ТОРГОВЫЙ ФАВОРИТ СТОЛИЧНОГО ЛЕВОБЕРЕЖЬЯ

Открывшийся недавно в левобережной части Киева ТРЦ KOMOD во многом уникален для столичного рынка торговой недвижимости

Прежде всего – смелостью своей концепции и архитектурно-планировочного решения, ведь весь этот 5-уровневый комплекс отдан под ритэйл. И хотя до открытия ТРЦ высказывались различного рода опасения, уже в первые месяцы такие новаторские решения себя полностью оправдали.

ПЕРВАЯ «ЛАСТОЧКА» НОВОЙ СЕТИ ТРЦ

Нельзя сказать, что реализация этого проекта шла как по маслу. Прежде всего, авторам концепции ТРЦ KOMOD, «Украинской Торговой Гильдии», пришлось изрядно поработать, чтобы превратить долгострой советского периода, строительство которого началось более 30 лет назад – в 1974 – году в качественный ТРЦ. Когда же концепция проекта была создана, у кое-кого возникли сомнения по поводу идеи развивать 5-уровневый торговый центр в районе станции метро «Левобережная». Скептики говорили, что такая этажность вряд ли будет выгодна, и проект может не дотянуться до заложенных в бизнес-плане норм прибыли. Кроме того, дополнительные сложности у команды, работавшей над реализацией этого проекта, были вызваны зажатостью участка между театром и жилым комплексом. Но в конечном итоге все преграды были преодолены, KOMOD в конце концов открыл свои двери перед посетителями, и вскоре стало ясно – эта бизнес-идея себя оправдала. Пятиуровневый комплекс состоит из одного подземного этажа и четырех наземных. Отличительной его особенностью является то, что четыре уровня оснащены паркингами, таким образом, связь со всеми этажами позволит авто-владельцам получить максимально легкий доступ к этажам ТЦ.

У ТРЦ KOMOD есть и другие преимущества. Например, ни один киевский объект торговой недвижимости подобного профиля и масштаба не может похвастать такой визуальной доступностью, как KOMOD: мимо фасада ТЦ проходят открытая линия метро и одна из центральных автомагистралей. Такие показатели позволяют оценить выбор места как максимально качественный для торговой недвижимости.

Кроме того, девелоперы этого проекта весьма кропотливо формировали пул арендаторов для этого ТРЦ. В итоге, в новом торговом центре, расположенном за пределами центральной части города, собрались ритэйлеры достаточно высокого уровня. До сих пор подобный набор брендов киевлянам могли предложить только фешенебельные ТРЦ, расположенные в самом центре столицы. Например, в качестве «якорного» оператора здесь представлена английская торговая марка Marks&Spencer, имеющая весомую репутацию на мировом рынке и решившая открыть свой первый украинский бутик именно в KOMOD’е. Еще один «якорный» оператор этого ТРЦ – немецкий бутик Сlosed, рассчитанный на любителей изысканных продуктов, из самых отдаленных уголков земного шара. Вообще, как говорят представители-девелоперы KOMOD’а, операторы здесь подобраны так, чтобы помочь покупателям с максимальным комфортом найти продукты, одежду, аксессуары, рассчитанные на сегмент среднего и выше ценового диапазона.

По всей видимости, у KOMOD’а, открывшегося у станции метро «Левобережная», вскоре появятся близнецы-братья. В настоящее время разрабатываются еще два проекта по открытию ТРЦ с таким названием в Киеве. Один из них – площадью 60 тысяч м² – будет расположен на ул. Трутенко. Второй – площадью 100 тысяч м² – вырастет на пересечении ул. Березняковской и Днепровской набережной. Ну а в дальнейших планах инвесторов, вложивших средства в KOMOD, развивать сеть таких супермаркетов по всей Украине.

KOMOD: ОСНОВНЫЕ ПАРАМЕТРЫ

Проект. ТРЦ KOMOD находится на ул. Луначарского, 7 и является частью торгово-офисного центра, строительство которого с 2003 года вела компания Т.М.М. В процессе реализации права на этот проект были переданы девелоперской компании Petrical Investment Ukraine, которая и довела новый ТРЦ до стадии запуска в эксплуатацию.

Параметры здания. Общая торговая площадь ТРЦ – 14 тысяч м². Этажность – 5 уровней, из которых 4 наземных, 1 подземный. Парковка расположена внутри комплекса в 4 уровнях (2 подземных и 2 наземных). В здании ТРЦ установлено 8 эскалаторов и 8 лифтов.

Формат. ТРЦ работает в формате fashion center. В этом торговом объекте собраны такие бренды мира моды, как Marks&Spencer, Сlosed. Кроме того, к «якорным» операторам этого ТРЦ относятся четырехзальный кинотеатр «Мультиплекс» и супермаркет «Гурман–Фуршет».

