Продажа долей в акционерном капитале может стать основным источником привлечения средств для большинства локальных девелоперов торговой недвижимости.
Среди тенденций, характерных для рынка торговой недвижимости в 2009 г., эксперты называют стабилизацию арендных ставок, стремительное заполнение торговых площадей, а также сворачивание собственниками торговых центров ряда программ лояльности. Правда, тенденции эти, по их словам, наметились уже во второй половине 2009 г., тогда как первая его половина запомнилась операторам уходом с рынка иностранных девелоперов, несколькими дефолтами, а также приостановкой или полным отказом иностранных сетевых ритейлоров от экспансии в Украину.
Наталья Долгова, директор по маркетингу компании “Аврора Девелопмент” (г.Киев; девелопмент, консалтинг и брокеридж; с 2006 г.; 15 чел.), отмечает, что предпосылками негативных тенденций на рынке торговой недвижимости стали события как экономического, так и политического характера. “Для инвесторов, в частности зарубежных, факт экономической нестабильности усугублялся в прошлом году политической неопределенностью, непредсказуемостью действий местных органов власти, высоким уровнем коррупции и бюрократии и, соответственно, высокими рисками работы в Киеве и регионах”, — говорит г-жа Долгова. В то же время она отмечает и позитивные последствия кризиса на рынке: “Кризис способствовал своеобразной ревизии: с рынка ушли проекты с неопределенной концепцией. Кроме того, торговые операторы пересмотрели концепции развития уже готовых объектов”.
КОРРЕКТИРОВКА ЦИФР
Несмотря на уход инвесторов и сворачивание некоторых проектов, объем нового предложения на рынке торговой недвижимости в прошлом году оказался не таким уж и маленьким. В частности, если в начале 2009 г. специалисты прогнозировали введение в эксплуатацию в Киеве около 161 тыс.кв.м качественных торговых площадей, то по итогам года их объем составил всего на 42 тыс.кв.м меньше (для сравнения: объем нового предложения офисных площадей по итогам года уменьшился, по сравнению с прогнозируемым в начале 2009 г., в два раза; см. БИЗНЕС №1-2 от 18.01.10 г., стр.73-75). По словам Натальи Кравец, директора департамента торговой недвижимости украинского представительства консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости “Colliers International Украина” (г.Киев; с 1997 г.; 40 чел.), из прогнозированного в начале прошлого года перечня торговых объектов “выбыла”, в частности, вторая очередь ТРЦ Sky Mall общей арендной площадью 45,5 тыс.кв.м. Как объяснила г-жа Кравец, у девелопера — компании “Панорама Групп” (г.Киев; девелопмент коммерческой недвижимости; с 2005 г.; около 60 чел.) — возникли проблемы с финансированием проекта, в связи с чем открытие второй очереди было перенесено на I квартал 2010 г.
Еще одним знаковым объектом, открытие которого также запланировано на 2010 г., должен стать, по словам экспертов, ТРЦ “Эспланада” общей арендной площадью около 32 тыс.кв.м. В целом же, по прогнозам специалистов “Colliers International Украина”, в 2010 г. в Киеве ожидается ввод в эксплуатацию 6-7 торговых и торгово-развлекательных центров совокупной арендной площадью до 170 тыс.кв.м. “Правда, исходя из опыта прошлых лет, а именно ввиду неоднозначности экономической и политической ситуации в стране, сроки открытия некоторых объектов могут быть перенесены с 2010 г. на 2011 г.”, — добавляет г-жа Кравец.
Если в начале 2009 г. операторы прогнозировали возобновление роста спроса на торговые площади в 2010 г., то сейчас “подъем” рынка ожидается только в 2011 г.
ПОЧЕМ МЕТР?
Интересно, что вывод на рынок новых площадей практически не сказался на уровне вакантности в киевских торговых центрах. Более того, во многих ТЦ и ТРЦ столицы к концу 2009 г. вакантность снова стала сокращаться. Так, по данным консалтинговой компании “Украинская торговая гильдия” (г.Киев; консалтинг, брокеридж, управление проектами; с 2001 г.; 50 чел.), если в марте-апреле средний уровень вакантности столичных ТЦ составлял 4,6%, то во II квартале он уменьшился до 4%, а к концу года — до 2,5% (для сравнения: в секторе профессиональных офисных помещений вакантность по-прежнему остается на уровне 25%).
Сокращение вакантности во второй половине года не могло не повлиять на арендные ставки. По данным “Colliers International Украина”, если в I и II кварталах 2009 г. ставки в среднем упали на 30-40%, по сравнению с 2008 г., то в III квартале они стабилизировались, а уже в IV в ТЦ столицы было зафиксирован рост арендных ставок на 15-25% по сравнению с первым полугодием 2009 г. Таким образом, общий уровень снижения арендных ставок на рынке торговой недвижимости Киева по итогам прошлого года составил около 25% (в долларовом эквиваленте), по сравнению с 2008 г. (такие ставки соответствуют показателям 2006 г.).
К слову, стабилизация уровня вакантности и арендных ставок привела к тому, что большинство собственников успешных ТЦ и ТРЦ начали отказываться от ранее практикуемых программ лояльности. Ведь если в конце 2008 г. хозяева самых удачных и заполненных торговых центров предоставляли своим арендаторам скидку на аренду в 30%, то с декабря 2009 г. размер этих скидок уменьшился до 5-10%, а в некоторых случаях управляющие компании вообще отказались от них. Кроме того, некоторые собственники ТЦ и ТРЦ, ранее принимавшие оплату в гривне, опять перешли на долларовые платежи, а также отказались от привязки размера арендной платы к проценту от продаж, которую они применяли для “якорных” операторов.
ПРОГНОЗ
Несмотря на относительную стабилизацию, слишком радужных надежд относительно развития рынка торговой недвижимости в 2010 г. операторы не питают. Если в начале 2009 г. они прогнозировали возобновление роста спроса и, соответственно, арендных ставок на торговые площади в первой половине 2010 г., то сейчас подъем рынка ожидается только в 2011 г. “Вследствие уменьшения объемов нового предложения (ввиду массовой приостановки проектов), а также сокращающегося спроса, на который влияет снижение уровня доходов граждан, активность в сегменте торговой недвижимости столицы будет незначительной практически до конца года. На существенный рост можно надеяться только в 2011 г.”, — прогнозирует Андрей Гостик, аналитик инвестиционной компании “Конкорд Капитал” (г.Киев; инвестиционно-банковские услуги; с 2004 г.; более 70 чел.).
По словам специалистов, отсрочка активности на рынке торговой недвижимости не в последнюю очередь связана с выборами главы государства, а также существующим риском роспуска парламента новым Президентом. По мнению г-на Гостика, эти факторы вынуждают зарубежных инвесторов откладывать возобновление инвестиций в рынок торговой недвижимости. В свою очередь, как прогнозирует г-жа Кравец, труднодоступность заемного капитала обусловит ситуацию, когда новые проекты будут продвигаться зачастую через продажу доли в акционерном капитале. “Привлечение партнерского капитала либо продажа долей в акционерном капитале будут являться основными способами получения средств для большинства локальных компаний”, — уверена она.
Что же касается арендных ставок на торговые площади, то в этом вопросе мнения экспертов расходятся. Например, по словам г-жи Кравец, в 2010 г. вполне вероятны колебания ставок на уровне 10%. В то же время г-н Гостик прогнозирует положительную динамику, т.е. рост арендных ставок на 15%.
business.ua
