2007-11-15 09:01:40
 С марта по октябрь аренда офисов в Киеве подорожала более чем на 20%. Это значит, что к концу года
будет перекрыт прошлогодний рекорд, когда рост цен составил в среднем
33%, а уровень вакантности уменьшился до 1,7%, что стало самым низким
показателем в Европе. Иными словами, офисные помещения расхватывают
«горяченькими», несмотря на цены, а зачастую и качество.
Высокая
динамика роста арендных ставок, опережающие темпы роста спроса по
сравнению с предложением, а также минимальное значение вакантности
свидетельствуют о ранней фазе развития рынка офисной недвижимости и его
потенциале для инвестора, говорит Владислав Ремень, руководитель отдела
офисной недвижимости DEOL Partners.
Такой рынок можно охарактеризовать как рынок арендодателя, считает многие эксперты.
Сниму офис. Дорого
Пятилетний срок аренды, предоплата по договору за 1-3 месяца, а
также использование страхового депозита являются характерными условиями
договоров аренды для бизнес-центров классов А и В+. Достаточное
количество паркомест, "оpen space", неограниченное количество
телефонных линий, наличие систем управления климатом, видеонаблюдения и
контроля доступа, служба безопасности - это основные критерии выбора
офисных помещений. Основная часть сделок с недвижимостью приходится на
офисные помещения в центральной части города. Повышенный спрос на
деловую недвижимость привел к тому, что в некоторых бизнес-центрах
класса А собственники устанавливают минимальный размер арендуемой
офисной площади.
Наиболее востребованными являются помещения
площадью 60-140 кв. м и 140-300 кв.м. Арендные ставки для класса A в
среднем составляют $55-60 в месяц за кв. м и $ 40-45 - для класса B и
В+ . Операционные расходы - $4 -7 в офисных центрах классов А и В.
Согласно изменениям в законодательстве, договор аренды на срок от трех
лет должен заверяться нотариально. Стороны также несут дополнительные
расходы в виде госпошлины (0,01%).
Арендная плата за парковочное место в центральных районах составляет $250-300 в месяц (для крытого охраняемого паркинга).
Все флаги в гости к нам
Спрос
на профессиональную офисную недвижимость в столице продолжает расти
прежде всего за счет иностранных компаний, доля которых среди
арендаторов действующих офисных центров класса А и В+ достигла в
прошлом году 71% по сравнению с 62% в 2005.
Основная часть сделок
приходится на офисные помещения в центральной части города, но все
больше арендаторов начинают рассматривать предложения в примыкающих
районах с хорошей инфраструктурой и меньшими арендными ставками. В
структуре сделок преобладает аренда – 88%.
На конец минувшего года арендные ставки в Киеве были на 35-45% выше, чем в других столицах Восточной и Центральной Европы.
Из
наиболее крупных сделок этого года можно выделить сдачу в аренду 5350
кв. м офисных помещений международному банку , 988 кв. м –
подразделению компании Hyppo Group в бизнес-центре по ул. Полевой, 24,
а также 1348 кв. м в БЦ «Айсберг» на Жилянской компании Amway. Эти
сделки осуществлялись при посредничестве компании Colliers
International (Украина). Сделки на более чем 10 тыс. кв. м офисных
площадей в основных бизнес-центрах столицы заключила компания DTZ. Ее
клиентами были ECO Menegement, Nokia, Hansa Leasing, Eurofoods, LOT и
многие другие.
Реалии и перспективы
Острую нехватку офисных площадей эксперты связывают с периодом
депрессии в 2001-2002 годах, когда никто не думал, что будет такая
потребность в данном виде недвижимости. А положительные
макроэкономические показатели прошлого года, благоприятный прогноз
привели к увеличению деловой активности в Украине, особенно в столице и
городах-миллионниках. Создавались новые компании, существующие же
расширяли свою деятельность, для чего им требовались более просторные и
престижные помещения.
Если не случится ничего экстраординарного, а
такую вероятность специалисты оценивают как минимальную, повышенный
спрос на рынке офисной недвижимости будет наблюдаться еще года
три-четыре. Именно столько нужно, чтобы построить бизнес-центр. К 37
существующим БЦ в ближайшие годы в столице должны присоединиться и
планируемые, составив тем самым 62 профессиональных помещения. В
столице с учетом нового предложения до 2009 года на 1 жителя будет
приходится 221 кв. м офисных площадей, в регионах – 100 -200 кв. м.
«Украина
более привлекательна для инвесторов, чем страны Центральной Европы, -
говорит Томаш Фиала, управляющий директор инвестиционной компании
Dragon Capital. - Хотя качество проектов действительно пока оставляет
желать лучшего, однако существенное отставание предложения от спроса и
постоянный рост арендных ставок позволяет новым собственникам быть
уверенными в длительной востребованности проектов. И если сделки были
заключены с доходностью в 9% годовых, то в связи с ростом аренды
инвестор получает хороший доход».
Мария Грималюк
РБК-Украина-Недвижимость
|
