых характеристик, экономических показателей и др. Проводится оценка жизнеспособности существующей маркетинговой и архитектурной концепции, техническая экспертиза проектной документации или здания, оценка рисков при получении разрешительной документации.

Тут важно, что к каждой из работ этой комплексной экспертизы привлекаются профильные специалисты. Заключение делается не на основе экспертных оценок усредненных показателей, а рассматривается сама суть вопроса с точки зрения реальных возможностей осуществления проекта или эксплуатации объекта и получения в будущем ожидаемой прибыли.

День завтрашний

По результатам года, миновавшего с начала кризиса, во многом изменились суть работ и подходы, которые востребованы в настоящее время. «Если раньше нам говорили «у нас очень мало времени и много денег — поторопитесь», то сегодня мы слышим «у нас достаточно времени, но мало денег — не спешите». Многие консалтинговые компании ранее являлись фактически фабриками по производству концепций объектов недвижимости. Во главу угла в таких ситуациях ставилось количество, а не качество, что изначально неправильно. Хотя конвейерный подход тогда диктовал рынок», — отмечает Мария Миронкина.

Сегодня заказчик стал более требовательным, считают эксперты, ведь цена ошибки на сегодняшний день намного выше, чем ранее. Потраченные впустую $50–60 тыс. блекли на фоне миллионов, которые крутились в сфере недвижимости до кризиса. В настоящее время сумма на порядок ниже является достаточным аргументом, чтобы «выжать» максимум на этапе консалтинга. «Под давлением возросших требований растет качество услуг в среднем по рынку. Случайные компании, работавшие на этом рынке, перестали существовать или сконцентрировали свои оставшиеся силы на агентских услугах», — утверждают специалисты компании NAI Pickard.

По мнению специалистов «Украинской Торговой Гильдии», актуальность консалтинговых услуг не снизилась, а наоборот, возросла. По объективным причинам сузился только круг компаний, которым подобные услуги необходимы. Нельзя также сказать, что существенно изменились виды услуг, которые заказывают наиболее часто: по-прежнему востребованными остаются разработка концепций/реконцепции объектов недвижимости, набор арендаторов на торговые площади. Можно говорить только о повышении интереса к аудиту проектов и действующих объектов недвижимости.

Специалисты в один голос утверждают, что спрос на консалтинговые услуги будет наблюдаться и в будущем. При этом многие отмечают, что изменится качество этого спроса. «Например, до кризиса заказчик относился к концепции как к красивому декоративному оформлению своего объекта. В ответ на это некоторые консультанты именно так и выполняли свою работу», — говорит Мария Миронкина.

Сегодня же востребованы взвешенная авторитетная позиция, учитывающая несколько вариантов развития событий, концентрация внимания на возможных угрозах и рисках, обоснованные рекомендации для начала работ или отказа от них, международный опыт.

«По всей вероятности, структурно рынок существенно не изменится. Самые тяжелые времена уже прошли и мы видим, что состав основных игроков практически не изменился. Рынок покинула только одна компания. Остальные приспособились к работе в новых условиях, сделали акцент на отдельных направлениях или на новых услугах. Наверное, стоит говорить о качественных изменениях на рынке — работа консалтинговых компаний должна стать более качественной, подход к клиентам — более индивидуальным», — подытоживает Евгения Локтионова.

Несмотря ни на что, можно с уверенностью сказать о том, что потребность в консалтинговых услугах будет расти. Возможные риски и минимизация бюджетов, а также возросшая конкуренция будет требовать от руководителей более профессионального подхода,  решения организационных и кадровых задач. Именно консультанты смогут рассказать руководителям о правильных методах оценки, новых управленческих технологиях, помогут со стороны оценить все сильные и слабые стороны компании и проекта, а также выработать наиболее эффективную стратегию управления.