Потребительская аудитория. В зоне 10–15-минутной доступности ТРЦ проживает 71 тысяча человек. Дополнительный приток посетителей обеспечит транзитный автокоридор, проходящий по Броварскому проспекту, «продуктивность» которого оценивается в 100 тысяч автомобилей в день, и ст. м. «Левобережная», через которую ежедневно проходит более 70 тысяч пассажиров.

Размер инвестиций. Общая сумма инвестиций в строительство ТРЦ KOMOD и торгово-офисного центра составила, по информации председателя совета директоров этого ТРЦ, более 170 миллионов гривен.

РАЗВЛЕЧЕНИЯ ВЫХОДЯТ НА ПЕРВЫЙ ПЛАН

Разработку идеи бизнес-концепции и концепцию, эксклюзивный брокеридж KOMOD’а осуществляла специализированная компания «Украинская Торговая Гильдия». Мы попросили заместителя директора этой компании Виталия Бойко рассказать нам поподробнее о той работе, которую проделала УТГ, чтобы сделать новый ТРЦ успешным.

– Какие тенденции киевского рынка торговой недвижимости вы учитывали при разработке концепции KOMOD’а?

– Развлечения стали традиционной частью ТРЦ. Почему? Потому что сегодня изменилась тенденция шопинга, то есть чистый шопинг сегодня привлекает людей только в том случае, если он имеет какую-то уникальность, например уникальные цены, уникального продавца или формат, размер и т.д. В связи с этим, чистой торговлей довольно-таки тяжело эту уникальность обеспечить. Хотя сейчас популярны примеры ритэйл-парков – это большие торговые объемы, предоставляющие посетителям максимум удобств, которым нужна только торговля и ничего более, то есть это формат для тех, кому нужны какие-то конкретные товары, и они не обладают ни временем, ни желанием рассматривать что-либо еще.

Основная же масса объектов рассчитана на длительное время пребывания, в таких объектах меняется концепция с чистого шопинга на шопинг-интертеймент, то есть совмещение шопинга и развлечений. Потому что ритм жизни ускоряется, количество свободного времени сокращается, и все больше надежд у людей остается именно на выходные дни, когда они могут выделить время на покупки и развлечения. Конечно, если времени остается мало, всего два дня, то очень здорово, когда это можно сделать все в одном месте. Поэтому разумно совмещать две функции: покупки и развлечения – в одном месте. Так и появился шопинг-интертеймент, обеспечивающий формат ТРЦ, который на сегодняшнее время является основной тенденцией, самой массовой, самой мощной и динамично развивающейся концепцией.

Но если родоначальниками организации ТЦ были американцы, и долгое время они оставались законодателями, то именно в момент появления шопинг-интертаймента европейские подходы стали более грамотными, продуктивными, и сегодня образцом для подражания является не Америка, а Европа. Лучшие ТРЦ создаются в Европе, причем создаются они далеко не в самых богатых государствах, но в тех странах, где ведется активное строительство торговой недвижимости. К примеру, в Испании, Португалии, Польше, России. Уверен, что к этим странам в ближайшем будущем прибавится и Украина.

– Каким критериям должен отвечать оператор развлечений, чтобы стать «якорем» в ТРЦ?

– Он должен стать интересен населению и должен быть долговечным, потому что в проекте «якоря» определяются задолго до его строительства, обычно еще на этапе проектирования, и имеют длинные контракты, под них выдается финансирование банками, поэтому, конечно же, «якорь» должен быть успешным, долговечным и устойчивым.

– Какую долю площади ТРЦ отдают под зону развлечений?

– Тут все зависит от месторасположения ТЦ, его позиционирования, его концепции и формата. К примеру, Mall долгое время был самым крупным ТЦ в Канаде, он был построен с 40% зоны развлечений, и за 20 лет своей работы нарастил развлекательные площади до 65%. Оптимальный размер этой зоны определяется не размером, не площадью, а набором развлекательных функций в оптимальном формате. К примеру, в зоне высокой конкуренции, там где театральная площадь одна на другой, возможно, нет смысла делать 12-зальный кинотеатр, достаточно просто привлекать эту услугу в минимально рентабельном формате, к примеру для Киева – это 6 залов. Поэтому, естественно, это все и определяет концепцию. Разумного соотношения каких-то твердых правил, которые однозначно можно применить к любому объекту, конечно же, не существует. Именно их и определяют концепции, именно для этого проводятся исследования.

– Спасибо за интервью.

Беседовал Евгений ТИМОФЕЕВ

http://www.bizrealty.com.ua/